עם מספר דו-ספרתי של מתחמים ואלפי דירות: ב.ס.ר התחדשות עירונית מסתערת על הפינוי-בינוי

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

"לפני כ-9 שנים ביקרתי בשכונת יד אליהו בתל אביב בכדי לבחון מקרוב פרויקט פינוי-בינוי ברחוב לה גוארדיה", משחזר המהנדס נחשון קיויתי, הבעלים והיו"ר של קבוצת ב.ס.ר. "ההתחדשות העירונית עוד היתה אז רק בחיתוליה, ואני נחשפתי לתחום ממש כמו עולה חדש. רבים מסביבי הרימו גבה, אבל מהר מאוד זיהיתי את הפוטנציאל ואת הבשורה הגדולה הטמונה במיזמים מהסוג הזה. החלטתי שאת הפרויקט הזה אני לוקח על עצמי".

מה שנראה אז כמו חזון מעורפל, הפך בתוך שנים מספר למיזם הפינוי-בינוי הראשון בשכונת יד אליהו, ולמעשה לפרויקט הדגל של השכונה, כשבעוד שלושה חודשים הוא יגיע לסיומו עם מסירת המפתחות לדיירים הראשונים. בפרויקט נהרסו שלושה מבני רכבת על 72 דירותיהם, כשאת מקומם תופסים ארבעה מבנים חדישים של 8-7 קומות ובהם 275 דירות בגדלים שונים.

"לפרויקט הזה מגיעים היום אנשי מקצוע וגם גורמים תכנוניים מהעירייה כדי ללמוד ולהתרשם", מתגאה קיויתי. "זו דוגמה להתחדשות עירונית כמו שכתוב בספר, עם עירוב שימושים המשלב מגורים, מסחר בקומות הקרקע וריאה ירוקה לרווחת הדיירים. המיזם מתכתב עם אופי השכונה ושותפה לו גם החברה להתחדשות עירונית. הפרויקט הזה עבר את כל התהליכים - משלב גיבושו מול בעלי הקרקע, הכנת תב"ע ואישורה, טיפול בהתנגדויות, הוצאת היתר בנייה וביצוע מושלם לקראת האכלוס המתקרב".  

הפרויקט בלה גוארדיה 68-64. "התחדשות עירונית כמו שכתוב בספר" צילום: יניר אלמליח

מייצרים שינוי

כחברה הנדסית ותיקה העוסקת בנדל"ן, מזוהה בעיקר עם בנייה חדשה ונחשבת לחלוצה בתחום קבוצות הרכישה, קבוצת ב.ס.ר מבססת בשנים האחרונות את מעמדה גם כשחקן משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית, עם מספר דו-ספרתי של פרויקטים ועוד אלפי דירות בקנה.

"התחדשות עירונית זה לא רק עתיד הבנייה בישראל, זה ההווה", מבהיר קיויתי. "העדות הטובה ביותר לכך היא הנתח הגדל והולך של הפרויקטים הללו בשוק המקומי. במדינה בעלת גידול דמוגרפי גבוה ועתודות קרקע דלילות, בטח באזורי הביקוש, זו הדרך להחליף ישן בחדש, כשהבנייה לגובה מגדילה את היצע הדיור ובו בזמן מפנה שטחים לטובת הציבור – וזה עוד לפני שדיברנו על הצורך במיגון המבנים לנוכח סכנת רעידות האדמה ואיומי הטילים".

משנתו של קיויתי מיישרת קו גם עם המדיניות שמקדם מינהל התכנון להקמת 1.5 מיליון דירות חדשות עד 2040, באמצעות ניצול יעיל יותר של הקרקע, עירוב שימושים אינטנסיבי וצמצום הזליגה לשטחים פתוחים. לפי המדיניות שנוסחה במהלך השנה האחרונה, ניתן יהיה לצופף את הערים הגדולות פי שלושה ויותר. כך, רק בתל אביב ובאזור המרכז צפויות להיבנות בעשורים הבאים למעלה מ-500 אלף דירות.

"פינוי-בינוי או תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), מאפשרים לקדם פרויקטים בנפח גבוה, פרויקטים שבאמת מסוגלים לחולל שינוי יסודי", קובע קיויתי. "מעבר לזה, מבחינתי בהתחדשות עירונית יש גם אג'נדה חברתית, משום שהיא משנה אקלים של שכונה מקצה לקצה ומשלבת את הדור הצעיר עם הדור המבוגר בקהילה חברתית מתפתחת". 

האג'נדה החברתית של קבוצת ב.ס.ר מתבטאת גם בגודלי הדירות ובמספרי החדרים במיזמים השונים. בפרויקט בלה גוארדיה לדוגמה, הוקפד על תמהיל מגוון: מדירות 2 חדרים ועד 5 חדרים, דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. "באופן הזה אנו משאירים את בעלי הדירות הוותיקים בשכונה, ובמקביל מושכים אליה אוכלוסייה חדשה", מפרט קיויתי. "כ-80% מהרוכשים הם משפחות צעירות שמשתלבות עם הדיירים הוותיקים. זה הקונספט שבו אנו מאמינים".

שותפות לדרך

כחברה הנדסית עם רזומה מוכח בייזום פרויקטים מורכבים ובהתנהלות מול שורה ארוכה של גופים, ההתרחבות של קבוצת ב.ס.ר לתחום ההתחדשות העירונית התבצע באופן חלק ומהיר. "את רעיון קבוצת הרכישה אני זה שהגה לפני כ-35 שנה ובדיעבד חבל שלא רשמתי על זה פטנט", אומר קיויתי, "אולי כך היתה נמנעת נפילה של קבוצות רכישה בתחום הזה. בפעילות נדל"נית ענפה של עשרות שנים חברו אלינו לפרויקטים אלפי אנשים באמצעות המודל הזה, כך שאנו בעלי ניסיון עשיר ומיומנות מקצועית רחבה בכל מה שנוגע בהתנהלות שקופה, שוויונית, רגישה וסבלנית מול השותפים. גם בבעלי הדירות במיזמי ההתחדשות העירונית שלנו אנו רואים שותפים לדרך, ומודעים לאחריות המוטלת על הקבוצה כמי שהופקדו בידיה הנכסים החשובים ביותר שלהם. גם כאן אנו נעמיד רף גבוה בהתנהלות מול בעלי הקרקע והדירות".

להתפרצות הקורונה והטלטלה שיצרה במשק הישראלי השלכות גם על תחום ההתחדשות העירונית. ניתוח שערכה חברת המידע העסקי CofaceBDI בקיץ האחרון מצביע על כך שמראשית המשבר חל זינוק של עשרות אחוזים במספר החברות שנקלעו לקשיים פיננסיים, כשאחת מכל שלוש חברות בתחום עלולה למצוא את עצמה בסכנת קריסה.

מצב העניינים המורכב מעצים עוד יותר את חשיבות החברה המובילה את מיזם ההתחדשות העירונית, כשחוסנה הכלכלי וניסיונה בשוק הבנייה עשוי לעשות את ההבדל בין פרויקט שיגיע לקו הגמר, לכזה שייגנז. "את המיזמים שלנו מלווים הבנקים הגדולים, דבר המעניק להם עוגן וביטחון כלכלי", מרחיב קיויתי. "עניין נוסף בעל חשיבות גדולה הוא שאצלנו כל בעלי המקצוע הם IN HOUSE, מה שמבטיח שכל שלבי המיזם מתבצעים אצלנו תחת פיקוח ובקרה רציפים, ושמירה על לוחות הזמנים והמסגרות הכספיות. בין היתר אנו מעסיקים בחברה כ-20 מהנדסים, שחלקם מלווים אותי כבר 30 שנה, ולצידם אנשי מנהלה וכספים. אני יכול לספר שאנחנו מקבלים לא מעט פניות מבעלי דירות לבוא ולקדם התחדשות עירונית בבניינים שלהם, וכל בקשה נבחנת לעומק".

הבעלים והיו"ר של קבוצת ב.ס.ר, נחשון קיויתי. "תכנון הפרויקטים הותאם לעידן הקורונה" צילום: אייל בצלאל

לה גוארדיה תחילה

בסל הפרויקטים של ב.ס.ר התחדשות עירונית – זרוע ההתחדשות העירונית של הקבוצה 15 מיזמים הכוללים למעלה מ- 4,000 יחידות דיור בשלבים שונים של תכנון, בנייה, שיווק ואכלוס.

נתח נכבד מפעילות הקבוצה מתנקז למזרח תל אביב ובמיוחד לרחוב לה גוארדיה, שמשנה את פניו ונמצא בתנופת פיתוח משמעותית. לדברי דורון ספיר, סגן וממלא מקום ראש עיריית תל אביב, "עקרונות התכנון ללה גוארדיה הובילו להפיכתו מציר עירוני לרחוב עירוני. שינוי זה התאפשר בין היתר באמצעות הוספת שימוש מסחרי תומך מגורים במפלס הרחוב, באופן שבו יוכלו התושבים למצוא את מבוקשם היומיומי בחנויות הרחוב ולא יצטרכו לעשות שימוש ברכבם הפרטי".

"רחוב לה גוארדיה הוא עמוד השדרה של ההתחדשות העירונית ביד אליהו", מוסיף עירא רוזן, רכז תכנון בכיר להתחדשות עירונית במחלקת תכנון מזרח במנהל ההנדסה של העירייה. "תוכנית המתאר תא/5000, שנכנסה לתוקף ב-2016, סימנה כמעט את כל אזור יד אליהו כמיועד להתחדשות עירונית, כשבכוחם של מיזמי ההתחדשות להוסיף לשכונה יותר מ- 10,000 דירות. רחוב לה גוארדיה עתיד להציע רחוב עירוני ראשי, מסחרי, מזמין ושוקק, ובמקביל, לשמר מרקם של שכונה ואופי קהילתי".

לעקרונות הללו שותף גם קיויתי, שמסמן את מזרח העיר כאזור "הבא" של תל אביב: "הסביבה הזו מחויבת להתחדש משום שרבים מהמבנים בה כבר אינם ראויים עוד למגורים. הפוטנציאל באזור הזה רק מתחיל להתגלות, ובזכות ההתחדשות העירונית הוא יהפוך לאחד המוקדים הנחשקים בתל אביב".

לצד פרויקט הביכורים בלה גוארדיה 68-64, לב.ס.ר התחדשות עירונית עוד ארבעה פרויקטים בסביבה, שניים מהם ממש באותו הרחוב. בלה גוארדיה 34-30 מתוכננות 230 דירות חדשות, בעוד בלה גוארדיה 28-24 מתוכננות 228 דירות חדשות. הפרויקט נמצא לקראת קבלת היתר בנייה, אחרי תב"ע מאושרת והסרת כל ההתנגדויות. 

הפרויקט בטייסים 10-6. "בזכות התחדשות עירונית יהפוך האזור לאחד הנחשקים בתל אביב" צילום: יניר אלמליח

בצמוד לשכונת תל חיים, ברחוב הטייסים 10-6, פרויקט מגורים מאושר ממתין להוצאת היתר, כשבמתחם יוקמו 260 דירות חדשות בבנייה מרקמית, "בעוד כחודשיים נתחיל בשיווק הדירות", מציין קיויתי. פרויקט נוסף של ב.ס.ר התחדשות עירונית באזור מקודם בשכונת ביצרון, כשהקבוצה פעילה גם ברמת אביב ובנווה שרת, עם מיזמים הכוללים כ-500 דירות חדשות. מיזם בולט נוסף של הקבוצה הוא במפגש הרחובות בילו, בלפור ושמחה הולצברג בבת ים, הנמצא בקו ראשון לים, ובו מתוכננות להיבנות כ-800 דירות בבנייה רוויה ומרקמית.

בב.ס.ר התחדשות עירונית לא מסתפקים בפעילות באזור המרכז ופונים גם דרומה, לבאר שבע, עיר הולדתו של קיויתי. מדובר בפרויקט רחב היקף ששותפות לו אפריקה ישראל ואלקטרה בנייה, בסמוך לאוניברסיטת בן גוריון ובית החולים סורוקה, ובו מתוכננות כ-900 דירות. "לבאר שבע יש אצלי פינה חמה בלב", מדגיש קיויתי. "אני מאמין שהפרויקט המתוכנן יפריח את האזור כולו ויעניק לו חיים חדשים".

"ההתמחות של ב.ס.ר התחדשות עירונית היא לא רק באיתור פרויקטים באזורים שעדיין לא עשו את קפיצת המדרגה, אלא גם בלדעת לייצר התאמות בתכנון המבנים תוך כדי תנועה ובהתאם לרוח הזמן", מסכם קיויתי. "בעידן הקורונה, לצד חדרי כושר לדיירים, בכל פרויקט אנו נבנה גם מועדון דיירים מרווח שניתן ליצור בו חללים לעבודה ולמידה מרחוק - וכל זה לצד עוד מבני ציבור במסגרת מטלות ציבוריות, דוגמת גני ילדים ומעונות יום המשולבים במתחם הפרויקט המתוכנן. זהו רק נדבך אחד, שממחיש עד כמה התחדשות העירונית ועירוב השימושים נחוצים בשעה זו למדינת ישראל".