שמאית המקרקעין דליה עסיס מזהירה: "ללא תקציב מדינה מאושר, שוק הנדל"ן ייכנס לסחרור"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

"להערכתנו, ככל שצמצום הפעילות בענף הבנייה למגורים יימשך, ומאידך תימשך העלייה בביקוש לדירות מגורים, בטווח הקצר עלול להיווצר עודף ביקוש שעשוי להוביל לעליית מחירים", מזהירים מחברי המסמך ומוסיפים כי "בעוד שבתנאי שוק רגילים חיי המדף של דירות חדשות למכירה הן כעשרה חודשים כך שמצטבר מלאי של דירות חדשות למכירה, הרי שכיום חלק ניכר של התחלות הבנייה (כשליש) הינן במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, דירות אלו נמכרות כבר בקבלת ההיתר, כך שאינן יוצרות מלאי לא מכור, דבר המצמצם עוד יותר את היקפי ההיצע".  

מנתוני הסקירה עולה כי סך התחלות הבנייה במחצית הראשונה של 2020 הסתכמו בכ-22,750 דירות, ירידה של 11% ביחס לתקופה המקבילה שנה קודם לכן. הירידה התרחשה במהלך הרבעון השני של השנה, שהסתכמה בכ-9,450 התחלות בנייה, צניחה של לא פחות מ-27% ביחס לאותו הרבעון ב-2019.

"להערכתנו, מגמת הירידה עשויה להימשך גם ברבעונים הבאים", מציינים מחברי המסמך. "זאת בהתאם לנתוני ההשקעות בבנייה למגורים, בהן חלה ירידה של כ-40% בשיעור שנתי ברבעון השני של 2020 בהמשך לירידה של כ-20% ברבעון הראשון. מדובר בצמצום השקעות בהיקף של כ-4 מיליארד שקל ברבעון השני לעומת הרבעון האחרון של 2019 וירידה כוללת של כ-5 מיליארד שקל מתחילת השנה".

אתר בנייה. מראשית השנה נרשמה ירידה של כ-5 מיליארד שקל בהשקעה בענף ביחס לתקופה המקבילה ב-2019 צילום: אוראל כהן

פרמטר מטריד נוסף קשור לצמצום היקפי כוח האדם בענף, כשברבעון השני של השנה ירדה כמות העובדים – ישראלים, עובדים זרים ופלסטינאים – בכ-18% ובמספרים, מכ-292 אלף לכ-241 אלף. עיקר הירידה, טמון במקצועות הרטובים כמו טיח, ריצוף ועבודות השלד, עקב מספר העובדים הפלסטינאים שהתקשו להיכנס לישראל בימי הסגר. צמצום העסקת העובדים בענף הבנייה נבעה, מבהירים כותבי הסקירה, גם מחוסר ביקוש בקרב היזמים ולא רק כתוצאה של היעדרות מצד עובדים.

משוואה פשוטה

"הנתונים העולים מסקירת משרד הבינוי והשיכון רחוקים מלהפתיע ומחייבים את התערבות המדינה. ענף הנדל"ן נמצא בטלטלה", קובעת שמאית המקרקעין דליה עסיס. "להיעדר תקציב מאושר השלכות ישירות על שוק הדיור כשהמשמעות של צמצום היקפי השיווק היא מחסור עתידי בדירות. צריך לזכור שעוד לפני פרוץ המגפה קצב התחלות הדיור לא הדביק את היעדים הממשלתיים, ועכשיו כשהקורונה איתנו, הפערים בין ביקוש והיצע צפויים רק להעמיק. הנפגעים העיקריים יהיו אותן משפחות צעירות, שחלום הדירה ימשיך להתרחק מהן".

לעסיס יש מסר ברור לממשלה, וציפייה לראות את מקבלי ההחלטות מתעלים מעל מחלוקות פנימיות ואינטרסים פוליטיים ומתגייסים להתנעת השוק. "יש פה ממשלה מפולגת שבמקום להתבונן במה שקורה מסביב מתעסקת בעיקר בעצמה", היא אומרת. "כשאין תקציב אין שיווק קרקעות, והמשוואה היא פשוטה - לא יהיו מספיק דירות. לכן אי אישור התקציב הוא מחדל שעלול להביא את שוק הנדל"ן לסחרור, וחייב לקבל מקום גבוה יותר בסדר היום הממשלתי".

כמי שמכירה את השטח ואת השחקנים הפועלים בשוק הנדל"ן, מבקשת עסיס להתייחס גם לצמצום כוח העבודה בענף הבנייה והירידה בביקוש לעובדים מצד היזמים. "ענף הבנייה הוא חיוני למשק, ולכן גם הוגדר ככזה בידי הממשלה", מרחיבה עסיס. "אלא שבפועל ראינו בחודשים האחרונים האטה בפעילות ופרויקטים שנתקעו תוך כדי תנועה. כשמספר המובטלים מרקיע שחקים, במקום לספק תמריצים שיגרמו לעובדים פוטנציאליים לשבת בבית, המדינה צריכה לעודד את חזרתם למעגל העבודה.

"בשוק התעסוקה המשתנה של עידן הקורונה מהווה ענף הבנייה מקצוע נדרש והכרחי. דווקא עכשיו אפשר לייצר שינוי חיובי - לתגמל מעסיקים שיגייסו עובדים ולתמרץ עובדים שיעשו הסבה מקצועית, ובדרך זו להזרים דם חדש לענף הבנייה. אם כבר המדינה מקצה תקציבים, שתנתב אותם בתבונה".

במבט קדימה, מתריעה עסיס כי המשבר בשוק הדיור עוד עשוי לגדול ולהעמיק. "המצב הנוכחי מחייב הסתכלות מפוקחת, ופתרונות גמישים לסוגים שונים של תרחישים. אנו רואים למשל כי מדד מחירי הדירות נותר בסך הכל יציב, ועל אף הירידה בהתחלות הבנייה אין שינוי דרמטי בביקושים – זהו מצב מסוכן שלנוכח המחסור הגובר בדירות יביא לעליית מחירים.

שמאית המקרקעין דליה עסיס. "לנצל את שוק התעסוקה המשתנה להזרמת דם חדש לענף הבנייה" צילום: אלן צ'פלסקי

"עם זאת, יתכן בהחלט כי במצב בו הכלכלה קורסת לא יהיה מי שירכוש את הדירות, כי לאנשים, בעיקר צעירים, פשוט לא יהיה כסף. כבר היום אנו רואים משפחות ויחידים שנאלצים להשתמש בחסכונות שצברו לאורך שנים, לפדות קרנות פנסיה וקרנות פיצויים, או לקחת הלוואות במטרה לשמור את הראש מעל המים. רכישת דירה מבחינתם כבר לא באה בחשבון. לסיטואציה כזו תהיה השפעה על המשק והיא עלולה אף למוטט את ענף הנדל"ן. השורה התחתונה היא שלממשלה יש את הכלים לייצר פתרונות אשר ייצבו את ענף הנדל"ן, זה הזמן למעשים".