מדד בועות הנדל"ן של UBS: הדירות בת"א נמכרות בהערכת יתר

מחירי הדירות בתל אביב יצאו מאיזון, והן נמכרות כיום בהערכת יתר; כך עולה ממדד בועות הנדל"ן הגלובלי של UBS לשנת 2020, מחקר שנתי שמאותת על סיכון להיווצרות בועה או על הערכת-יתר משמעותית של שוקי הדיור בעולם.

המדד מסווג את הערים לפי המחירים, משווה אותן למצב הכלכלי ולמחירי הדיור בשאר חלקי המדינה, ובהתאם מדרג את הסיכון שנגזר מכך. עורכי המדד הבהירו כי הוא אינו צופה או מתיימר לצפות את התפוצצות הבועה, אלא מציג מצב נתון של סיכון קיים.

תל אביב. היכולת לרכוש דירה בעיר נמתחה עד הקצה צילום: שאטרסטוק

מהמדד עולה כי ערי גוש היורו בלטו במיוחד בזינוק המחירים שנרשם בהן, כך, מינכן ופרנקפורט ניצבות בראש הטבלה, פריז ואמסטרדם נמצאות צמוד מאחוריהן וצועדות גם הן באזיור הסיכון לבועה; גם ציריך, טורונטו והונג קונג מפגינות חוסר איזון רב. בניגוד לשנה שעברה, שוק הדיור בוונקובר נמצא כעת בטווח הערכת-היתר של הספקטרום, וחולק את אותה הטריטוריה עם לונדון, סן פרנסיסקו, לוס אנג'לס, תל אביב וניו יורק. הערכת מחירי הדיור בבוסטון, בסינגפור ובדובאי נותרה הוגנת – כלומר עם מחירים המשקפים את המציאות הכלכלית באזור. דבר זה נכון גם לגבי ורשה, שנכללה במחקר זו הפעם הראשונה. שיקגו עדיין סובלת מהערכת-חסר, ושוכנת לבדה בקצה הזה של הסקאלה.

תל אביב היא העיר שחוותה את עליות המחירים הגבוהות ביותר מבין הערים במדד, וזאת לאורך תקופת זמן ארוכה של כ-30 שנה. למרות שעורכי המדד ציינו את אי הוודאות בטווח הקצר, ואת העובדה שהיכולת לרכוש דירה בעיר נמתחה עד הקצה, עדיין הם סבורים כי תנאי המימון הנוחים וההיצע המוגבל צפויים בשלב זה לסייע לשמר את המחירים הגבוהים, וכי מדובר גם בסימן לצמיחה הכלכלית של העיר.

עליות המחירים (לאחר תיאום לאינפלציה) הואצו בממוצע בארבעת הרבעונים האחרונים. במספר ערים בולטות באירופה המחירים זינקו בלמעלה מ-5%, כאשר מינכן, פרנקפורט וורשה צועדות בראש. עליית המחירים באסיה ובאמריקה נותרה בטווח החד-ספרתי הנמוך עד בינוני. מדריד, סן פרנסיסקו, דובאי והונג קונג הן הערים היחידות בהן נרשמה ירידת מחירים, וזהו מספר הערים הנמוך ביותר בהן נרשמה עליית מחירים שלילית מאז 2006.

למרות הקורונה, שוקי הדיור הפגינו חוסן במחצית הראשונה של 2020, והמחקר מציג שלוש סיבות עיקריות לכך. ראשית, מחירי הדיור הם אינדיקטור כלכלי הצופה-לאחור, ומסוגלים לשקף צניחה כלכלית רק לאחר עיכוב מסוים. שנית, רוב רוכשי הדירות הפוטנציאליים לא ספגו פגיעות ישירות בהכנסתם במחצית הראשונה של 2020, ואפשרויות האשראי שהוצעו לחברות ותוכניות העסקה לטווח הקצר הקלו על נזקי המשבר. שלישית, הממשלות הפגינו תמיכה בבעלי הבתים ברבות מהערים במהלך תקופות הסגר: הסובסידיות על דיור גדלו, המיסים הורדו, ותביעות העיקול הושעו.