הסגר השני הוא הסיוט של חברות הנדל"ן – "גם של החברות הגדולות"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

הגל השני של נגיף הקורונה שוטף את ישראל, והסגר המלא השני כבר נכנס לתוקפו. בזמן שכל ענפי המשק כבר חשים בעוצמת המכה, נראה שגם הפעם, כמו בסגר הראשון באפריל, יוחרג ענף הבנייה ויוגדר כחיוני למשק, מה שיאפשר את המשך קידומם של פרויקטים בשלב הביצוע. עם זאת, אין משמעות הדבר שענף הנדל"ן לא ייפגע – בעיקר שחקנים מסוימים בו שחסרים את החוסן הפיננסי הדרוש להתמודדות עם "גל" נוסף.

בהיותו ענף הנשען במידה רבה על הסנטימנט הציבורי ומידת האופטימיות הכללית בשוק, כבר כעת מדווחות חברות יזמות ובנייה רבות על קשיים של ממש, ירידה חדה במכירות וקושי אמיתי בהשגת מימון מבנקים וממקורות חוץ בנקאיים. בנוסף, בתקופת הסגר יושבתו כל ועדות התכנון ומוסדות הרישוי, מה שיביא בוודאות לעיכובים בקידום פרויקטים, וזה עוד לפני שהוזכרו מצוקת כוח אדם באתרי העבודה, העיכובים באספקת הציוד לשטח והתייקרות חומרי הבנייה. 

נתונים אודות השפעות הסגר הנוכחי אמנם אין עדיין, אולם די באלה מאפריל כדי להצביע על חומרת המצב בשטח: לפי נתוני חברת המידע העסקי CofaceBDI מחודש מאי, מאז תחילת המשבר והטלת המגבלות על המשק במארס נוספו 234 חברות חדשות לכ-300 חברות שעוד לפני המשבר היו מצויות בקשיים - בגין בעיות שונות בהן אי-עמידה בהתחייבויות תשלומים כלפי ספקים, קשיי נזילות, מינוף גבוה, חשבונות מוגבלים, צ'קים חוזרים, קשיים באיתור גופי מימון וכדומה. עוד מצאה הבדיקה כי מתוך כ–1,400 חברות פעילות בתחום ההתחדשות העירונית, יותר מ-530 חברות עלולות למצוא עצמן על סף קריסה עד סוף השנה הנוכחית.

פרויקט של TCI38 ברחוב הדרור 3 בהוד השרון

קבוצות סיכון

"הבעיה הכי קשה היא חוסר הוודאות באשר לסיווג ענף הבנייה והמשך הפעילות בו", אומר יאיר פנחסי, מנכ"ל חברת TCI38, בניסיון להעריך את השפעת הסגר על הענף. לדבריו, "אמנם סביר שנוחרג כמו בפעם הקודמת, אבל עדיין לא יצאה מהמדינה הודעה רשמית בנושא, מה שמותיר אותנו בערפל. היום הייתי עם קבלן בבניין ואף אחד מאיתנו לא ידע אם אפשר יהיה לעבוד בשבוע הקרוב ומה לומר לפועלים שרוצים לדעת עם להגיע לאתר. גם כשנותנים כאן החלטות ברורות, זה קורה בשלבים מאוחרים מאוד. זו הרעה החולה הכי קשה בענף הזה, והיא מקשה מאוד על הפעילות".

מיהן החברות שעלולות להיכנס לקשיים של ממש בעקבות הטלת הסגר בחגים?

"החברות שנמצאות כיום בסיכון הכי גדול הן אלה שבשני הקצוות של הסקאלה: חברות קטנות של פרויקט אחד או שניים, שכל רווחיהן מושתתים על הצלחות המכירות בפרויקט ספציפי; והחברות הגדולות מאוד, אלה שבונות מאות דירות בעשרות פרויקטים שונים ומבוססות על 'מימון דק' ואשראי מאוד גבוה מהבנקים ומגופי המימון. כל עוד יש עצירה במכירות והמערכת הפיננסית לא תבוא לקראתן, הן צפויות להיכנס לסחרור".

על רקע המצוקה שהוא מתאר בקרב השחקנים בענף, פנחסי מעריך כי לקוחותיה של TCI38, המתמחה בין היתר בקידום פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, יכולים דווקא להיות רגועים: "חברות שמסוגלות לממן את פעילותן למרות הירידה במכירות, יש להן אורח נשימה גדול יותר. לחברה שלנו יש את הגב הכלכלי של קבוצת פרסונל, אין לנו מימון דק ואנחנו לא מסתמכים על אשראי גבוה, ולכן אני אופטימי באשר ליכולת שלנו להתנהל אל מול המשבר".

ובכל זאת, המשבר כבר משפיע גם על פעילותה של TCI38. כחברה שפועלת בין היתר "לחלץ" פרויקטים מידי יזמים שנקלעו לקשיים, פנחסי צופה כי בעתיד הקרוב ייקרו בדרכה הזדמנויות רבות: "אנחנו מנהלים כיום מגעים עם שני פרויקטים של פינוי-בינוי שיצאו לדרך והיזם רוצה לצאת מהם. אני מעריך שבתקופה הקרובה הפעילות הזאת רק תגבר. עם זאת, אנחנו זהירים ולא ניקח כל פרויקט לידינו אלא רק כאלה שאנחנו צופים להם רווח עתידי גבוה, בעיקר באזורי הביקוש של השרון ותל אביב".

מנכ"ל TCI38, יאיר פנחסי

הכל זה מלמעלה

בדומה לגל הראשון, גם בימים אלה צפויה לשוב ולצוף אל פני השטח השאלה בדבר חובת הפיצויים של יזמים כלפי רוכשים, שמסירת הדירות לידיהם התעכבה בשל הנסיבות. לראייתו של פנחסי, התשובה לכך ברורה: "מצד אחד, אני מבין את הרוכשים. הם לא אשמים במצב הקיים, ומי שתכנן לקבל דירה בעוד חודש והדבר נדחה בכמה חודשים, יכול למצוא את עצמו בבעיות של שכירות ולפעמים אף ללא מקום לגור בו.

"מצד שני, כיום בכל הסכם עם קבלן יש סעיף של 'כוח עליון', שמאפשר דחייה ללא חובת פיצויים כשקורה דבר שלא ניתן היה לצפותו או למנוע אותו. אין ספק שמשבר הקורונה זה משהו שטרם נראה כמותו במחוזותינו וגם בעולם כולו. יותר מכל מלחמה שהיתה כאן, הסיטואציה הנוכחית היא דוגמה מובהקת לכוח עליון. לכן, עם כל האי-נוחות שכרוכה בדבר, יש להכיר במצוקת הקבלנים ובהכרח שלהם לעכב השלמה של פרויקטים ומסירתם, ולא לחייבם בפיצוי".