החגיגה של בועז גלעד: פנטהאוז, בריכת שחייה ודמי תיווך לאישה

תביעה כספית של 100 מיליון שקל שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב חושפת את הפרטים של אחת השערוריות שהסעירו את שוק ההון בשנים האחרונות. על פני 59 עמודים מתוארת מסכת של עבירות לכאורה שנים שבוצעה בחברת הנדל"ן האמריקאית ברוקלנד אפריל לימיטד, שהיתה בבבעלותו ובניהולו של בועז גלעד כשקרסה בנובמבר 2018. זאת, אחרי שגייסה בתל אביב, החל מ־2014, חוב כולל של 196 מיליון שקל בשתי סדרות אג"ח, כחלק מגל החוב האמריקאי ששטף את אחוזת בית.. 

באוגוסט 2019 אישר בית המשפט בתל אביב הסדר חוב בין ברוקלנד אפריל לבין בעלי האג"ח, אולם הסאגה בין המשקיעים לחברה לא תמה, כפי שמראה התביעה הנוכחית. ברוקלנד אפריל הוקמה במהלך 2010 כשותפות בין ברוקלנד של בועז גלעד ואפריל של אסף פיטוסי ודדי גולדברגר, שלושתם נתבעים בתביעה הנוכחית. בהמשך השתלט גלעד על חלקם של שותפיו בחברה.

הפרות מהותיות ומתמשכות

במשך שנים תכלית פעילותן של החברות בקבוצת ברוקלנד היתה הקמת פרויקטי מגורים ברובע ברוקלין שבניו יורק, אבל זאת תוך אי־סדרים קשים והעברת כספים מחברה לחברה ואף כהלוואות לבעלים, כאשר כספי בעלי האג"ח הופקרו.

בין היתר מגולל כתב התביעה מקרים שונים של העדפות נושים, העמסת עלויות, וסדרה רחבה של הפרות מהותיות ומתמשכות לכאורה של מגוון הוראות מתחומי דיני התאגידים ודיני ניירות הערך. בין היתר מתוארים בכתב התביעה שכירת משרד אדריכלים שבו האדריכל הראשי היה חסר ניסיון, אבל מקורב לבעלי תפקיד בחברה, מכירת זכויות בפרויקטים לצדדים שלישיים שקשורים לבעל השליטה ללא דיווחים ובניגוד להתחייבויות למחזיקי האג"ח 

כתב התביעה, שכולל 13 נתבעים – בהם פירמת רו"ח דלויט ברייטמן אלמגור – הוגש על ידי נאמן התביעות עו"ד גיא גיסין ועו"ד רון הדסי, הנאמן מטעם בית המשפט. לפי שעה לא ברור כמה כסף יישאר בידי מחזיקי האג"ח בתום ההליך המאומץ של שני בעלי התפקיד. ההערכות בשוק מדברות על 20%-10% מהחוב שיתקבלו בידי מחזיקי האג"ח, לאחר ניכוי הוצאות משפטיות ומימוש הנכסים. כלומר סכום שנע בין 20 מיליון שקל ל־30 מיליון שקל. לכך יש להוסיף את תביעה של 15 מיליון דולר שהוגשה נגד חברת הביטוח AIG Europe, בנוגע לפוליסות הביטוח של נושאי המשרה והדירקטורים, אבל עדיין לא ברור כמה ממנה יתקבל, אם בכלל.

בועז גלעד

הסכם בריבית דרקונית

אחד המקרים המקוממים המפורטים בתביעה דן בפרויקט השדרה הרביעית, (550 4TH Avenue), פרויקט בן 43 יחידות דיור. הפרויקט כלל גם פנטהאוז שתוכנן להכיל מרפסות ואפילו בריכת שחייה פרטית. "מדובר באחד הפרויקטים שמומנו בפועל על ידי מחזיקי האג"ח", מתואר בתביעה. היקף ההשקעה של ברוקלנד בהון העצמי של חברת הנכס שהוקמה לצורך הקמת הפרויקט היה 3 מיליון דולר. בנוסף ברוקלנד העמידה לפרויקט הלוואה של 3.1 מיליון דולר. מצד נוסף, באמצעות מלווה בכיר בשם ספרוס קפיטל (Spruce Capital), הועמדה לפרויקט הלוואה של 31.3 מיליון דולר ובריבית שנתית של 11%.

בכתב התביעה מתוארת השתלשלות אירועים שבה לאחר שהפרויקט לא עמד בתשלום ריבית בודד, הסכימה ברוקלנד בנובמבר 2018, החודש שבו למעשה קרסה ופנתה למחזיקי האג"ח לפתוח במו"מ להסדר חוב, להתקשר עם ספרוס קפיטל במה שתואר בכתב התביעה כ"הסכם חדש, דרקוני, ונעדר היגיון כלכלי מבחינת החברה". לפי אותו הסכם הריבית על ההלוואה תזנק ל־24% והזכויות בפרויקט יועברו לגורם המממן, שטר הפרויקט הועבר לנאמן והוסכם שככל שברוקלנד לא תעמוד בתקציב או בלוחות הזמנים, ספרוס קפיטל תוכל להשתלט על הפרויקט.

סיפור הפנטהאוז מתגלה

ב־3 בינואר 2019 נטל דירקטוריון ברוקלנד את סמכויות הניהול מידיו של גלעד ואלה הועברו, בהסכמת המחזיקים, לידיו של קצין השיקום רונאל בן דב – יזם נדל"ן מארה"ב – שמונה לתפקיד על ידי בית המשפט בישראל. רק אחרי שבן דב נכנס לתפקידו, מתואר בתביעה, "התברר כי 'ההיגיון' לחתימת הסכם זה למול המלווה הבכיר (ספרוס קפיטל – ח"ש), היה קיומן של הסכמות בין בועז גלעד למלווה הבכיר, לפיו הזכויות ביחידת הפנטהאוז יימכרו לבועז גלעד באופן אישי בסכום הנמוך משמעותית משווי הפנטהאוז".

עם כניסתו לתפקיד העביר בן דב את הפנטהאוז לידי בעלי האג"ח. למעשה, הפנטהאוז היה הדבר היחיד שנותר מהפרויקט שספרוס השתלטה עליו. מבחינתו של גלעד, מינויו של בן דב לתפקיד לא עבר חלק והוא כלל 'קרב מנעולים'. באפריל 2019 נדהמו עובדי ברוקלנד לגלות שגלעד החליף מנעולים במשרדי החברה ומנע כניסת גורמים חיצוניים בטענה שהמשרדים הושכרו לו תמורת דולר בודד.

עד כמה מצבה של ברוקלנד היה רע ניתן ללמוד גם מעזיבתם של האורגנים בחברה, כמו עכברים מספינה טובעת. שעה ורבע לפני שברוקלנד דיווחה על כניסתה למו"מ על הסדר חוב התפטר מתפקידו מבקר הפנים משה כהן, בנובמבר הודיע הדירקטור הבלתי תלוי מארק ליכטין על התפטרותו, ואחריו, בתחילת ינואר 2019, התפטר הדירקטור אלון רסקי. ב־8 בינואר הודיע גם גלעד על התפטרותו, ובעקבותיו התפטרה גם סמנכ"לית הכספים נועה מתיתיהו פורן. ליכטין רסקי ופורן גם הם נתבעים.

דמי תיווך לאשת הבעלים

מקרה אחר שעולה מכתב התביעה נוגע לאשתו של בעלי ברוקלנד, סוזן (סו) גלעד, גם היא נתבעת, שכתבה איתו ב־2006 ספר שנקרא, כמה אירוני, "מיליונר הנדל"ן - איך להשקיע בשווקי השכירות ולעשות הון". במרץ 2017 חתמו ברוקלנד וחברת תיווך נדל"ן ניו יורקית, דאגלס אלימן (Douglas Eliman), הסכם בלעדי למכירת יחידות דיור ב־20 פרויקטים מתוך 22 הפרויקטים של החברה.

ההסכם כלל עמלת תיווך של 4% לסוכן שיכולה להגיע ל־5.5% אם הסוכן נעזר במתווך נוסף. בכל מקרה של סיום ההסכם, על ידי מי מהצדדים, ברוקלנד התחייבה לשלם 1% משווי הנכסים הלא מכורים באותו הפרויקט לחברת התיווך. אלא שאחד הממצאים החמורים שהתגלו על ידי בעלי התפקיד, לפי התביעה, היה כי לאשתו של גלעד היה חלק צדדי בפעילות חברת התיווך, וכי "המתווך מתחייב למעשה לשלם 20% מכל עמלה לאשתו של בעל השליטה — הגב' סוזן גלעד".

ברוקלנד התחייבה כלפי מחזיקי האג"ח והמשקיעים הפרטיים שלה שכל אחד מפרויקטי הנדל"ן שלה יפעל בצורה של "משק סגור". אך בפועל, מצויין בכתב התביעה, "התבצעו בין חברות הקבוצה העברות כספיות בהיקפים משמעותיים של יותר מ־15 מיליון דולר נטו. עירוב הנכסים המדובר פגע באינטרסים של בעלי האג"ח ושירת את האינטרס של בעל השליטה, אשר ערב אישית לחובות החברה בכל אחד מן הפרויקטים". לפי כתב התביעה "החל מ־2016 נערכו העברות בהיקף נרחב, כדבר שבשגרה, אל מול חברות ההחזקה, בניגוד למדיניותה המוצהרת (וממילא בניגוד לדין) של קבוצת ברוקלנד".

החוב נפרע מכספי האג"ח

מקרה אחר של העדפת נושים, לכאורה, היה בפרויקט רחוב 21. לפרויקט הועמדה על ידי מלווה בכיר, שמכונה בתביעה S III, הלוואה של 1.14 מיליון דולר ובריבית שנתית של 11.75%. ההלוואה הובטחה במשכנתה בדרגה ראשונה למלווה. הפרויקט נקלע לקשיים אחרי שנחשף להליך משפטי שננקט נגדו, ועקב זאת עצר המלווה את המימון לפרויקט.

וכך ב־7 בספטמבר 2018, חודשיים לפני קריסתה של ברוקלנד, "אישרה הנהלת החברה פירעון של 1.15 מיליון דולר למלווה הבכיר, מכספי חברת אג"ח ב', זאת הגם שפרויקט רחוב 21, הינו פרויקט בבעלות אפריל ברוקלין אשר כאמור לעיל - מניותיה משועבדות בכלל לטובת מחזיקי אג"ח א'", נכתב בתביעה. מעבר לכך, במקום אותו תשלום שאושר למלווה גם לא נרשמה משכנתה לטובת חברת אג"ח ב'.

המייל הגואל למלווה הסובל

אחד מעובדי ברוקלנד הציע למלווה לגאול אותו מהסבל של העמדת אשראי לפרויקט כושל ושלח למלווה הודעת דואר אלקטרוני בזו הלשון: "היי שון, אני מקווה שהכל טוב. יש לי קצת חדשות טובות (אני חושב...), אנחנו נקנה את (פרויקט, ח"ש) 21th East עם כספי האג"ח שלנו, מה שאומר שאנחנו נחזיר לכם את ההלוואה. החלטנו שהיה מספיק סבל (suffering) מצדכם ומצד המשקיעים. אנא שלח לי מכתב לפירעון בהקדם ואנחנו, בתקווה, נעביר היום את הכסף."

מבני הזוג גלעד לא התקבלה תגובה.