מסימני הקורונה: משרד חדש טורף משרד ישן

ענף המשרדים הגיע למשבר הקורונה עם היצע גדול ובנייה בהיקפים עצומים שתבשיל בשנים הקרובות. כעת, כשרבים עברו לעבוד מהבית עד להודעה חדשה, ואולי לתמיד, בעלי המשרדים מבינים שהכוח עבר לשוכרים. ואכן, בתקופה זו, רבים מהשוכרים מצליחים לעבור למשרדים חדשים ויקרים יותר במחיר נמוך יותר מבעבר, מגמה שפוגעת הרבה יותר בבנייני משרדים ישנים.  

בחינת תוספת המשרדים בשנים הקרובות חושפת את הבעייתיות שטמונה בעתיד הענף. רק ב־2020 צפויים להתווסף לאזור תל אביב כ־315 אלף מ"ר משרדים; ב־2021 צפויים להתווסף לו כ־300 אלף מ"ר (כ־60% ייבנו במתחם BBC בבני ברק); ב־2022 צפויה תוספת של כ־280 אלף מ"ר; וב־2023 צפויים להתווסף כ־220 אלף מ"ר משרדים, וכל זה רק בטבעת הקרובה של תל אביב.

משרדים קלאס B ביגאל אלון בתל אביב צילום: אוראל כהן

כל הפרויקטים החדשים הללו יצטרפו לבניינים הקיימים, שבעליהם נלחמים כבר היום על כל שוכר. בתל אביב למשל, לפי סקר שערכה חברת נת"מ, במחצית הראשונה של השנה ירד שיעור

האכלוס במבנים הישנים יותר, מה שמכונה בענף קלאס B, ב־1.8% בהשוואה לחציון הקודם. במבנים חדישים, קלאס A, חלה ירידה של 0.8%. על פניו מדובר בשיעורים זניחים, אך בענף מדגישים שהתהליכים הללו אטיים והמגמות כבר ברורות.

אשר למחירים, לפחות בשלב זה ירדו המחירים במבנים מסוג A בשיעור של כ־2.5%, לעומת 1.7% בממוצע במבנים הישנים יותר. המשמעות היא שהפער בדמי השכירות בין שני הפלחים מצטמצם, ועשוי לשכנע שוכרים לעבור למגדל ממותג יותר.

“מגמה שהואצה”

לדברי אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי נדל"ן בנת"מ, ניתן לזהות שוני בין האזורים. בהרצליה השטחים הקטנים והבינוניים במבנים מסוג A ובמבנים מסוג B נותרו כמעט ללא שינוי בתפוסה ובמחירים. לעומת זאת, בתל אביב ניתן לזהות מעבר של שוכרים ממבנים ישנים, שמתבטא כרגע בעיקר בחברות ששוכרות שטחים קטנים של עד 500 מ"ר: "רואים את זה כבר בחברות קטנות יותר. באזורים שבהם ריכוז גבוה של מגדלי משרדים שנבנו במסגרת קבוצות רכישה יש ירידה חדה במחירים, והשוכרים מנצלים את זה. ביגאל אלון מי ששילם בבניין פחות איכותי 70 שקל למ"ר יכול כעת להוסיף כ־10 שקלים בלבד למ"ר ולעבור למשל למגדלי אלון הסמוכים והחדשים".

אלעד פוקס, מנכ"ל אינדקס נדל"ן, הנציגה הישראלית של Savills הבינלאומית, מזהה אף הוא עסקאות כאלה: "מגיעים שוכרים, חלקם אפילו מבניינים ישנים במיוחד מסוג C או D, ומשתדרגים. ברמת החייל בוצעו כמה עסקאות של שוכרים שעשו את הקפיצה הזו מבניינים ישנים ברחוב הארד למבנים חדישים יותר באותו אזור".

פער ניכר לטובת משרדים חדשים

נכון להיום, ברחוב הארד ברמת החייל דמי השכירות הם כ־45 שקל למ"ר בבניינים ישנים במיוחד ברמת D, כ־55 שקל במבנה מסוג C, ו־65 שקל עבור B. במבנה מסוג A, כמו פרויקט CU, חלק מבעלי השטחים הקטנים ביקשו בעבר הלא רחוק כ־95 שקל למ"ר, ואילו עכשיו הם ישמחו להשכיר משרד גם ב־75 שקל למ"ר. "עבור שוכר במבנה מסוג B זו קפיצה לא גדולה במחיר", מדגיש פוקס.

דוגמאות נוספות לפרויקטים מסוג A שבהם ירדו המחירים לרמות קרובות לאלה שבמבנים מסוג B הם בבניין עופר בפתח תקווה, שבו דמי השכירות ירדו מ־85 שקל למ”ר ל־75 שקל. בחולון עזריאלי חברה שמחזיקה 3,000 מ"ר מעמידה חלק מהמשרדים לשכירות משנה. לפני הקורונה היא דרשה 90 שקל למ"ר, והיום היא מוכנה להשכיר גם ב־75 שקל למ"ר עבור רמת גמר גבוהה.

נטלי מרשל, המשווקת שטחים להשכרה בפרויקט אינפיניטי פארק ברעננה, מדגישה כי מדובר במגמה שרק הואצה במשבר הנוכחי: "עוד לפני הקורונה ראינו מעבר של חברות שיושבות באזורי ביקוש בבניינים מקלאס B ועברו לבניינים מקלאס A בערים כמו רעננה, כפר סבא, ראשל"צ וחולון. ראינו את זה בעמידר שעזבה את הבניין הישן במרכז ת"א לטובת עזריאלי חולון, בחברות הפניקס ובנק דיסקונט שיעברו למתחם האלף בראשל"צ, חברת ההשקעות הלמן אלדובי שהעבירה את משרדיה לחולון, בזק שעברה לעזריאלי חולון, סרגון שעוזבת את רמת החייל לבניין חדש בראש העין”.

גם מחוץ למרכז הארץ מסתמנת תופעה דומה. לדברי המתווך החיפאי ארנון וילנסקי, חלק מהשוכרים ניצלו את הירידה במחירי השכירות כדי לעבור לבניינים חדשים שמושכרים כעת במחיר נמוך יותר: "רוב השוכרים מחפש כיום משרדים משודרגים".

”כלי תכנון פרימיטביים”

מלבד הנטישה למשרדים חדשים יותר, משרדים מקלאס B נפגעו יותר מנטישת שוכרים שעברו לעבוד מהבית. לדברי בן צבי, רבים מנותני השירותים שנפגעו בקורונה, כמו עורכי דין, רואי חשבון קטנים וכדומה, שכרו משרדים זולים יחסית, “ואלה אנשים שלא בהכרח עברו לבניין אחר, אלא החליטו לעבוד מהבית”.

רבים מבעלי המשרדים היו רוצים להסב את המבנה שלהם למגורים, אך למרות שפע של סיסמאות בעניין, כולל פרק בחוק ההסדרים האחרון שכלל הצעה להסב מחצית מהבניינים החדשים למגורים (מה שהיה תורם למשל לצמצום ההיצע הרב), אף אחד לא מעלה כרגע על הדעת את האפשרות הזו ברצינות. העיריות לא יוותרו על הארנונה ממשרדים ומסחר, שגבוהה יותר פי חמישה מארנונה למגורים ולא דורשת שירותים עירוניים כמו שדורשים תושבים.

האדריכל גיל שנהב מציין בעניין זה: "במדינות מתקדמות יש למבנה חלוקה שניתן לשנותה בהתאם לצורך ולאורך חיי הבניין. בסוף זה עולה כסף להחזיק בניינים לא מתפקדים. כלי התכנון בישראל גסים מאוד ופרימיטיביים. מערכת התכנון לא מדביקה את קצב הדרישות".