מחירי הדירות - אין צורך להמציא את הגלגל מחדש

כמו ספינה מטלטלת מגל אל גל ואין יבשה באופק, מטלטל שוק הדירות זה יותר מעשור מתוכנית אחת למשנה אשר מתרסקת מול סלעי המציאות ומפנה מקומה לגרועה ממנה, פרי יצירתם של בירוקרטים. ובינתיים, בין כוס תה אחת של ישיבות באוצר לבין נוספת, מתרחק והולך חלום הדירה מאתנו.

העשור שחלף, מתאפיין בכשלון מהדהד של תכניות הממשלה לפתרון משבר הדיור ולהוזלת הדירות. במהלך העשור שחלף דווקא הוכפלו מחירי הדירות שכן נתניהו ושריו לא הציגו מדיניות סדורה לפתרון המשבר. הגיע הזמן לחשב מסלול מחדש, לשוב לתוכניתו של שר השיכון אריאל שרון ז"ל להפעיל את ענף הבנייה בצורה מבוקרת - התוכנית שהצילה את ענף הבנייה בשנים של העליה הגדולה מברית המועצות לשעבר - תוכנית ״התחיבות רכישה״.

מאז 2009 צפינו בעשרות רעיונות לעצירת מחירי הדירות - סבסוד בפריפריה, סבסוד משכנתאות, "מע"מ אפס", "מחיר מטרה", או "מחיר למשתכן" שעלותה למדינה היתה יותר מ-7.5 מיליארד שקל. איש לא למד לקח מן הכשלונות. גם התוכנית שהציג לא מכבר סגן השר ליצמן אינה שווה את הנייר עליה נכתבה. צעדים כמו "מע"מ אפס" על דירות חדשות לאוכלוסייה מוטבת, מכרזי ”מחיר-מטרה" ועוד פתרונות שלדעתנו הם על גבול הפתרונות ההזויים, הוכחו כלא יעילים, לא תרמו לפתרון אמיתי בתחום הדיור שיגדיל את ההיצע ולירידה במחירי הדירות. הן חייבו מנגנוני פיקוח מסורבלים ויקרים אשר למרות סרבולם ועלותם לא מנעו, לדעתנו, העברת חלק ניכר מההטבה לכיסיהם של יזמי הנדל"ן.

אילוסטרציה צילום: אוראל כהן

בימים אלה, פרסמה התאחדות הקבלנים בוני הארץ, נתונים המורים כי משבר הקורונה פגע ב-2020 קשות בענף הבנייה. השנה תסתיים לדעתם, עם התחלות בנייה של 30 אלף דירות בלבד שתגרום למדינה לאבדן הכנסות של כ-22 מיליארד שקל מירידה בגביית מיסים ועצירת מכירת קרקעות. דו"ח פסימי שפרסם משרד הבינוי באוקטובר חוזה צמצום חד של פעילות הבנייה למגורים אל מול יציבות בביקוש לדירות שיובילו בקרוב לעלייה של מחירי הדירות.

אלה אכן נתונים פסימיים. במחקר ממאי 2018 העריך פרופ' צבי אקשטיין, ראש מכון אהרן למדיניות כלכלית ודיקן בית ספר טיומקין לכלכלה במרכז הבינתחומי הרצליה, כי כדי למתן את עליית מחירי הדירות בשלוש השנים הבאות, יש לבנות כ-80 אלף יחידות דיור בשנה. ממצאי מחקר זה, הסביר, תומכים באופן הטיפול בבעיית הדיור על ידי הגדלה משמעותית של היצע זמין של הקרקעות המיועדות לבנייה למגורים ברמה הארצית, ובמיוחד באזורי ביקוש מרכזיים כמו מחוזות המרכז, תל אביב וירושלים.

ענף הבנייה הוא ענף מוביל בכלכלת ישראל. הענף מצוי כבר זו תקופה ארוכה במצב של חוסר ודאות שהשתקף בירידה בהתחלות הבנייה. הבעיות אך החריפו עם משבר הקורונה. הענף סובל ממחסור בעובדים ומעבר לכך מגיפת הקורונה הביאה לאיחור מצטבר במסירת דירות והתמשכות זמן הבנייה שהשפיעו על העלויות עקב הגידול בהוצאות המימון. אי הוודאות בענף כתוצאה מהזגזוג הממשלתי, ההקשחה בבנקים בתנאי המימון לקבלנים בפרוייקטים חדשים, ופגיעה מהותית בתזרים המזומנים אצל חברות הבנייה עקב דחיית תשלומים מצד לקוחות בשל מגיפת הקורונה והמשבר הכלכלי בעקבותיה, הביאו לעצירת בנייה בפרוייקטים קיימים.

המצב בענף משפיע גם על התנהלות רשות מקרקעי ישראל שנמנעת מפרסום מכרזים חדשים, ונאלצת להתמודד עם אי השתתפות קבלנים במכרזים שכבר פורסמו וכן אי מימוש זכויות במכרזי קרקע שהתקיימו. מסתבר כי חברות בנייה מעדיפות לעצור פרוייקטים חדשים בהם לא התחילה עדיין המכירה או בוצעו מכירות ולשלם קנס על איחור.

הצטמצמות ההצע תביא שוב לעליות משמעותיות במחירי הדירות שירחיקו שוב את החלום לקורת גג. לדעתנו, דרך נכונה לפתרון משבר הדיור היא הפעלת ענף הבנייה בצורה מבוקרת, לחזור ולהפעיל את התוכנית שהצילה את ענף הבנייה בשנים של העליה הגדולה מברית המועצות לשעבר.

בפגישה עם שר האוצר כץ לפני מספר ימים הציעו נציגי ענף הבנייה לחדש את התוכנית שיזמו בתחילת שנות ה-90 הקבלן ונשיא התאחדות הקבלנים והבונים אז מרדכי יונה ז"ל ושר השיכון אריאל שרון ז"ל. כמו אז גם עתה, המליצו לאוצר ליצור רשת בטחון לענף הבנייה ולאשר התחייבות מדינה לרכישת עד 10,000 דירות מן המלאי הנבנה שלא יימכרו בתוך 36 חודשים מתחילת התוכנית. לדעתם, מהלך זה יקנה רשת ביטחון לבנקים, ויוסיף לתמ"ג ערך של כ-15 מיליארד שקל.

תוכנית זו הצליחה מאד בשנות התשעים המוקדמות. לאחר התמוטטות ברית המועצות לשעבר ב-1991, קלטה ישראל כ-900,000 מהגרים ממדינות ברית המועצות לשעבר, כ-20% מאוכלוסיתה אז. תמורת הבטחה של בנייה מסיווית של דירות, אישרה הממשלה אז התחייבות לרכוש מן הקבלנים את כל הדירות שלא יצליחו למכור. בנוסף הציע משרד השיכון בונוס לקבלנים שיסיימו את הבנייה לפני הזמן הנקוב על פי תוכנית ידועה ומאושרת מראש. על בסיס הבטחה זו בנו הקבלנים בשנים 1994-1995 כ-154 אלף דירות והמדינה נאלצה לרכוש 3,000 דירות בלבד שלא היה להן קונה.

אכן, העלייה המסיבית ממדינות בריה"מ לשעבר גרמה לביקוש ניכר לדירות ומחירי הדירות עלו, אך תוכנית "התחייבות הרכישה" יצרה תפנית במחירי הדירות. במשך תקופה ארוכה יחסית שבין תחילת 1997 לבין 2008 רשמו מחירי הדירות ירידה ריאלית.  עם הצלחה אי אפשר להתווכח.

פרופ' יאיר זימון הוא מרצה לכלכלה ומימון באוניברסיטת ת"א. עודד שורר הוא שותף בחברת Kashat Ventures Studio לפיתוח עסקים בתחום הפינטק