רשות מקרקעי ישראל צריכה להתכונן לתחרות

משרד השיכון ורשות החברות הממשלתיות פועלים למיזוג בין חברת דירה להשכיר וחברת ערים, כך עולה מטיוטת הצעת החלטה שתובא בקרוב לממשלה והגיעה לידי “כלכליסט”. המהלך אמור לייצר תחרות בתחום התכנון ופיתוח הערים והשכונות, שנשלט על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), מונופול הקרקעות הגדול המחזיק ב־92% מקרקעות המדינה.

לפי התוכנית, דירה להשכיר – החברה הממשלתית שהוקמה ב־2013 בימי שר האוצר לשעבר יאיר לפיד בהבטחה לבנות 150 אלף דירות להשכרה "בתוך עשור" – תחוסל וכל נכסיה והתחייבויותיה יועברו לחברת ערים. על פי הערכות ראשוניות, החיסכון בעלויות המטה יגיע לכ־5 מיליון שקל בשנה, אבל חשוב מכך: בממשלה מעריכים כי היכולות והסמכויות של דירה להשכיר יאפשרו לחברת ערים החדשה לאתר קרקעות בבעלות מדינה או פרטיות, לקדם בהן תכנון, לפתח אותן ולשווק אותן תוך כדי יצירת תחרות חשובה לרמ”י.

חברת ערים, שהוקמה בשנות ה־70 וכפופה למשרד השיכון, שימשה עד כה אך ורק כזרוע ביצוע של הממשלה להקמת תשתיות לשכונות חדשות. החברה פעלה במיוחד באזורי עדיפות לאומית ובפריפריה ולא נסמכה על תקציב מדינה, משום שבתום עבודות הפיתוח היא מסרה את הקרקע תמורת תשלום למשתכנים או קבלנים. לפני שבוע הודיע יאיר טל, מנכ"ל דירה להשכיר, כי יסיים בקרוב את תפקידו בחברה, פחות משנתיים מאז מינויו.

שכונת כרמי גת, קריית גת צילום: יוחאי הלל

מי שמובילים כרגע את ההחלטה על המיזוג הם מנכ”ל משרד השיכון יאיר פינס ומנכ”ל רשות החברות ינקי קווינט, המועמד כיום לתפקיד מנהל רשות מקרקעי ישראל.

עד כה פיתוח השכונות בקרקעות ששיווקה ותכננה רמ"י בוצע כמעט תמיד על ידי הרשויות המקומיות, ואלה הערימו לא פעם קשיים וסירבו לפתח שכונות חדשות משיקולי תקציב או משיקולים אחרים, ושיתקו בפועל את רמ"י. כעת מקווים בממשלה שיתאפשר לעקוף את הרשויות המקומיות, ולהפעיל את חברת ערים החדשה בכל מקום שבו העיריות יתמהמהו בפיתוח השכונות. "החברה הממוזגת תוכל לתכנן תוכנית פיתוח שלמה לשכונה חדשה, ולהקים בעצמה את כל מבני הציבור חלף הקמתם על ידי הרשות המקומית, שלעתים קרובות מהרצוי מתמהמהת בפיתוח התשתיות הציבוריות זמן ממושך מעבר לאכלוס השכונה החדשה", כך נכתב בדברי ההסבר להצעת המחליטים.

מימין: מנכ”ל משרד השיכון יאיר פינס וראש רשות החברות הממשלתיות ינקי קווינט צילום: בשמת איבי, עמית שעל

לחברת ערים הון חוזר חיובי, ונכון לסוף 2019 היה ברשותה הון עצמי בהיקף של 139 מיליון שקל. זאת אף שהיא מחלקת למדינה דיבידנד בשיעור של 50% מהרווח הנקי. ב־2019 היקף פעילותה השנתי נאמד ב־500 מיליון שקל, ואשתקד היא קיבלה ממשרד השיכון הרשאות לפיתוח היישוב חירן, שכונה ברכסים, באלעד ועוד. לערים אין סמכות להכין תוכניות בניין עיר (תב"עות) בשטח שלא נמסר לה ממשרד השיכון או רמ"י.

מנגד, דירה להשכיר מוסמכת ליזום על קרקעות מדינה ואף על קרקעות הנמצאות בבעלות פרטית. יש לה ניסיון באיתור קרקעות המתאימות לבנייה למגורים, קידום תוכניות בניין עיר ושיווק המתחמים להקמת קומפלקסים של דיור להשכרה. עד כה החברה קידמה כ־20 פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, שכל אחד מהם כולל מאות דירות. אף שדירה להשכיר תחוסל, המטרה שלשמה הוקמה תמשיך להתקיים. על פי הצעת המחליטים, המיזוג יהפוך את החברה החדשה "לזרוע הייזום והבנייה למגורים ולהשכרה של הממשלה".

לערים יש מקורות מימון עצמאיים, שאמורים לאפשר לה להרחיב את ההשקעות בתחום הדיור להשכרה בתוך זמן קצר או למנף את נכסיה ולקבל באמצעותם מימון זר.