מחדשים מסלול מחדש

כל השחקנים במגרש ההתחדשות העירונית מכירים את השינויים הגלובליים והמקומיים שגרמה מגפת הקורונה, את השינויים הצפויים עם גניזת תוכניות תמ"א 38 ב 2022 והחלפתן בתוכנית 'התחדשות בניינית, ומחכים להבין אילו שינויי מיסוי יתבצעו על פרויקטים בתוכניות החדשות ובפינוי בינוי. עושה רושם שהמשתנים הללו ונוספים יובילו ויעמידו את עולם ההתחדשות העירונית בפני תפנית, וכמו תמיד, מי שיסתגל מהר יותר לסיטואציה החדשה יצליח להמשיך ולהוביל את השוק המהווה חלק מרכזי בפעילות הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות.

על פי נתוני דן אנד ברדסטריט היקף הפעילות של השוק עמד בשנת 2019 על כ – 20 מיליארד ₪, כ–20% מסך הפדיון המצרפי של ענף הנדל"ן למגורים. באותה שנה ניתנו 600 היתרי בניה מתוקף תמ"א 38 - מספר שיא של היתרים לתוכנית שבקרוב תסתיים. מלבד שנת 2020, בשנים האחרונות עלה שיעורן של התחלות הבניה בהתחדשות עירונית והענף לקח חלק שהלך וגדל במתן מענה למצוקת הדיור, כל שכן לזו הקיימת במרכז הארץ ובתל אביב – שם נרשמו 74% מהתחלות הבניה בתחום ההתחדשות העירונית. לפי הרשות להתחדשות עירונית, בשנים הבאות צפוי לגדול החלק היחסי של התחלות הבניה בתחום במחוז ירושלים, מחוז הדרום ואף ביהודה ושומרון. מחוזות תל אביב והמרכז צפויים להוות 60%-55% מהפעילות הענפית בפרויקטים של פינוי-בינוי.

כמו חלקים רבים במשק ככלל ובענף הנדל"ן בפרט, גם תחום ההתחדשות העירונית נפגע כתוצאה מהתפשטות מגפת הקורונה. כ – 1400 יזמים שונים פועלים בתחום אם כי כבר כעת ברור שמספר לא מבוטל של חברות ועסקים שעובדים בתחום ההתחדשות העירונית לא שרדו ולא ישרדו כלכלית את מגפת הקורונה. בתקופה זו אורך הנשימה של החברות הגדולות המתבטא בין היתר באשראי בנקאי ועתודות מזומנים הוכיח את עצמו ופעילותן של החברות הגדולות לא מוטל בספק, בעוד חברות קטנות מתקשות יותר.

נתוני 'דן אנד ברדסטריט' מצביעים על מספר שיא של עסקים בתחום הנדל"ן ככלל, ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט, המוגדרים כעסקים שכשלו השנה מבחינה כלכלית. עסקים רבים נוספים נמצאים במצב סיכוני, כאשר ברקע ישנה ירידה בנגישות למקורות מימון. שנת 2020 התאפיינה גם בירידה במתן היתרים לפרויקטים חדשים שנבעה בין היתר בגלל שיבושים בפעילות מוסדות התכנון. נרשמו גם תופעות של התארכות משך הפרויקטים, עיכובים בזמני מסירה שנבעו בעקבות הסגרים, ובירידה במכירות של דירות.

האם התפנית האמורה להשפיע על הענף בשנים הבאות אכן תשיג את מטרות ההתחדשות העירונית ובין היתר תכיל גם ביצוע פרויקטים בפריפריה? האם כתוצאה מהמהלכים האחרונים של הרשויות תישאר כדאיות כלכלית לכלל המעורבים בקידום התחדשות עירונית במספרים גדולים - קידום שהינו חיוני למשק הזקוק לדירות נוספות ומצוי במצוקת קרקעות באזורי ביקוש? האם המציאות החדשה תגרום לראשי רשויות לקדם תוכניות התחדשות עירונית?

לרגל פורום בכירי ענף ההתחדשות העירונית של DUN'S 100 המתקיים ב 19.11 שאלנו את בכירי הענף שאלות אקטואליות בכדי להעריך לאן עולם ההתחדשות העירונית פונה. לכתבה התראיינו אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית. חמי שאול, מנהל חטיבת מגורים בוטיק ב'קרסו נדל"ן'. רון חן, מנכ"ל אנשי העיר פרויקטים, ועומר גוגנהיים מנכ"ל אשדר בוטיק.

אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית: "מגפת הקורונה השפיעה באופן ישיר על ענף ההתחדשות. הסגרים הארוכים בהם היו נתונים תושבי המדינה אשר נשארו שעות רבות בתוך ביתם, האיצה את ההבנה שאי אפשר להמשיך ולחיות בתוך אותן קוביות בטון שמרכיבות את השיכונים הישנים - שברובם המוחלט אין מרפסת או גינה משותפת. כמות הפניות שקיבלנו מדיירים עלתה באופן משמעותי לאורך תקופת הקורונה כאשר מהות הפניות ומטרתן הייתה לבדוק את ההיתכנות שלהם לבניית בית או בניין חדש. הקורונה האיצה גם תובנה נוספת והיא הצורך לעבוד עם חברות מבוססות, חברות בעלות אורך נשימה ארוך שיחזיק מעבר לתקופת ההבשלה הארוכה של הפרויקטים, ושיש להן יכולות להתמודד עם מצבי משבר בלתי צפויים. לנו יש יכולת בכל זמן להמשיך לעבוד וללא לחץ מהבנק למרות תקופות מאתגרות שכאלה. ככלל, התחדשות עירונית במתחמים היא לא ליזמים ועסקים קטנים, זהו המגרש של החברות הגדולות. אנשים מבינים שכדי לישון בשקט הם צריכים לעבוד עם החברות הגדולות".

חמי שאול, מנהל חטיבת מגורים בוטיק ב'קרסו נדל"ן': "ההשפעה היא רוחבית ומתבטאת בכמה מישורים: בתכנון וברישוי- ישנו עיכוב מתמשך ברשויות בקבלת אישורים וקידום רישוי, קיים גם קושי להתנהל במיילים וטלפונים ללא קבלת קהל כאשר ישנם זמנים בהם העבודה מתבצעת במתכונת חירום. באתרי הבנייה יש עיכובים בביצוע - וזאת כתוצאה מסגרים והכרח לינת פועלים באתרים; עיכובים באספקת חומרים והגעת קבלני משנה. במישור המכירות – בתחילת המשבר הייתה כמעט עצירה מוחלטת. לאחר מכן נרשמה התאוששות הדרגתית, בחגים שוב הייתה האטה וכיום יש שוב התעוררות מסוימת. קיים חשש מפגיעה בהמשך ביכולת הקנייה של רוכשי הדירות. במישור העסקאות- תקופת הקורונה דווקא קידמה החלטות והתלבטויות מצד בעלי הדירות לקידום העסקה או לעצירתה".

רון חן, מנכ"ל אנשי העיר פרויקטים: "כמובן שמגפת הקורונה השפיעה גם לרעה וגם לטובה. בהיבט החיובי יש הענות מצד דיירים לקדם פרויקטים, ככל הנראה בגלל הזמן שהתפנה להם לטפל בפרויקטים אלו. כמו כן המועד האחרון למימוש הטבות התמ"א 38 הולך ומתקרב. בהיבט השלישי, ישנה עצירה מסוימת במכירת דירות, דבר המשפיע ישירות על זרימת הפרויקטים בקצב הרצוי".

עומר גוגנהיים מנכ"ל אשדר בוטיק: "נוצרה תנועה מנוגדת של כוחות השוק. מצד אחד, דיירים מאד רוצים לקדם פרויקטים ומאד דוחפים להתקשר עם יזם ולקדם את הפרויקט - גם עקב החלטת המועצה הארצית לסיים את תוקפה של תמ"א 38 וגם נגיף הקורונה גורם לאנשים לרצות לשפר את איכות חייהם - מצד שני, אין קבלת קהל ברשויות וקידום הפרויקטים מתעכב.

מנהל התכנון הודיע כבר על הארכת לוחות זמנים בשל המגבלות הנובעות מהסגרים והעבודה בקפסולות אבל לא האריך את מועד הסיום לתמ"א והזמן שניתן לכך לא מספיק.

קיים פער מבני בין הרצון של הדיירים לקדם את הפרויקט שלהם ולשפר את איכות חייהם לבין הצורך של הרשות לראות את השפעת הפרויקט על השכונה והעיר כולה בהיבט של שירותים לאזרח, תוספת תנועה וחניה, חינוך, שטחי ציבור ועוד, כדי לאזן בין תושבי העיר".

מה דעתך על המתווה החדש אשר צפוי להחליף את תכנית התמ"א הנוכחית וכיצד הוא ישפיע על הענף?

רון חן: "לדעתי המתווה עדיין בגדר תאוריה בלבד והוא הולך להשתנות בצורה משמעותית".

חמי שאול: "מתווה רע שיחזיר את תחום ההתחדשות של תמ"א 38 כעשור לאחור. יגביר את אי הוודאות, יצמצם התחלות בנייה ולא יביא שום בשורה חדשה לערי הפריפריה".

עומר גוגנהיים: "בדקנו את המתווה המוצע על ידי מנהל התכנון בצורה מאד מעשית. הלבשנו את המתווה על פרויקטים שסימנו והסבנו את תשומת ליבם לשתי בעיות עיקריות שיש במתווה שלהם:

א. התמריצים שהם מציעים לפרויקט לא כלכלי וכך תיפסק העבודה בענף.

ב. להבדיל מתמ"א 38 שקבעה כי יש לתת היתר למעט במקרים חריגים. במתווה המוצע אין חובה חוקית לקדם פרויקטים וזו סיבה נוספת למה תיפסק העבודה בענף".

אסף סימון: "אין דרך אחרת לומר זאת: תוכנית תמ"א 38 נכשלה. איך אנחנו יודעים זאת? בוחנים אותה לפי מספרים. מתוך פוטנציאל של מאות אלפי בניינים כמה פרויקטים אכן בוצעו במעל ל 12-15 שנים? כמה אלפים בודדים. זה אומר שהמודל לא היה מוצלח ומשהו בסיסי בו לא עבד וצריך לחשוב על מודלים אחרים.

אני מאמין גדול במתחמי בניה משמעותיים, כאלה שמשיאים ערך לבעלי הדירות הקיימים, לרוכשים החדשים ולעיר עצמה. היום ידוע לכל שיש צורך ממשי בהגדלת היקף יח"ד. תוכנית 2040 לענף הנדל"ן מדברת במפורש על צורך של מעל ל - 1.5 מיליון דירות חדשות שמתוכן כ- 400 א' דירות צריכות להגיע מתחום ההתחדשות. ברמת המשאבים הנתונים, לכולנו מובן שלא נצליח לעמוד באתגר המשמעותי של הדור שלנו, כלומר להקים כ-60% ממדינת ישראל מחדש על ידי תוכניות מקומיות. לכן לדעתי רשויות המדינה והיזמים נדרשים להשקיע ממירב זמנם מרצם ומשאביהם בתוכניות גדולות. תכנית התמ"א החדשה צריכה לאפשר חידוש בניינים ספציפיים שלמעשה לא יכולים להשתלב במתחם גדול יותר".

האם השינויים הצפויים בענף ההתחדשות העירונית יגרמו להגדלת התחרות או לריכוזיות?

חמי שאול: "לטעמי צמצום וריכוזיות, הקבוצות החזקות ואלו שאספו מספיק עסקאות ישרדו".

עומר גוגנהיים: "העבודה על פרויקטים קטנים ומתחמים קטנים תיפסק על כל המשתמע מכך".

אסף סימון: "קונסולידציה זה שם המשחק- כבר מספר שנים - כשנתיים שלוש - מתרחש תהליך טבעי שבו אותם גופים חלשים נדרשים לחבור ליזמים חזקים כדי לקדם לכדי ביצוע את הפרויקט.

אני לא מסכים עם האמירה על צמצום תחרות – ענף הנדל"ן הוא אחד מהענפים הכי מבוזרים ובדיוק ההיפך יקרה, התחרות תהפוך למקצועית יותר. אנחנו נחזק את התחום ונגרום לגופים חזקים מנוסים ורציניים לקדם מתחמי פינוי בינוי משמעותיים".

רון חן: "הענף הולך לכיוון של פרויקטים גדולים כגון פינוי בינוי בהיקפים משמעותיים ולכן גם החברות יידרשו לגודל ויכולות בהתאם. אין לי ספק שהחברות הקטנות יצטמצמו או שהן יתמזגו עם חברות גדולות יותר".

מה המדינה צריכה לעשות בכדי לעודד התחדשות עירונית גם בפריפריה?

עומר גוגנהיים: "נדרש למצוא תמריצים חכמים ליזם שיגדילו את הכלכליות של פרויקטים. הביקושים בפרפריה נמוכים מהמרכז ובאופן טבעי מחירי המכירה בהתאם. אי אפשר לצפות לקצב התפתחות זהה בין הפריפריה למרכז".

אסף סימון: "תמיד שואלים על הפריפריה בסוף, אבל זו צריכה להיות השאלה הראשונה שנשאלת. הרי מרבית הפריפריה הגיאוגרפית יושבת על אזורי סיכון מוגברים לרעידות אדמה. במקביל, הפריפריה החברתית שהינה קרובה גיאוגרפית רק הולכת ונחלשת ומתגברים פערי האי שיווין. בסוף השאלה היא מתי המדינה תתערב, האם זה יקרה בשעת משבר, כלומר אחרי רעידת אדמה או אסון אחר שהמחיר בו יהיה הרבה יותר גבוה? או שעושים את זה היום תחת מתווה כלכלי ליזמים וללא חלומות באספמיה כמו קרקע חלופית קרקע משלימה וכו'. יש מספיק כישרונות ומוחות חריפים ברשויות השונות שיכולים למצוא מתווה כלכלי שהוא טוב לכל הצדדים".

רון חן: "הקלות מס, מענקים לרשויות המקומיות, הגדלת זכויות בנייה משמעותיות, וערבויות ומימון מטעם המדינה"

חמי שאול: "לגבש תכנית למימון הפער להפיכת הפרויקט לכלכלי. ניתן לבצע זאת על ידי פטור ממיסים, הטבת זכויות בנייה באזורים אטרקטיביים או כל מנגנון כלכלי אחר שיגשר על אי הכדאיות הכלכלית בחיזוק מבנים בפרפריה".

האם אנחנו צפויים להמשיך ולראות התייקרות של דירות הנבנות במרכז הארץ במסגרת התחדשות עירונית?

אסף סימון: "שיעור ראשון בכלכלה מצביע על כך שכשיש ביקוש ואין מספיק היצע, התוצאות ברורות למדי. היקף הגידול הטבעי של מדינת ישראל הוא מהגבוהים בקרב מדינות ה- OECD בערך 1.8-1.9% לשנה, קרי ביקוש טבעי ללא משתנים נוספים – כגון: עליה, גירושים וכו' - עומד על מעל 50 א' יח"ד בשנה ומתגבר לכדי 60 א' ויותר בשנים הבאות. התחלות הבניה בשנים האחרונות עומדות מתחת ל 50 א', ואין מה להוסיף מעבר לזה.

הרבה פעמים הביקוש נראה משהו תיאורטי- אני מזכיר לכם כי הביקוש חי בקרבנו, הילדים של כולנו שבגני הילדים ובבתי הספר הם הביקוש של השנים הבאות – אסור לשכוח את זה!

אנשים רוצים לגור במרכזי הערים ולכן הביקוש ימשיך להאמיר כאשר אין מספיק קרקעות מה שישפיע כמובן על התייקרות מחירי הדיור".

רון חן: "לא קשור להתחדשות בלבד. להערכתי בשנים הקרובות צפויה התייקרות בכל אזור המרכז עקב ביקוש גבוה לעומת היצע נמוך ומחסור בתשתיות תחבורה ראויות".

חמי שאול: "לטעמי כן. בהיעדר בשורה קרובה על שחרור קרקעות, קידום תשתיות התחבורה, הסרת חסמים בתכנון ורישוי והקלות למימוש פרויקטי התחדשות עירונית, נמשיך לראות מגמה של עליית מחירים".

עומר גוגנהיים: " תלוי מתי וכמה המדינה תעודד בניה והתחדשות עירונית. ככל שיגדל היצע הדירות ויתאזן עם הביקושים, כך תשמר יציבות המחירים בענף, שאגב, טובה לכולם".