משרד הבינוי: האטה בענף הבנייה תוביל לעליית מחירי הדירות

צמצום חד של פעילות הבנייה למגורים אל מול יציבות בביקוש לדירות יובילו בקרוב לעלייה של מחירי הדירות, זו השורה האחרונה בסקירה מטרידה של ענף הבנייה בתקופת הקורנה שפרסם היום אגף ניתוח כלכלי במשרד הבינוי. "להערכתנו, ככל שתמונת המצב שתוארה לעיל בדבר צמצום הפעילות בענף הבנייה למגורים תימשך, ומאידך תימשך העלייה בביקוש לדירות מגורים, בטווח הקצר עלול להיווצר עודף ביקוש שעשוי להוביל לעליית מחירים", כך חותמים במשרד הבינוי את הסקירה. הצמצום בפעילות הענף מתבטאת בשורה של פרמטרים: צמצום חד בהיקף כוח האדם לבנייה.

פועלים באתר בנייה צילום: שאול גולן

ברבעון השני של 2020 סך העובדים בענף, ישראלים, זרים ופלסטינים הסתכם ב-241 אלף, 18% פחות מאשר הרבעון המקביל בשנה שעבר שבו העסיק הענף 292 אלף עובדים. אך חמורה מכך היא הצניחה בכמות העובדים במקצועות שמהווים בסיס לתהליך הבנייה - ברזלנים, טפסנים, טייחים ורצפים - תפקידים שאותם מאיישים בדרך כלל פלסטינים ועובדים זרים ובהם נרשמה צניחה של 33% - 88 אלף עובדים ברבעון השני של 2020 לעומת 133 אלף ברבעון השני של 2019. כאשר הירידה היא בעיקר במספר העובדים הפלסטינים שהתקשו להיכנס לישראל בתקופות הסגר. במשרד הבינוי מצביעים על מגמה מדאיגה נוספת, על פיה הירידה במספר העובדים אינה תוצאה של קשיים הנובעים מהסגר, אלא גם ירידה בביקוש לעובדים. ברבעון השני של 2020 מספר המשרות הפנויות בענף היה 2,700 ואילו ברבעון השני של 2019 הוא היה 5,500.

פרמטר נוסף שנמצא בירידה הוא מספר הדירות שאפשר לבנות על קרקעות שרשות מקרקעי ישראל שיווקה השנה עד ספטמבר. מהסקירה עולה כי בתקופה של 9 חודשים שווקו קרקעות לבניית 17 אלף דירות בלבד לעומת ממוצע של 28 אלף דירות בתקופה המקבילה בכל אחת מ-5 השנים האחרונות. "הירידה בעסקאות (מספר הדירות בקרקעות שרמ"י מכרה, א"ג) עלולה להתבטא בצמצום התחלות הבנייה בשנים הקרובות" מזהירים במשרד הבינוי ומוסיפים כי דבר עלול גם "להעלות את מחירי הקרקעות הפרטיות, מה שיקשה יותר על יזמות הבנייה של יזמים פרטיים".

הפרמטר השלישי שמעיד על האטה, ולמעשה הוא תוצאה של הירידה במספר העובדים ובקרקעות ששיווקה רמ"י, הוא מספר הדירות שבנייתן החלה. במשרד הבינוי מתארים צניחה גם בפרמטר הזה, כאשר לדבריהם במחצית הראשונה של 2020 החלה בנייה של 22 אלף דירות בלבד, 11% פחות מאשר במחצית הראשונה של 2019. מטבע הדברים, הירידה התרחשה ברובה ברבעון השני של 2020 בתקופת הסגר הראשון, בו נרשמה התחלת בנייה של 9,400 דירות בלבד, צניחה של 27% לעומת הרבעון השני של 2019. נתוני התחלות הבנייה כמו גם נתונים אחרים הם עיבוד של נתונים שנאספו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. במקרים רבים לאחר שמתקבלים עוד נתונים הלשכה מעדכנת כלפי מעלה את מספר הדירות שבנייתן החלה. לכן יתכן כי הירידה במספר הדירות שבנייתן החלה מתונה יותר. נורת אזהרה נוספת שמדליק משרד הבינוי היא הירדה בהשקעות בענף. מתחילת השנה חלה ירידה של 5 מיליארד שקל בהשקעה בענף בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2019, כאשר ברבעון השני בלבד נרשמה עיקר הירידה - צניחה של 4 מיליארד שקל. 40% פחות מאשר המצב ברבעון השני של 2019 שבו כבר הגיע סך ההשקעה השנתי ל-22 מיליארד לעומת 18 מיליארד עד סוף הרבעון השני של 2020.

לעומת הנתונים העגומים האלה, מצביעים במשרד הבינוי על פרמטרים שמעידים על ביקוש יציב יחסית לדירות. בעוד שבתקופת הסגר הראשון נרשמה ירידה חדה במספר העסקאות למכירת דירה חדשה שדווחו לממונה על החוק המכר דירות במשרד הבינוי פשוט כי קונים לא הצליחו להגיע למשרדי המכירות, בחודשים יוני עד אוגוסט נרשמה עלייה וקצב העסקאות היה דומה לקצב בשנה שעברה.

בחודשים מרץ עד מאי נמכרו 4,770 דירות בלבד בהשוואה ל־9,600 דירות בתקופה המקבילה אשתקד. אבל התיקון הגיע בשלושת החודשים הבאים: מיוני עד סוף אוגוסט נמכרו 11,800 דירות חדשות לעומת 9,700 דירות בתקופה המקבילה, כלומר חלה עלייה של 22%.

כמו כן מזכירים במשרד הבינוי כי מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה ב-,2.3% נתון נוסף שמצביע על ביקוש יציב לדירות. "למרות הירידה במחירי הדירות במדד האחרון, בתקופת משבר הקורונה המשיכה מגמת העלייה במדד מחירי הדירות בכל המחוזות".

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו: "הנתונים מאששים את ההערכה שענף הבנייה והתשתית נמצאים במיתון חמור בשל משבר הקורונה המשפיע הן על הביקושים, והן על התחלות הבנייה. בעוד שסביר להניח שבתום הסגר והגל השני, יתאושש צד הביקוש לדירות והרוכשים יחזרו למשרדי המכירות, הרי שבצד ההיצע לא צפוי שינוי מהותי בשנה הקרובה בשל קיפאון מוחלט בשיווק הקרקע על ידי רמ"י, תכנון שמדשדש בשנה האחרונה ולא מייצר עתודות קרקע לבנייה, הקפאה של הבנייה ושל ההתחדשות העירונית לאור התנהלות ראשי רשויות מקומיות באזורי הביקוש, מחסור חמור בעובדים ואי מימוש החלטה להביא לכאן עשרות אלפי עובדים זרים כפי שכבר הוחלט בממשלה, רגולציה שהולכת ומחמירה ומעכבת היתרי בנייה והכבדה של המערכת הבנקאית על תנאי הליווי הבנקאי, תוספת הון עצמי וייקור עמלות. כל אלה ימשיכו להקטין את התחלות הבנייה בשנתיים הקרובות כך שהמחסור החמור בדירות אל מול הביקושים שימשיכו לעלות בתום משבר הקורונה יגדל ומחירי הדירות יזנקו בשיעורים חדים".