"הדבר הבא": קבוצת בסר נכנסת למתחם האלף עם שני מגדלי משרדים ומסחר

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

על פי התוכניות, יכלול המתחם כ-5,600 יחידות דיור בתמהיל משתנה; כ-1.75 מיליון מ"ר לתעסוקה, כ-160 אלף מ"ר שיוקצו למסחר ומלונאות, כ-120 דונם של ריאות ירוקות ופארק מרכזי שיחבר בין חלקיו השונים של המתחם. בחזית הפרויקט ניצבת מנהלת האלף, גוף ייעודי שהוקם בידי העירייה המקומית ופועל בתחומים השונים מול משרדי הממשלה, גופים ציבוריים, חברות, יזמים ומשקיעים בתכנון, פיתוח וביצוע של הקמת המתחם. 

"המתחם הזה הולך להיות הדבר הכי נכון במדינת ישראל, ואנחנו מאוד מאמינים בו", אמר ל"כלכליסט" ראש העיר רז קינסטליך. "הוא יציב סטנדרטים חדשים בכל הקשור למתחמי תעסוקה, מגורים ופנאי. מתחם האלף יושב במקום הכי נגיש בישראל, כאשר השילוב בין מיקומו הגיאוגרפי לתחבורה ציבורית יעילה ומהירה יהפוך את המתחם לאטרקטיבי ביותר בארץ". 

ראש העיר ראשון לציון, רז קינסטליך צילום: תמר מצפי

הגדולים כבר שם

בהתאם לדבריו של ראש העיר, ניצב המתחם במפגש בין צירי התחבורה החשובים באזור, כגון נתיבי אילון וכביש 431, ובסמיכות לכביש 441 וכביש 6. משתמשי התחבורה הציבורית ייהנו מקרבה לתחנת משה דיין של רכבת ישראל, לשורה של קווי אוטובוס, ובהמשך גם לתחנות הרכבת הקלה.

בשנתיים האחרונות זכה המתחם לתהודה גדולה, בין השאר בזכות עסקות שנחתמו בו על ידי כמה מהחברות הגדולות במשק. כך למשל חברת הפניקס זכתה בדצמבר האחרון במכרז לרכישת מגרש במתחם בשטח של 60 דונם בעלות של 388 מיליון שקל, ועתידה להעביר אליו את המטה החדש שלה; קבוצת דיסקונט הודיעה שתעביר גם היא לשטח שרכשה את כל יחידות המטה שלה.

גם קבוצות ענק בתחום הנדל"ן המסחרי לא ייעדרו מהמתחם החדש, בהם פרשקובסקי ואמות, וקרן JTLV, שכבר רכשו מגרשים במקום ומתכננות להשכיר משרדים למשתמשי קצה. "אחד היעדים העיקריים שלי הוא שתושבי ראשון לציון יעבדו בעיר", הוסיף קינסטליך. "הדבר יסייע גם בפתרון נושא פקקים ויספק איכות חיים גבוהה לתושבים, בעיר כולה בכלל ובאזור מתחם האלף בפרט. באזור הזה של ראשון לציון מרוכז כיום כוח עבודה עצום שנאלץ לנדוד לתל אביב. ברור שאותם אנשים יעדיפו לעבוד ליד מקום המגורים שלהם". 

מגדלי בסר במתחם האלף הדמיה: טוטם

הגודל קובע

כל מי שבקיא בתחום הנדל"ן המסחרי בישראל לא הופתע מכניסתו של שחקן גדול נוסף למתחם האלף – קבוצת ב.ס.ר של היזם ואיש העסקים אינג' נחשון קיויתי. כאחת מחברות הנדל"ן הוותיקות והפעילות בישראל, שמזוהה בין היתר עם מגדלים אייקונים בשוק המשרדים המקומי דוגמת מגדלי אלון ומגדלי ב.ס.ר בבני ברק, ידעו בקבוצה לזהות את הפוטנציאל הטמון במתחם האלף, כמו גם את אינסוף האפשרויות שהוא יציע למשתמשיו.

"אחד הדברים העיקריים שמשכו אותנו לשם זה הגודל", מצהיר קיויתי. "אנחנו בדרך כלל לא פועלים להקמת בניין בודד אלא הולכים למתחמים שבהם אפשר לבנות משהו גדול יותר. ובאמת במתחם האלף הולכת לקום עיר חדשה לכל דבר, אקוסיסטם שלם על 1,000 דונם שמשלב את כל היתרונות: עירוניות שוקקת, אוכלוסיית עובדים ותושבים חזקה, תכנון מודרני וחכם וחשיבה ירוקה וחסכונית".

בפרויקט החדש המתוכנן 1K B.S.R במתחם האלף, יבנו שני מגדלים בני 24 קומות, ולצדם מבנה בן שלוש קומות ובמרכזו כיכר מסחרית מעל חניונים. הפרויקט ממוקם בחלקו הצפון-מזרחי של מתחם האלף, עם נגישות קלה ונוחה לדרך אילון, לכביש 431, לתחנת רכבת ישראל ולרכבת הקלה העתידית, כשממש בימים אלה הודיעה שרת התחבורה שגם הקו האדום של הרכבת הקלה המבוצע בימים אלה ימשיך ויגיע לראשון לציון.

בתחילת דרכה במתחם שווקה קבוצת ב.ס.ר קומות שלמות לחברות גדולות – 80% משטח המשרדים המתוכנן כבר נמכר בשלב השיווק המוקדם – ואולם משבר הקורונה אילץ את הקבוצה לשנות אסטרטגיה, לחלק את שטחי הקומות לשטחים קטנים יותר ולנתב את השיווק אל בעלי המקצועות החופשיים.

כך, קומות טיפוסיות בפרויקט בשטח של 1,500 מ"ר חולקו לחללים בשטח מינימלי של 130 מ"ר. לדברי קיויתי, "הגמישות התכנונית של הפרויקט ושל בעלי הקרקע הסבלניים, הם שאפשרו לנו להתמודד עם חוסר הוודאות בשוק בצורה מיטבית, ולשנות את התכנון בהתאם לביקוש. למותר לציין, שעל אף שהדבר הזה לא היה מתוכנן, הקטנת המשרדים מהמתוכנן הפכה אותנו לרלוונטיים עבור פלח רוכשים הרבה יותר גדול, בעיקר עבור בעלי מקצועות חופשיים".

מתחם האלף הדמיה: טוטם

יוצאים מתל אביב

בשונה משאר השחקנים הגדולים במתחם, בקבוצת ב.ס.ר לא מתכוונים להשכיר את חללי המשרדים כי אם למכור אותם – הן לשימוש עצמי והן למשקיעים. בהכירו את שוק הנדל"ן המקומי, קיויתי אופטימי למדי באשר להצלחת המהלך: "מרכז הכובד של שוק המשרדים יוצא מתל אביב, בעקבות עיצומה של מהפיכת התחבורה הנמצאת בביצוע וזו כבר עובדה. זה התחיל עוד לפני משבר הקורונה, עם הקמתם של מתחמי משרדים שלמים בבני ברק, ברמת גן ובפתח תקווה, ועכשיו יותר מתמיד, יותר ויותר שחקנים בתחום הזה פונים אל המעגל השני והשלישי של גוש דן, בחיפוש אחר מחירי רכישה אטרקטיביים ושכירות סבירה".

ואמנם לדוגמא, המחירים ב-1K B.S.R נמוכים ביחס למקומות אחרים. אם מחירו הממוצע של מ"ר משרדים בתל אביב הוא 16 אלף שקל ברמת מעטפת, ב.ס.ר מציעה כיום משרדים יוקרתיים במחיר ממוצע למ"ר של 8,000 שקל בלבד – 50% פחות.

נחשון קיויתי צילום: אלון יצהר

דוגמא נוספת בכל הקשור לפערי המחירים ניתן לראות גם בפרויקטים אחרים, אשר רמת המחירים שם נעה סביב סכומים של 12-11.5 אלף שקל למ"ר, כשבמתחם האלף העלות היא פחותה ב-32%. 

"מתחם האלף נבנה במרכז הארץ, באחד האזורים המבוקשים ביותר", מתמצת קיויתי את אמונתו במתחם הענק. "מכל מקום שנוסעים בתחבורה ציבורית – בין אם אשקלון בדרום או נתניה בצפון – מגיעים לאזור הזה. צריך לזכור שזהו פרויקט הדגל של עיריית ראשון לציון, שמשקיעה בו משאבים אדירים בבניית תשתיות. העובדה שהמתחם שם במוצהר דגש על שימושים מעורבים, מייצר ביקוש גדול בקרב קהלים רחבים, מהעיר עצמה ומאזורים מרוחקים יותר. אין לי ספק שמתחם האלף יהיה הדבר הבא בשוק המשרדים, התעסוקה, הבילוי והפנאי הישראלי".