פינוי בינוי - מנהלות עירוניות ופרטיות ומה שביניהם

 מוגש מטעם DUN'S 100

נושא הנדל"ן מהווה עיסוק מרכזי במדינת ישראל ובפרט בשנים האחרונות בהן מחירי הדירות לא חדלו לטפס וכל פעם נשברו שיאים חדשים. עליית המחירים נבעה מביקוש רב לדירות בעיקר במרכז הארץ כאשר עתודות הקרקע החלו להצטמצם וגרמו לעליית מחירים חדה.

במקביל לעליית המחירים בניינים רבים החלו להתיישן וחלקם הגיע למצב רעוע ואף של סכנה.

הפתרון שהשתלב כמטה של קסם לפתור הן את מצוקת מחסור הדירות והן את מצבן הרעוע הינו פינוי בינוי- מילה שהפכה להיות שגורה בפיו של כל משקיע נדל"ן המחפש היכן לשים את כספו על מנת להשביחו לאחר שהדירה הישנה שרכש תהפוך לדירה חדשה ומהודרת במגדל גבוה וחדשני.

עסקת פינוי בינוי הינה בסופו של יום עסקת קומבינציה בה הדיירים מוסרים את הבניין הישן שהופך לקרקע בה זכויות בניה נוספות, אשר מחולקות בין בעלי הדירות ליזם. כאשר נקודת המוצא היא שעל כל הצדדים לעסקה להרוויח.

במסגרת עסקאות פינוי בינוי קיימים 2 מסלולים:

מסלול רשויות - במסלול זה המדינה (משרד השיכון והבינוי ו/או הרשות המקומית) מגדירה קבוצה של בניינים כמתחם בו ניתן לבצע פרויקט של הריסה ובניה מחדש ומקדמים את הפרויקט – לדוגמה שכונת רמת אליהו בראשון לציון.

מסלול המיסוי - שנכון יותר היה לכנותו כמסלול הפרטי. במסלול זה מאפשרים לתושבים אשר עומדים בתנאי סף שנקבעו להתארגן בעצמם או באמצעות יזם ולפנות לרשויות על מנת לקבל הטבות מס שונות ולבצע פרויקט של פינוי בינוי.

על מנת לעשות סדר ולסייע בקידום הפרויקטים חוקק בשנת 2016 חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ובו נקבעו מנגנונים שונים ובין היתר הוגדר לראשונה המושג "מנהלת עירונית", שהינו גוף מעין ציבורי הכפוף לרשות הציבורית המקומית ומטרתו קידום ההתחדשות העירונית ברשות העירונית וכן שאותו הגוף אינו למטרות רווח כמעין עמותה. החוק אינו מגדיר מה גבולות הגזרה של פעילות המנהלת.

בישראל, כמו בישראל, בצידם של מנהלות עירוניות החלו לצוץ כפטריות שלאחר הגשם מאות "מנהלות להתחדשות עירוניות" שאינן חלק מהמארג של הרשויות המקומיות, אלא התארגנויות נקודתיות פרטיות שבאו תחת כסות של שם עירוני - "מנהלת עירונית" ליצור תחושה של ביטחון לדיירים, כאילו הם מתנהלים עם גוף מעין ציבורי.

במקרים רבים המנהלת "הפרטית" באה למלא חלל של המנהלות העירוניות או כאשר כוחות השוק מניעים גופים פרטיים מהר יותר מהגופים הציבוריים. כך או כך מטרת המנהלת הן הציבורית והן הפרטית הינה אחת- קידום פרויקטים של פינוי בינוי, האחת באופן וולונטרי והשנייה להשאת רווחים.

עו"ד עמנואל יוזוק צילום: עמי ארליך

לשם מה צריך מנהלת? לא ניתן לבצע זאת לבד?

מנהלת פינוי בינוי טובה ובעלת ניסיון תדע לקדם את הפרויקט ולעבור מכשולים רבים. כמו כל דבר אחר אין חכם כבעל ניסיון. בכל זאת יש לאבחן כל מקרה לגופו ולבדוק כל מנהלת מה הרקע של מי שעומד מאחוריה (בעל מקצוע עם ניסיון או שרלטן שבא לנסות לגרוף קופה על גב הדיירים במתחם או בכלל נציג סמוי של יזם כלשהו).

כאשר מדובר בבניינים בהם הדיירים מגובשים ומאורגנים דרך המלך להתארגן בעצמם, למנות נציגות ובעלי מקצוע שיובילו את כל המהלך (משרד עורכי דין, שמאי, מפקח בניה, אדריכל) ולצאת למכרז יזמים ולקדם ביחד עם היזם הנבחר את הפרויקט.

מנגד, כאשר מדובר בבניינים בהם הדיירים אינם מגובשים, חלק ניכר מבעלי הדירות מתגוררים במקום אחר ובכלל קיים קושי לגבש את הדיירים או אז מנהלת התחדשות עירונית מהווה גוף מעולה לצמצם את הפער הקיים, לגבש את הדיירים לקבוצה ולפעול לקידום הפרויקט.

בשל העובדה שמדובר בעסקה מורכבת שחוקים רבים חלים עליה ההמלצה שלי להתחיל כל מהלך של התארגנות באמצעות עורך דין שידע להסביר לדיירים את המשמעויות של כל מהלך בו הם מבקשים לפעול וכמובן לבחון כל מסמך אותו יבקשו (המנהלת או היזם) להחתימם כבר בתחילת הדרך.

טופס Non shop"" – איסור ניהול משא ומתן מקביל

טופס שמטרתו להגביל את הדיירים באופן שבתקופה קצובה ימנעו מלנהל מו"מ עם יזם/מנהלת אחרת.

בד"כ ההסבר המוענק לדיירים בשלב הראשוני שהם אינם מיוצגים, כי ללא מסמך זה לא ניתן לבצע בדיקות תכנוניות ברשות המקומית. מדובר בטענה שאינה נכונה וכיום ניתן לבצע בדיקות תכנוניות כמעט ללא צורך להגיע לרשות המקומית בוודאי כאשר מדובר בחברת בניה מבוססת המעסיקה אדריכלים ומהנדסים in house . ישנן חברות בניה שאינן מתעסקות עם טופס הימנעות מניהול מו"מ אחר ודורשות לנהל מו"מ רק בשלב בו הדיירים מינו נציגות או מנהלת ועורך דין ומיד צוללים למו"מ משפטי ומסחרי.

כתוצאה מניצול לרעה של דיירים רבים שחתמו על טפסי non shop כאשר המחתים כלל לא פעל לקידום עסקת פינוי בינוי ואף דרש פיצויים/תגמולים מיזמים שניסו לפעול מול הדיירים, נחקק חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) בשנת 2017 אשר קיבל מייד את הכינוי "חוק המאכרים" שמטרתו הגבלת אותם מאכרים שרצו להחתים דיירים על טפסי non shop ולא עשו דבר למעט נזק ועוגמת נפש לדיירים.

למה למנות עורך דין בשלב מקדמי ולא להמתין לסיום ההתארגנות?

תפקידו של עורך הדין המייצג את הדיירים הינו בעל חשיבות עליונה כבר מתחילת הדרך, כאשר הדיירים ממנים נציגות ויש לעגן במסמך משפטי את סמכויות הנציגים וגבולות האחריות בפעולות בהם ינקטו בשם כלל הדיירים.

עורך דין מיומן בעל ניסיון בתחום התחדשות עירונית ידע לנווט את הדיירים בבטחה לעסקה הטובה ביותר עבורם, תוך מתן הסברים על שלל האפשרויות העומדות בפניהם עוד בטרם יבחר יזם לקידום הפרויקט.

על עורך הדין המייצג למנות בפני הדיירים את היתרונות והחסרונות של כל מהלך אפשרי במסלול הפינוי בינוי ועמידה פרטנית על לוח הזמנים הצפוי לכל שלב ושלב וזאת במטרה שהעסקה תצא אל הפועל ואם חלילה לא תצא – שזכויות הדיירים תהינה מוגנות.

מאת עורך דין עמנואל יוזוק,יוזוק מלכין עורכי דין