בין דאגה לתקווה

עשרות מבכירי ענף ההתחדשות העירונית נפגשו ביום חמישי ה-19.11.20 לרגל פורום DUN'S 100 השנתי של בכירי ענף התחדשות עירונית של חברת דן אנד ברדסטריט שנערך בהנחיית דפנה שחר.

הפורום בהנחייתה של עו"ד דפנה שחר, נפתח בדברי ברכה של אריאל שרייבר, סמנכ"ל מכירות, שיווק ושירות בדן אנד ברדסטריט, ובסקירת מקרו נרחבת מפי אפרת שגב, סמנכ"ל דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריט, אשר סיפקה נתוני שוק עדכניים הממחישים את המצב המאתגר בו נתון ענף ההתחדשות העירונית, "זו הייתה עוד שנה סוערת בשוק סוער. נכון להיום פעילים כ – 1400 יזמים שונים בתחום וישנם כ – 30.000 יח"ד בניה הנמצאות בשלבי ביצוע שונים. נתח השוק גבוה כאשר בשנת 2019 אומדן ההיקף הכספי של הפרויקטים בתחום עמד על כ – 20 מיליארד ₪ המהווים כ – 20% מסך הפדיון המצרפי של ענף הנדל"ן", הסבירה שגב. לדבריה, "משבר הקורונה גרם לירידה בהתחלות הבניה, בהיתרים ובהגשת בקשות בפרויקטים של התחדשות עירונית. הוא גם משפיע על החברות בתחום כאשר כ – 350 חברות פעילות בתחום ההתחדשות העירונית הגיעו ויגיעו לכשל פיננסי עד סוף השנה, עוד כ - 200 חברות נוספות נמצאות ברמת סיכון גבוהה". שגב ציינה את העובדה כי רוב הפרויקטים של ההתחדשות העירונית, כ – 74%, מתבצעים במרכז הארץ ובתל אביב.

"העידן החדש לימד אותנו איך לנצל משבר ולהפוך אותו להזדמנות"

מי שרואה את המציאות באופן אופטימי יותר הוא חיים אביטן, מנהל הרשות להתחדשות עירונית, "העידן החדש לימד אותנו איך לנצל משבר ולהפוך אותו להזדמנות. בתקופת הקורונה הצלחנו לקדם נושאים רבים ברמת התכנון. בשנה האחרונה אישרנו 11,000 יח"ד ועוד כ – 30,000 יח"ד בוועדה המקומית. נכון, יש האטה בהתחלת הבניה. הקורונה יצרה אי וודאות בכל העולם ולכן אנחנו מנסים לתמרן ולראות איך אפשר לייצר ולקדם עוד את השוק ולמקסם את המצב למרות האתגרים".

לדברי אביטן, למרות הקורונה, ההתחדשות העירונית הואצה גם ברמת התכנון. אביטן סובר כי השינויים המתרחשים בענף - שינויים שאמורים להעניק מענה סביבתי מקיף - מעוררים מוטיבציה ברוב הרשויות לשתף פעולה עם פרויקטים של התחדשות עירונית, "למרות הקורונה ההתחדשות העירונית הואצה, גם ברמת התכנון. אמנם יש חוסר ודאות לגבי הוצאת היתרים אך זה קורה, גם אם לא בקצב שחשבנו שזה יקרה. מיום הקמת הרשות התחלתי תהליך שכלל מסע בכל הרשויות ובפאנלים מגוונים וראיתי איך חלק מראשי הרשויות התנגדו לפינוי בינוי בגלל נושא תשתיות ותקציבים. אמרתי לראשי הערים שיהיו תקציבים, פיתוחים והסכמי גג, וכל ראש רשות שיכנס לתהליך בזמן יצא נשכר לטובת העיר שלו. כיום 95% מהרשויות מתדפקים על הדלת שלנו כדי לקחת חלק בהתחדשות עירונית. בעוד תמ"א 38 לא הצליחה להגשים את המטרה שלשמה היא הוקמה, ה'התחדשות הבניינית' תצליח לייצר יותר פתרונות לבניין הבודד ולראשי רשויות עם יותר זכויות ויותר פרויקטים. אני מאמין שנגיע עם התוכנית לפריפריה. היתרון העצום בתוכנית הזאת היא שאנחנו מסתכלים על הסביבה הציבורית של העיר עצמה ומי שייהנה מכך יהיו התושבים, ראשי הרשויות, הרשות והמדינה".

"הרשויות לא אוהבות את התמ"א והסכמי הגג לא עובדים"

אז מה באמת קורה בשטח?

לצד קולות אשר מוצאים גם אלמנטים חיוביים בתקופה הנוכחית, קולות רבים הביעו חשש מהשינויים הקרובים ומהתוכניות החלופיות שעדיין אינן מגובשות, אך עלולות לפגוע בענף.

בפתיחת הדיון נשאלו כמה מהמשתתפים על עמדתם בדבר השפעות הקורונה על תחום הנדל"ן בכלל ותחום ההתחדשות העירונית בפרט, "הקורונה הוא אירוע משבש ומשנה שוק וענף וגורם לכולנו לחשוב מחדש. יש כמה דברים שניתן ללמוד מהתקופה ולקחת הלאה. הנחת היסוד שלנו היא שהקורונה תעבור, אנחנו שחקנים אסטרטגיים וייקח זמן, אבל לא עוד הרבה זמן, הקורונה תחלוף. זו תקופה של אי וודאות עם עלויות עסקה שיורדות וזו תקופה טובה להגדיל פוזיציות, לקנות, להבין שהתקופה תחלוף ובסופו של דבר זה יהיה לטובתנו". אומר אסף סימון, מנכ"ל, אפריקה התחדשות עירונית, "יש בפנינו אתגר משמעותי והדרך המרכזית היא אולי השקעה בתחום ה'פינוי בינוי'. דבר נוסף שגילינו בתקופת הקורונה זה שאפשר לעבוד בזום מול רשויות ומול וועדות התכנון במקום להגיע במיוחד ולבזבז זמן בחניה ובנסיעה. אפשר לעשות דיונים מעמיקים בזום וכל הכבוד לוועדות שהצליחו לעשות זאת. הקורונה גם הפרידה בין החברות החזקות לאלו שלא. תקופת אי הוודאות מאתגרת כלכלית וכל הצדדים מבינים שההתחדשות העירונית היא תהליך ארוך ומאתגר שעדיף שחברות גדולות רציניות ומבוססות ינהלו אותו. אנחנו מזהים אצלנו עליה גדולה של חברות קטנות שרוצה שנקנה אותם, שניכנס לשותפות וכו".

רון חן, מנכ"ל, אנשי העיר פרויקטים, ענה על השאלה תוך התמקדות באלמנטים החיוביים של המגפה, "הקורונה משפיעה לחיוב ולשלילה, בעיקר לחיוב. הקורונה פינתה זמן לרבים מאיתנו וזה אחד הדברים החשובים בקידום פרויקט. לדיירים יש יותר זמן לבחור את בעלי המקצוע שילוו אותם בפרויקט. יש כאמור לא מעט צדדים חיוביים בקורונה".

רוני מזרחי, יו"ר, קבוצת מזרחי ובניו, ציין לא מעט מהאלמנטים החיוביים והשליליים שנוצרו בתקופה הנוכחית כתוצאה מהקורונה, אך לא רק, "תקופת הקורונה מאתגרת. בסופו של יום מדברים רעים יוצאים גם דברים טובים. הקורונה, סיננה את החובבנים מהשוק. היא לימדה את הרשויות שניתן לעבוד בסנכרון. הקורנה אפשרה לנו לקדם תוכניות נכונות יותר. בסופו של דבר הקורונה תיעלם, היא זמנית, מי שלא נכנס ללחץ והמשיך לתפקד יבוא על שכרו. הדיירים מבינים היום עם מי לעשות עסק ועם מי לא. אני שומע את האופטימיות של יו"ר הרשות להתחדשות עירונית אך המרחק בין הרצון שלו למה שקורה ברשויות ובשטח הוא ענק. הרשויות לא אוהבות את התמ"א והסכמי הגג לא עובדים – צריך שיגיעו הוראות סדורות מלמעלה. לצערנו אין שר שיכון והמערכות לא עובדות בעוד היזמים צריכים ודאות כדי להמשיך ולעבוד באופן תקין".

צילום: יחצ

כמה משתתפים אחרים נשאלו על אופן השפעת הקורונה על סיום עידן התמ"א והתמודדות הענף עם המשבר, "הקורונה עשתה שינוי והסיום של תמ"א 38 צריך לקבל ביטוי והארכה מבחינת זמני סיום התוכנית. השוק שלנו של תמ"א 38 נותן פרנסה להרבה אנשים, אנחנו מחזקים בניינים בישראל, ובונים באזורים שכנראה אי אפשר לעשות פינוי בינוי", אומר עומר גוגנהיים, מנהל, אשדר בוטיק, "אני מקווה שהמדינה, המועצה הארצית ומנהל התכנון יתנו חלופה כמה שיותר מהר ושתהיה רלוונטית – החלופה הזאת לא מייצרת כלכליות – אולי אפשר לבנות בתל אביב, אך לא במקומות אחרים. לצערי התוכנית החלופית שמביאים לשולחן היא לא כלכלית בשאר חלקי הארץ".

חמי שאול, מנהל חטיבת מגורים בוטיק, קרסו נדל"ן המשיך את הקו של גוגנהיים והביע חשש מהתוכנית החדשה והשלכותיה על עולם ההתחדשות העירונית, "מבחינת סיום התמ"א וכניסת התוכנית החדשה, הרי שלהערכתי התוכנית כרגע עוד לא לגמרי מבושלת ולא מעובדת. במתכונת הנוכחית היא עומדת להחזיר אותנו כמעט עשור ויותר אחורה, כשכל חקיקות המשנה, התהליכים וכל הידע שנצבר ונלמד במשך 15 השנים האחרונות - מתוך השוק והשטח עצמו - לא מתקיים ומקבל ביטוי. צריך לתת יותר אוויר לשוק להפנים את השינוי הזה ואת התוכנית החדשה. זה שוק שמעסיק אלפי עובדים ומפרנס הרבה אנשים – זו תהיה מכה לא פשוטה לענף ולמי שעוסק בו. כל זה יחד עם השילוב של הקורונה מקשה עליי לגלות אופטימיות לגבי התוכנית".

בהמשך הדיון הועלו בפני המשתתפים שאלות הקשורות ליכולת המדינה להשלים את המחסור הקיים ביחידות הדיור, מחסור שגדל בתקופת הקורונה, וכן על התארכות פרויקטים של 'פינוי בינוי' ובאם ניתן לקצר את משך הזמן של הפרויקטים, "אצלנו עסקים כרגיל, מוכרים ובונים בקצב גבוה. המשבר פחות משפיע על מי שעוסק בבנייה רגילה. לצד זאת יש בעיית ומצוקת קרקעות ואין סנכרון אמיתי בין רשויות התכנון והביצוע כדי לקדם בניה", סיפר משה קורן, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית, אזורים בניין, "חייבת להיות ודאות לאנשים שעוסקים בתחום לגבי היקפי בינוי ושיהיה פרה רולינג מחייב בתחילת הדרך. חייבים להסיר חסמים של הורדת ה 80% של הסכמות דיירים כדי לקדם פרויקט. יש גם פרטים טכניים שלא מצליחים לתת להם פתרון והרשות להתחדשות עירונית צריכה לעזור לנו לדלג מעל לחסמים".

גם רפי רפאלי, מנכ"ל, ראדקו התחדשות עירונית מקבוצת רפאלי התייחס לנושא, "קידום ההתחדשות העירונית תלוי רבות ברשויות. צריך להכין תכנית מתאר כללית שתכלול וודאות בנושאי זכויות בנייה, מכפילי בנייה, פרה רולינג מחייב ע"י הוועדות המקומיות וכו'. ברוב המקרים אנחנו ניגשים, מקבלים מידע מסוים, מתחילים לעבוד מול דיירים ואחרי שנה שנתיים של הבשלה פתאום הרשויות משנות מדיניות וצריך להתחיל את כל התהליך מחדש. יש המון בעיות בתחום וחשוב מאוד שתהיה חקיקה. למשל – בהורדת אחוז החתימות הנדרשות לפרויקט ובכל הקשור לדיירים סרבנים".

אמיר לוטן, מנהל מחלקת התחדשות עירונית, קבוצת משולם לוינשטיין הנדסה וקבלנות התייחס למשך הזמן הארוך שלוקח לסיים פרויקט 'פינוי בינוי' "יש חסמים בהחתמת דיירים - לאסוף את החתימות לוקח הרבה זמן, פונים לעירייה ויש הרבה משתנים, הוועדות מורידות עוד דברים בפרויקט ונוצרת פגיעה בכדאיות. יש לי חמישה פרויקטים של פינוי בינוי ובכולם יש לי ערר. ההתמשכות של הדברים אורכת המון זמן, בירוקרטיות שלא מפסיקה, יש חוסר ודאות בהתחלה וכל הזמן יש שינויים. אני לא רואה דרך שמשך הזמן יתקצר כל עוד הרשויות לא ברורות. אני חושב שוועדות הערר צריכות לתת קנס כספי למי שמנסה להתנכל ללא סיבה אמיתית. לצערי אני לא רואה את משך הזמן לביצוע פרויקט מתקצר בזמן הקרוב".

פעמים רבות בכירי הענף לא רואים שיתוף פעולה אפקטיבי מצד הרשויות. "יש מוטיבציה אבל הפעולות לא פרקטיות ומספקות", מסביר איתמר בן שלום, מנכ"ל משותף מקבוצת בן שלום יהושע, "התנאים משתנים על ידי הגורמים השונים ובפועל הפעולות לא מקצרות את התאריכים. הפרה רולינג צריך להגיע גם לפרטים הקטנים. בסוף תכנית צריכה לעבור דרך הרבה אגפים בעירייה ואין סנכרון ותיאום ברשות ואתה נתקע הרבה שנים בהוצאת היתרים. אין תיאום בעירייה וסנכרון מה יידרש מהיזם כך שידע מאיפה מתחילים ואיך מסיימים".

במהלך הדיון עלה שוב נושא תוכניות התחדשות עירונית בפריפריה, כאשר עד כה אלה לא נחלו הצלחה בעיקר בגלל חוסר כדאיות כלכלית, "ברמת העיקרון יכולה להיות תכנית שפוטרת ממיסוי כזה או אחר או ממיעוט זכויות בתוך הערים",

מסביר רז מנשה, שותף, בקבוצת מבנים, "אולם אני לא חושב שזה הדבר הראשון שצריך לטפל בו כרגע כי יש הרבה מכשולים בדרך כמו אחוז הסכמה הנדרש כדי להתחיל בפרויקט שלא יורד ל 66% והיתרי בניה שאורכים הרבה זמן. זה לא יהיה נכון להוסיף כעת עוד משקולות על הענף".

"לא העלנו ריביות ואנחנו פועלים לטובת היזם"

זו הייתה שנה שבה הגופים הפיננסיים הקשיחו את הקריטריונים וחלקם אף העלו את הריבית, אולם לא כולם, "הגופים הפיננסיים הקשיחו את התנאים להלוואה והעלו ריביות. אנחנו לא העלנו את הריביות ופועלים לטובת היזם תוך מציאת פתרונות שיאפשרו מימון מתאים לפרויקטים", מסביר מני בן מאור, מנכ"ל ודירקטור, בדייברגון התחדשות עירונית, "אנחנו רואים מגמה שבה ידיים חלשות מעבירות את השליטה לידיים חזקות יותר. אנחנו מבצעים אגדים של פרויקטים ומאפשרים ללקוחות לקבל מימון לכמה פרויקטים יחד. ניתן להיכנס למימון גם לפרויקטים הנמצאים בשלב הבניה, השלד ואפילו בגמר בניה. זו תקופה שבה המימון אכן משמעותי ביותר ואנחנו מוצאים פתרונות מתאימים לכל יזם בהתאם לצרכים שלו".

גם דנה סנדר, מנכ"ל ובעלים, ארנו קפיטל מתארת מציאות דומה, "מערכות הקשיחו עמדות. אולם לגוף חוץ בנקאי אין זכות קיום אם הוא לא מוצא פתרונות. עשינו ישיבות דחופות לנסות להבין את ההשלכות. אנחנו מבינים שזה אירוע לא קצר אך כזה שיחלוף. אנחנו מאמינים שפרויקטים שמתוכננים כעת יצאו לפועל אחרי הקורונה או לפחות שנגיע לרגע שנדע להסתדר איתה. בתקופת הקורונה הופתענו לראות את עצמת השוק. אנחנו תומכים ביזמים בתקופה הזאת".

כמה מבכירי הענף דיברו על היום שאחרי הקורונה ועל המציאות המחכה מעבר לפינה. ערן שקד וערן לשם מנכ"לים ומייסדים, City Bee אדריכלות ועיצוב התייחסו לקורונה כ"אירוע מתמשך הקשור לגלובליזציה ולחידושים הטכנולוגיים ואנחנו מתמקדים באיך אפשר לבודד השפעות חיוביות לתכנון". לדבריהם, "ברמה התכנונית אנחנו מבינים שצריך לתת תכנון גמיש יותר לבית, כך שגם אם אורח החיים משתנה, כמו במציאות הנוכחית שזה אנו נמצאים הרבה בבית, נרצה לייצר גמישות שתאפשר נוחות".

ובכל זאת, יש כאמור לא מעט אנשים נוספים מהתחום אשר חוששים מהשינויים הקרובים. קרן כהן בלחרסקי, מנכ"ל, KCB – קרן כהן בלחרסקי ושות' סיפרה בדיון כי ישנם מספר דברים אשר מטרידים אותה לקראת ביטול התמ"א: "נושא הקצאת שטחי ציבור – 15% ברמת הבניין הבודד זה אמנם צורך עירוני אך יהיה קשה לשכנע את הדיירים להסכים – לא נלקחה בחשבון דעתם של בעלי הדירות – איך נשכנע את בעלי הדירות ששטח גדול יועבר לשטחי ציבור? אנחנו צריכים גם חקיקה משלימה של החוק לגבי דיירים סרבנים".

עו"ד רן ברא"ז, שותף במשרד עו"ד לוי טילר, נרדיה, הר צבי ברא"ז ושות' ציין בדיון כי לדעתו תהיה לתקופת הקורונה השפעה על מחירי הדיור והמגפה תגרום לירידה של עד כ-5% במחירי הדיור בתל אביב, "אפילו בשוק האטרקטיבי של תל אביב יש עצירה במכירות ויש חשש אצל יזמים שפועלים בתחום. השוק בתל אביב מחכה להרבה היתרים שנמצאים בדרך והשוק יקבל הרבה דירות בזמן קצר וזה עשוי לגרום לירידה במחירים בהיקף של עד 5%". לדבריו, "התקופה הנוכחית מעניקה יתרונות לחברות בוטיק בתחום, לחברות גדולות אין עניין במקומות שבהם יש מחלוקות בין דיירים בפרויקט קטן עם שולי רווח לא גדולים ובדיוק כאן נכנסות החברות הקטנות שנכונות לפתור בעיות פרטניות של דיירים".

עו"ד רחל בן ארי, שותפה מייסדת, בן ארי פיש סבן ושות', העלתה טענה מוכרת בענף ותהתה על המחסור בנשים בענף הנדל"ן, "איפה הנשים בענף הנדל"ן? איפה היזמיות?" היא שאלה ולאחר מכן הוסיפה את תפיסת עולמה על ההתפתחויות הקרובות בענף, "אני חושבת שתמ"א 38 אאוט ופינוי בינוי אין – זה בטח נכון לגבי הפריפריה. אני חושבת שאם נחזור קצת לקרקע אז צריך לחשוב לטווח הארוך כדי שלא נצטרך בעוד 10 שנים לעבוד על אותם המתחמים שאנחנו עובדים עליהם היום. צריך כאן פתרון רגולטורי, לחשוב על נושא החניה, תחזוקת בניינים גבוהים ועוד".

עו"ד מורן גור, בעלים ושותף, במשרד רייסמן גור משרד עורכי דין, טען כי "בראש ובראשונה גם לפני 3 שנים חיים אביטן אמר שיש אתגרים וחוסר וודאות אז היום יש אפילו יותר. כשיש חוסר וודאות חייבים לייצר יצירתיות. קברניטי הפרויקטים צריכים יצירתיות. חייבים להתייחס לסוגיה ברצינות רבה יותר בכל היבטי התכנון, האכיפה והמימון הרלוונטי".

אלי אשל, שותף במחלקת מקרקעין והתחדשות עירונית,AYR-עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות', עורכי דין, התמקד בצד של הדיירים בפרויקטים, "בעלי הדירות נשכחו, צריך לחשוב איך מייצרים שיח עם הדיירים המבוגרים ואיך רותמים אותם לתהליך בתקופה שכזאת. בצד האופטימי, כל תהליך מלמד אותנו את פני העתיד, משהו יישאר מהקורונה, אנחנו צריכים לרתום את הדיירים וללמוד יחד איך לעשות כנסים ולארגן התארגנויות גם בעת הזאת וגם בעתיד"

ישראל יעקב, מנכ"ל ובעלים, ישראל יעקב שמאות מקרקעין בע"מ דיבר על עבודתו מול היזמים ובעלי המקצוע האחרים בתחום ועל האופן שבו צריך לקדם מיזמים, "ממה שאני מבין רוב היזמים מעדיפים התחדשות עירונית של מתחמים מאשר דירה אחת ספציפית וזה טוב לכולם. יחד עם זאת צריך להבין שהמדינה חייבת להוריד את החסמים וליצור ודאות, אחרת, ההתחדשות העירונית תיעלם. אנחנו נתקלים בחסמים כבר בדוחו"ת 0 ותחשיב כדאיות ויש לפעול כדי שחסמים אלו יפחתו".

צחי גינזבורג מנכ"ל ובעלים, נוף הנדסה ג.ג. בע"מ תיאר את הקושי לעבוד מול הרשויות ואת העובדה שהדיירים לא בהכרח יקבלו את המציאות הזאת, "קשה להתנהל מול הרשויות בתקופת הקורונה ולכן הבניה ונושא האישורים מתעכבים, גם בהיתרים וגם בטופס 4 – יזמים צריכים לדעת שיהיו עיכובים שלא מעניינים את הדיירים".

אחרון הדוברים בכנס היה עו"ד אביב טסה, שותף מייסד,אביב טסה משרד עורכי דין, אמר כי, "מה שהיה הוא שיהיה ואין חדש תחת השמש. בירוקרטיה, חוסר וודאות, לוחות זמנים – הגיע הזמן שמשהו ישתנה בדברים האלה. היום שאחרי הקורונה יהווה נקודת זמן לחשיבה משותפת על העתיד. השוק ישתנה וכל עירייה שתדע להוביל את ההתחדשות העירונית תוכל להצליח. נקודות האיזון בין היזמים לדיירים ישתנו ויהיה קשה עם ההפקעות ושטחי הציבור. בחברות הקטנות יהיה דילול וסינרגיה, ואם הבירוקרטיה וחוסר הוודאות לא ישתנו אנחנו נמשיך לדבר על אותן נקודות – אני קורא לרשות ולממשלה לעשות פעם אחת סוף לדבר הזה".