תל אביב: ההשבחה ברחוב הירקון ירדה ב-6 מיליון שקל

מכה נוספת לדרישות ההשבחה של עיריית ת"א בגין איחוד חלקות. השמאי המכריע, עומר סרחאן, הפחית 6 מיליון שקל מסכום ההשבחה שנקבע על ידי הוועדה המקומית ת"א.

היטל ההשבחה נקבע לאחר בקשה למתן היתר בנייה ברחוב הירקון על בסיס איחוד שלוש חלקות. בקשת ההיתר התקבלה בוועדה על חטיבת קרקע בשטח 952 מ"ר ברחוב הירקון 18-20, פינת זרובבל שבחלק הצפון מערבי של מתחם הכובשים בשכונת כרם התימנים. על הקרקע עומד כיום מבנה נטוש חד-קומתי ויתר הקרקע ריקה ופנויה. תכנית הבנייה במקום אושרה ביולי 2014 וכללה איחוד שלושה מגרשים למגרש אחד לטובת הקמת בניין חדש בן 7 קומות.

רחוב הירקון מקור: גוגל סטריט ויו

בעקבות הבקשה להיתר קבעה הוועדה מקומית כי ההשבחה של הקרקע עומדת על 17 מיליון שקל (היטל השבחה של 9.5 מיליון שקל) זאת לאור קביעתה כי כדי לאחד את החלקות יש צורך בהכנת תוכנית ולא ניתן להסתפק בתשריט בלבד כפי שעשו בעלי שלושת המגרשים.

מנגד, טענו בעלי הקרקע, כי איחוד החלקות יכול היה להיעשות גם ללא אישורה של תוכנית הבנייה, וזאת באמצעות תשריט איחוד, תוך שהם נסמכים בין השאר על שומת היטל השבחה, שנקבעה עוד ב-1994 ולפיה השימוש המיטבי לקרקע זו הוא באמצעות איחוד החלקות.

בהכרעתו, כתב השמאי המכריע סרחאן כי הוא "סבור כי במקרה הנדון האפיק של איחוד החלקות לפי פרק ד' זה אפשרי ללא היזדקקות לאישורה של תוכנית בניין עיר חדשה". עוד כתב השמאי, כי למרות שהוועדה המקומית היא המוסמכת לאשר תשריט איחוד, בנסיבות שנוצרו ולפיהן התשריט תואם את הוראות התכנית התקפה על החלקות, שיקול דעתה של הוועדה מצומצם יותר, אך במקרה זה היא לא הציגה נימוק משכנע לכך שהחליטה שלא לאשר את תשריט האיחוד.

לאור זאת החליט השמאי להפחית את גובה ההשבחה של עיריית ת"א ב-6 מיליון שקל, כך שההשבחה תהיה בגובה 11 מיליון שקל והיטלה ההשבחה 5.5 מיליון שקל.

מדובר בהחלטה אחת מתוך מספר החלטות במסגרתן הופחת או בוטל היטל השבחה שקבעה הוועדה המקומית בגין איחוד חלקות. בהחלטה נוספת של ועדת הערר המחוזית ת"א, שהתקבלה לאחרונה, בוטל לחלוטין היטל השבחה בגובה של 5.5 מיליון שקל שקבעה הוועדה המקומית ת"א, בגין איחוד שתי חלקות ברחוב יהודה הלוי בעיר.

רון חולדאי צילום: יאיר שגיא

החלקות ביהודה הלוי משמשות כיום כמגרש חנייה פעיל. במקרה זה, בהתאם לתוכנית הבנייה המפורטת שאושרה, ניתן היה לאחד את שני המגרשים למגרש אחד ולקבל אחוזי בנייה מוגדלים. גם במקרה זה נקבע, כי "את איחוד החלקות ניתן לבצע הן באמצעות תשריט איחוד והן באמצעות תוכנית, וכי תשריט חלוקה איננו מהווה פעולה תכנונית שניתן לגבות בגין אישורו היטל השבחה".

משרד 'קמיל-טרשנסקי-רפאל' ייצג את הנישומים בשני התיקים יחד עם משרד עו"ד ענת בירן ברחוב הירקון ויחד עם ע"ד יעקב יניב ברחוב יהודה הלוי.

לדברי שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, "החלטות ועדת הערר והשמאים המכריעים במגרשים האמורים ממחישות את פרשנותה השמאית והמשפטית המוטעית של הוועדה המקומית ת"א באיחוד חלקות לצורך מיצוי זכויות הבנייה.

"בכך, העירייה מנסה להמשיך ולהעשיר את קופתה הציבורית באמצעות הטלת היטלי השבחה גבוהים מאוד על יזמים, במקביל לגרירת הצדדים להליכי התדיינות ממושכים, שמעכבים משמעותית את קידומם של פרויקטים למגורים בעיר והגדלת היצע הדירות באזורי ביקוש".