חוכמת ההמונים: באמונה מסבירים לכם כיצד תקנו דירה בקבוצת רכישה ותרוויחו

 מוגש מטעם DUN'S 100

מחירי הנדל״ן בישראל גבוהים מאד, ואינם נגישים לרוב עבור מעמד הביניים. הפתרונות הממשלתיים כגון מע״מ אפס, מחיר למשתכן וכדומה, בסופו של יום, לא עשו דבר. משום כך, ובמקביל קמו מהשטח כל מיני פתרונות אפשריים למחירי הדיור כאשר אחד מהם הוא ארגון של קבוצת רכישה. הקונספט הוא פשוט: קבוצת רכישה היא התארגנות מקדימה של דיירים בפרויקט לשם הוזלת עלויות שונות, כגון פערי הרווח של היזם, עלויות שיווק וכדומה. רוכשי הדירות הם גם ״החברה היזמית״, כאשר הם מתקשרים עם קבלני ביצוע וכדומה, וזאת כאשר יש חברה שמארגנת את האופרציה עבור הרוכשים.

ישראל זעירא, מנכ"ל באמונה

עם זאת, קבוצות הרכישה ספגו נזק תדמיתי בתקופה האחרונה. כאשר שואלים את האדם הממוצע ברחוב, מהי קבוצת רכישה, לא תמיד הוא ידע לענות במה בדיוק מדובר. כל שהוא זוכר, שהיו כמה סיפורים בתקשורת על כך בהקשרים שליליים. הנפילה המפורסמת של ענבל אור למשל, שהייתה מכונה בתקשורת ״מלכת קבוצות הרכישה״, תרמה לכך רבות. כמו כן, לאחרונה היינו עדים למצוקתה של קבוצת פרי נדל״ן, שלפי פרסומים בתקשורת, חייבת מאות מיליוני שקלים לרוכשים בקבוצת הרכישה השונות, ולמעשה מצויה בהקפאת הליכים. שוחחנו עם מנכ״ל חברת באמונה, ישראל זעירא, כדי להבין האם קבוצות רכישה יכולות להיראות אחרת.

״יש יתרונות, צריך לדעת לנצל אותם״

באמונה היא חברת נדל״ן מובילה לקהל הדתי-לאומי. החברה הינה גם יזמית בנייה, אולם התמחותה העיקרית היא בארגון קבוצות רכישה למגזר הדתי והכיפות הסרוגות. החברה בנתה ברחבי הארץ (חריש, אריאל, חומת שמואל ירושלים, אפרת, קריית מלאכי ועוד), ואחד מן הפרויקטים הכי גדולים של החברה, הוא שיווק של קבוצת רכישה בכרמי גת החדשה. לפי ישראל, הבנייה כעת של הפרויקט נעשית בימי אלו, ובתוך שנה כבר צפויים הרוכשים של בתים צמודי הקרקע להיכנס לדירותיהם (הדירות בבניינים הגבוהים יותר צפויות לאכלוס תוך שנה וחצי).

הפרויקט של באמונה בכרמי גת.

ישראל זעירא, מנכ״ל חברת באמונה: ״לקבוצת רכישה, בתנאי הפתיחה שלה, יש יתרונות רבים. העלות נמוכה יותר, ויש יתרונות מיסוי שונים כמו למשל מס רכישה נמוך יותר. בנוסף, יש חירות לא קטנה לרוכשים, בכך שהם לא קונים מוצר מוגמר, אלא משפיעים במובן מסוים על הגימור שלו. לקהל הדתי זה חשוב במיוחד, שהרי לקהל הדתי יש צרכים ייחודיים מבחינת מפרט הדירות״.

״עם זאת, קנייה דרך קבוצת רכישה, שונה בכמה מובנים ברכישה מקבלן. כאשר קונים נכס בקבוצת רכישה, הרוכשים הופכים בעצם למעין יזמים״, אומר מנכ״ל באמונה. ״על פניו, רמת הסיכון עולה במקצת. מן הניסיון שלי בקבוצות רכישה, ישנם שני מכשולים עיקריים העומדים בפני רוכשים בקבוצת רכישה. המכשול הראשון, אומר זעירא, מנכ״ל באמונה ״הוא העיתוי ולוחות הזמנים לפרויקט. כאשר רוכשים דירה בעסקה ״רגילה״ מקבלן, הקבלן מתחייב לרוכשים על לוחות זמנים לבנייה, והרוכשים אמורים לדעת מתי הם יקבלו את הנכס (אם הקבלנים עומדים בזה או לאו, זו כבר שאלה אחרת). בקבוצות רכישה לעומת זאת, משום שלרוב הן מתארגנות בשלב מאד ראשוני, אין אפשרות לתת התחייבות קונקרטית ללוחות זמנים. אפשר לתת הערכות מצב כמובן, ועושים מה שאפשר, אבל לאור תהליכים בירוקרטיים מאד קשים שקשורים בנושא קידום תוכניות ורישום מקרקעין בישראל, הדברים לוקחים זמן, וקשה להתחייב על לוחות הזמנים של הרשויות הרלוונטיות, שהרי אלו עובדות לאט״.

ישראל זעירא: ״המכשול השני הוא נושא המחיר הסופי של הנכס: כאשר קונים בקבוצת רכישה, יש הצהרות והערכות לגבי מחיר, אולם הצהרות אלו לרוב ״כתובות על הקרח״. הרוכשים בקבוצות רכישה נתפסים כמשקיעים, וכאשר הנסיבות של המחיר משתנות, הרוכשים צריכים להוסיף כסף, ואין להם מה לעשות בנדון״.

כרמי גת

ניהול סיכונים

אם כן, בקבוצת רכישה, באורח הרגיל של הדברים, קיימים מעט סיכונים. עם זאת, בחברת באמונה מצאו את דרך המלך ביחס לקבוצות רכישה, כך שמצבם של הרוכשים של קבוצות הרכישה של באמונה בכרמי גת למשל, הוא שונה בתכלית מזה של רוכשים בקבוצות רכישה אחרות.

ישראל זעירא: ״מי שיצטרף כעת לקבוצה נהנה מאיכות, חיסון ציבור דתי-לאומי מגוון, קבלן מעולה מהטובים בענף שעובד מהר וכבר קרוב לסיום השלדים, הסכם התקשרות עם גורם מממן, ובסופו של דבר מחיר מוזל יותר ממחיר השוק, וזאת לצד יתרונות נוספים כגון מפרט גבוה המתאים לציבור הדתי, מיקום מצוין, מוסדות חינוך ועוד. בנוסף, בכרמי גת ישנה התפתחות גדולה של מקומות תעסוקה אורגניים. הממשלה שמה בכרמי גת את כל כובד משקלה, ובעתיד התושבים יקצרו את הפירות.

מעבר לכך, הרוכשים בקבוצת רכישה בכרמי גת רכשו את הזכויות בפרויקט, כאשר כבר יש כיום תוכניות לפרויקט והיתרי בנייה מן הוועדות המקומיות. כלומר, הרוכשים בכרמי גת אשר מצטרפים כיום, יכולים לבחור כבר כעת ההתחלה דירה מסוימת, עם מספר דירה, קומה וכדומה. האלמנט של ״אי הבהירות״ פשוט לא קיים כיום. מבחינת רמת הסיכון, אין הרבה הבדל  בסיכון בין זה לבין רכישת דירה מקבלן, אלא שפשוט נהנים מן היתרונות והמחיר״.

״דבר נוסף שאנחנו באמונה עושים אחרת״ אומר זעירא, ״הוא בנושא לוחות זמנים: הקבלנים בפרויקט קבוצות הרכישה בכרמי גת, נותנים לוחות זמנים קונקרטיים, בדומה לרכישת דירה מקבלן. כך הסרנו את המכשול השני: אנחנו לא ״מדברים באוויר״, אלא נותנים התחייבות לזמנים, התחייבות שיש להם משמעות״.

חברת באמונה בונה ומשווקת פרויקטים לבנייה בכל רחבי הארץ, ובפרט לציבור הדתי-לאומי (בבית שמש משווקת באמונה לציבור החרדי). הפרויקט בכרמי גת נמכר ברובו, והאכלוס בפרויקט (של צמודי הקרקע) צפוי בעוד כשנה. ישראל זעירא הינו יו״ר והמנכ״ל של חברת באמונה, וכן מייסד העמותה ״ראש יהודי״.