השיטה: מה קורה כשהכנסת מעניקה פטור שלא מוצא חן בעיניי הרשויות המקומיות?

מוגש מטעם DUN'S 100

לנצח את השיטה: איך לקבל את הפטור מהוצאת היתר לשימוש חורג שהעירייה מתעלמת ממנו?

בשנת 2016 החליטה הממשלה להקל על בעלי העסקים. העומס הכלכלי והרגולטורי שמוטל על כתפי עסק בכל מה שקשור לרישוי עסקים ובניה ידוע לשמצה, ומשפיע על מדדים בינלאומיים בהם ישראל "מככבת" בתחתית הרשימה. לכן לפחות בפרמטר אחד נקטה הממשלה צעד ממשי ופטרה בעלי עסקים מהצורך לבקש היתר בניה לשימוש חורג. הפטור חל במקרה שהשימוש המבוקש מותר בתוכנית החלה על המקרקעין עליהם יושב העסק. כתוצאה מכך העסק גם לא צריך לשלם היטל השבחה, סכום גדול העומד בממוצע על עשרות אלפי שקלים.

התיקון לחוק נקרא תיקון 110 לחוק התכנון והבניה והוא מופיע בסעיף 145ה לחוק.

מדוע נדרש התיקון בחוק?

כשמקימים עסק בבניין שהשימוש שלו מוגדר כ"משרדים" בהיתר הבניה, אולם בעל העסק מעוניין להקים בו חנות בגדים למשל, הוא נדרש עד היום להגיש בקשה לשימוש חורג מהיתר, שהיא למעשה בקשה להיתר בניה על כל הכרוך בה, לרבות שכירת שירותי אדריכל, הכנת תשריטים ואף תשלום בשל היטל השבחה, במידה ומחלקת ההנדסה בעירייה סבורה שהשימוש החדש בנכס מעלה את ערכו. כל זאת גם אם התוכנית שחלה על המקרקעין בהם נמצא המבנה (תב"ע- תוכנית בניין עיר או תכניות מתאר) מאפשרת שימושים שונים בנכס, גם משרדים וגם מסחר- לרבות חנויות.

דוגמה נפוצה למצב כזה היא נכסים בהם ישבו סניפי בנקים במשך שנים רבות. בנקים רבים פעלו בנכסים בעלי היתרי בנייה שהתאימו להם ספציפית והגדירו את השימוש במבנה כ"בנק". היות שמדובר בנכסים גדולים יחסית, רובם הוסבו לשימושים אחרים כמו מינימרקט או חנויות ענק לבגדים, למשל. עד היום נדרשו בעלי העסק החדש להוציא היתר לשימוש חורג מ"בנק" ל"מרכול" או לכל שימוש שונה מבנק. בא המחוקק וקבע בתיקון 110 לחוק התכנון והבניה שאם התוכנית המקומית מתירה את השימוש החדש למשל "שימוש מסחרי או קמעונאי", אזי בעל העסק החדש לא צריך להוציא היתר לשימוש חורג. רעיון הגיוני ונכון, אך כפי שנציג מיד- הוא עדיין נותר בגדר רעיון כי בשטח לא מיישמים אותו.

מדוע יזמה הממשלה את התיקון בחוק?

המניע מאחורי התיקון לחוק היה להקל על המיסוי והרגולציה המהווים אבן ריחיים על צווארם של העסקים בישראל. העובדה שהעסקים נדרשים לבצע פרוצדורות ופעולות רישוי מיותרות וסבוכות מקשה על תפקודם ומעכבת את צמיחתם. בתיקון יש גם היגיון משפטי רב כי בלאו הכי מדובר על עסק שזכאי מבחינת החוק להתקיים בנכס המבוקש אז המהלך פשוט פוטר אותו מעוד פיסת נייר יקרה שתשכב במגירה.

המצב בשטח

בינואר 2017 כאמור נכנס התיקון לתוקף. אבל התיקון הוא בחוק הראשי בלבד (חוק התכנון והבניה) ולחוק ישנן לרוב תקנות, שהן בעצם ההסברים המפורטים יותר כיצד התיקון יחול בשטח. עד אפריל 2017 היו אמורות להתפרסם גם התקנות. הן לא התפרסמו עד היום. למי שמתכוון להשתמש בעניין אי-פירסום התקנות כ"תירוץ" לא לתת את ההטבה שהחוק מעניק, זה לא יעזור. לפי חוות דעתו של היועץ המשפטי לוועדת הפנים בכנסת גם אם לא פורסמו תקנות הפטור נכנס לתוקף! שלא יעבדו עליכם, כפי שאמר חיים הכט.

המצב בפועל שהוא שרבות מהרשויות המקומיות לא טורחות ליישמו בשטח, הן כלל לא מציגות את האפשרות לפטור בפני בעלי עסקים, ולעיתים אף מתנגדות אקטיבית ליישמו.

ברור מדוע לרשויות המקומיות אין מניע ליישם את התיקון לחוק. המשמעות היא ירידה בהכנסות מהיטלי השבחה, ביטול חלק מעבודת פקידי מחלקת ההנדסה וצמצום כוחה של הרשות המקומית על ידי הפחתת התלות של בעלי העסקים בה.

אנו ממליצות בחום לעסקים ללמוד בעצמם או באמצעות בעל מקצוע מיומן (עו"ד לרישוי עסקים) את זכויותיהם, ולדרוש ממחלקת ההנדסה ברשות המקומית להחיל עליהם את הפטור לאלתר.

עו"ד נועה טלבי צילום: סוזי לוינסון

מהם תנאי הפטור?

בעל העסק יוכל להסתפק באישור מרשות הרישוי במקום היתר לשימוש חורג, בהתקיים התנאים הבאים:

1. הבקשה תואמת תכנית ואת ההנחיות המרחביות החלות על המקרקעין. (תכניות בניין עיר או תכניות מתאר ארציות)

2. התכנית שלפיה מבוקש האישור לשינוי שימוש אושרה לאחר 12.2.1966.

3. הבקשה אינה כוללת עבודות הטעונות היתר.

4. הבקשה אינה למטרת מפעל לייצור תעשייתי.

5. השימוש המבוקש אינו פוגע בסביבה, בבריאות הציבור או בבטיחותו, ולא משנה משמעותית את אופי הסביבה.

יתרונות נוספים של האישור החדש:

1. מהירות- אישור בקשה כזו אמור להיות זריז במיוחד והחוק קובע שוועדה המקומית חייבת לדון בבקשה כזו תוך 30 יום.

2. חיסכון בכסף- בנוסף אישור זה לא ייחשב כמימוש זכויות במקרקעין ולכן לא יחול היטל השבחה.

שיפור זכויות העסקים בישראל חשוב יותר מכיס הרשות המקומית

בימים קשים אלו לעסקים, זוהי חובה ולא רשות, ליישם כל סעיף המקל על העסקים במהירות וביעילות.

למרות זאת ובצער רב אנו חוזים שוב במקרה בו האינטרס הרוחבי לקידום עסקים בישראל נשחק בפני האינטרס המקומי הצר.

כרגע העסקים אינם זוכים להקלה אותה העניק להם המחוקק והם נותרים מדשדשים בביצת הביורוקרטיה והרגולציה תוך שהם ממשיכים להוציא סכומי עתק על דרישות מיותרות.

לכן, במקרה שהרשות מסרבת לתת את הפטור, יש להצטייד בחוות דעת משפטית ולהעבירה בכתב ליועמ"ש הוועדה המקומית תוך דרישה חד משמעית ליישם את החוק.

מאת עו"ד נועה טלבי, עו"ד רישוי עסקים ומוניציפלי, משרד עו"ד נועה טלבי ושות'