השקעה בקרקעות במזרח רחובות: "שווי הקרקע הצמודה עלה ב-1,500%"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

תנופת הפיתוח של העיר רחובות נמשכת. לצד מיזמים מתוכננים של התחדשות עירונית ובראשם מיזמי הפינוי-בינוי בשכונת קרית משה, נערכת העירייה להתרחבות מזרחה, תוך שהתוכניות השאפתניות להקמת שכונות מגורים חדשות באזור ממשיכות לקרום עוד וגידים במסדרונות הותמ"ל.

תוכנית תמל/3003, ששטחה משתרע על פני כ-2,500 דונמים וכוללת הפשרה של מאות דונמים בשטח שממזרח ולאורך דרך מנחם בגין, ובין מכון ויצמן בצפון לכביש 40 בדרום, נמצאת בימים אלה בשלבים סופיים של אישור, לאחר שצלחה כמה דיוני ערער.

במסגרת התוכנית עתידות להיבנות במקום כ-6,900 יחידות דיור, בהן גם למעלה מ-1,000 דירות להשכרה ארוכת טווח, דירות קטנות ודיור מוגן; שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של כ-685 אלף מ"ר; כ-300 אלף מ"ר לטובת מבני ציבור וכ-230 אלף דונם עבור שטחים פתוחים.

ההתקדמות התכנונית מתבטאת היטב גם במחירים: בעוד לפני 12 שנה נרכשו במקום קרקעות בכ-200 אלף שקל לדונם, שוויו של שטח דומה כיום הוא בסביבות 3 מיליון שקל – עלייה של 1,500%.

אלא שהתוכנית שנמצאת בדרך לאישור חולשת רק פני שטח קטן מהקרקע החקלאית שנמצאת ממזרח לעיר המדע. קרקעות נוספות באזור, שהליך הפשרתן טרם החל, נחטפות בימים אלה על ידי חברות וקבוצות של משקיעים פרטיים. זאת, מתוך הנחה שגם קרקעות אלה, צמודות דופן לשטחה של תמל/300, ישנו את ייעודן החקלאי בקרוב ויופשרו לבנייה גם הן, ובתוך כך יספקו למשקיעים רווח של מאות אחוזים.

תוכנית מזרח רחובות הדמיה: מנדי רוזנפלד אדריכלים ו'דירה להשכיר'

גיבוש, תכנון והפשרה

אחד הגופים הבולטים שפעילים כיום בשטחי הקרקעות במזרח רחובות הוא חברת לי מרשל. כיום מחזיקה החברה היזמית במאות דונמים באזור, ובכוונתה להכפיל את השטחים שבחזקתה באמצעות גיוס משקיעים – לקראת הפשרתם לבנייה.

לדברי מנכ"ל לי מרשל, שי נסים, למיזם הרחבת אזור המגורים במזרח רחובות יש את כל התנאים המוקדמים להצלחה: "האוכלוסייה החזקה, מחירי הנדל"ן בסביבה הקרובה והחיבור האופטימלי של האזור לעורקי התנועה הראשיים, לרבות המחלף החדש של כביש 431 שלמעשה מחבר את רחובות לערי גוש דן – כל אלה יוצרים אופטימיות גדולה בקרב כל בעלי הקרקעות בשטח". עוד לדבריו, "הקרקע סמוכה לשכונת אחוזת הנשיא היוקרתית, ואין סיבה שמחירי הדירות שיקומו באזור בעתיד לא ידביקו את המחירים שם".

ואמנם, בשטח עליית המחירים כבר מורגשת. נתוני אתר מדלן מלמדים כי בשכונת אחוזת הנשיא טיפס מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים מ-1.5 מיליון שקל בתחילת העשור שעבר ליותר מ-2 מיליון שקל בסופו. שכונה נוספת השוכנת בקרבה למיזם המתוכנן היא רחובות המדע, שם בין השנים 2019-2011 זינק מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים מ-1.49 מיליון שקל ל-2.1 מיליון שקל.

בעירייה מברכים

גם בעיריית רחובות דוחפים את קידום הפרויקטים בשטחי מזרח העיר, בהבינם את הפוטנציאל הרב הטמון בכך לעיר כולה. ראש העיר רחמים מלול אמר באחרונה כי "תוכנית מזרח העיר היא תוצאה של חשיבה אסטרטגית לטווח רחוק לטובת העיר, ותתרום לחוסנה הכלכלי. המתחם עתיד להוסיף מאות אלפי מ"ר מבוקשים של שימושים לתעסוקה, היי-טק ומסחר, שיחזקו את העיר ויגדילו את היצע התעסוקה והמסחר של תושבי העיר. השכונה החדשה תציע איכות חיים גבוהה, עם מגוון מרחבים ציבוריים ורחובות מסחריים שוקקים שילוו בתשתית מפותחת להולכי רגל, אופניים, תחבורה ציבורית וכלי רכב פרטיים".

מנכ"ל לי מרשל, שי נסים צילום: לי מרשל

גם גיא צור, חבר מועצת עיריית רחובות ומחזיק תיק התחדשות העירונית ופרויקטים בעירייה, התייחס לתוכנית: "תוכנית מזרח רחובות היא ביטוי לחשיבה אסטרטגית לטווח הארוך. היא מספקת מענה ראוי לגידול במספר תושבי העיר ותתרום לחוסנה הכלכלי של רחובות. השכונה החדשה תספק איכות חיים גבוהה עם תמהיל נכון של מגורים, מסחר, מבני ציבור וריאות ירוקות. אין לי ספק כי התוכנית תוכתר כהצלחה גדולה, ותהיה נדבך חשוב בעיר צומחת ומתקדמת, היודעת לשמור על צביונה".

התפשטותה של רחובות מזרחה באה על רקע הפיכתה של רחובות בשנים האחרונות לאחת הערים החזקות בישראל. על פי סקר של הלמ"ס, זו היא העיר הרביעית בהכנסה החודשים נטו למשק בית בישראל ב-2018, מתוך 16 הערים הגדולות בישראל. אוכלוסייתה, שכמעט הכפילה את עצמה בשני העשורים האחרונים, ממשיכה לצמוח, כשהעיר מהווה יעד מבוקש לזוגות צעירים ולמשפרי דיור כאחד.

"אנחנו מאמינים שהקרקע הצמודה לתוכנית שאושרה תקבל את אותן זכויות בנייה, שם אנחנו הולכים לבנות שני בנייני מגורים", מסכם שי נסים. "העובדה שלי מרשל גם מושקעת בקרקע הזאת, בשיעור של לפחות 50% מכלל ההשקעה, מלמדת על האמונה שיש לנו באזור הזה. אין לי ספק שהקרקעות כאן הן הדבר הבא".