משכנתא בימי הקורונה: המומחים של חברת באמונה עושים לכם סדר

 מוגש מטעם DUN'S 100

חתמתם על רכישת דירה לאחרונה? בשעה טובה. אין כמו ההתרגשות הפנימית המיוחדת הזאת, שנוצרת כאשר אנחנו חולמים על החיים שיהיו לנו בבית החדש שלנו. עם זאת, ובהנחה שאתם לא מיחידי הסגולה שיכולים לרכוש דירה במזומן, פניכם כנראה לעבר חתימה על משכנתא בבנק, על מנת שתוכלו לממן את התענוג הזה. שוחחנו עם מומחי הנדל״ן של חברת הנדל״ן המובילה באמונה, כדי לדעת כיצד תוכלו למזער את עלויות המשכנתא שלכם ככל הניתן, בעזרת המידע שאתם באמת צריכים, והבנק אולי לא יתנדב לספק לכם.

קחו לכם יועץ

מליה וינשטוק, חברה בהתאחדות יועצי המשכנתאות ויועצת הבית של של חברת באמונה: ״הקורונה הכניסה את עולם המשכנתאות לדריכות. הריבית של בנק ישראל לא עלתה, אבל ריביות המשכנתא השונות עלו בתחילת משבר הקורונה. עם זאת, כעת רמת הריביות על המשכנתא כעת זולות.

יועצת המשכנתאות של באמונה, מליה וינשטוק צילום: יח"צ

צריך לדעת כי בעקבות הקורונה, ההבדל העיקרי בלקיחת משכנתא כיום, הוא השינוי בהסתכלות על ההכנסות לפני אישור למשכנתא: הבנקים בודקים את התחום שבו הלקוח עובד, ובהתאם לכך מחליטים על איזו יציבות יש לו (לקוח משכנתא שהוא עובד שכיר בחברה פרטית קטנה, הוא לא כמו לקוח שעובד באל על, בה יש ועד חזק ששומר על יציבות תעסוקתית לעובדי החברה). כדאי גם לדעת כי ישנם הבדלים בין הבנקים באופן של בדיקת אנשים המצויים בחל"ת: האם יש צפי לחזרה למקום העבודה? אם כן, חלק מהבנקים דורשים לקבל אישור בכתב מהמעסיק. עם זאת, אם אין אישור בכתב ואין הכנסה, רוב הבנקים לא יתייחסו לחל״ת כמצב זמני, ויראו למעשה את הלקוח כאדם מובטל שבא לבקש משכנתא. התקופה מאתגרת במיוחד גם כלפי עצמאים, שחווים ירידות בהכנסות וקשיים תזרימיים בעסק (ולא מעט מהם, מבקשים הלוואות נוספות מן הבנק בימים אלו, מה שמגביר את המינוף שלהם)״.

״דבר נוסף״, אומרת מליה וינשטוק , ״כדאי לדעת כי למרות שהדבר כרוך בעלויות מסוימות, לא פעם משתלם לשקול לקחת את שירותיו של יועץ משכנתא. נכון, זה עולה כמה אלפי שקלים, ולכאורה הוא עושה עבורכם משהו שאתם יכולים לעשות בעצמכם, קרי לקחת כמה הצעות מבנקים שונים במהירות. עם זאת, יועצי המשכנתא מנוסים בעבודה מול הבנקים, מה שילמד אותם מתי באמת אפשר להשיג עסקת משכנתא זולה יותר על בסיס הנתונים שלכם״.

הדמיה של הפרויקט החדש של באמונה בכרמי גת צילום: יח"צ

״כמו כן, וזו הנקודה הכי חשובה״, אומרת מליה, ״גם אם אתם למדתם היטב את נושא המשכנתא והפכתם לחצי-מומחים בתחום, עדיין ליועצי משכנתא יש כוח מיקוח טוב יותר משלכם מול הבנקים. למה הכוונה? יועץ יכול לומר לבנק משהו כמו: רוצה שאני אביא לך הרבה לקוחות משכנתא איכותיים? תן לי כאן ריביות טובות עם הלקוח הזה. הבנק, שרוצה לקבל עוד לקוחות, יסכים לתת לכם במצב כזה ריביות נמוכות יותר ממה שהייתם מקבלים, לו הייתם מגיעים ללא היועץ. היות והעלות של ריביות המשכנתא לאורך השנים מגיעות לעשרות ומאות אלפים, לרוב שווה לקחת יועץ לצורך התהליך״.

כלכלת המשכנתאות של הקורונה

לפי פבל גנסין, הכלכלן הראשי של חברת באמונה, לא צפויות ירידות משמעותיות במחירי הדיור בישראל: ״יש כמה כוחות מנוגדים המשפיעים על שוק הנדל"ן למגורים בימים אלו. מצד אחד נתוני המאקרו במשק אינם מעודדים, האבטלה גבוהה, הגירעון ממריא והצמיחה שלילית. אין ספק כי נתונים אלה בסופו של דבר ישפיעו על יכולת הקניה של הציבור, והנ"ל ילחץ את המחירים כלפי מטה. מצד שני, משבר הקורונה העולמי גרם למספר לא מבוטל של ישראלים לשוב לארץ, ומי שישוב יצטרך פתרונות דיור. כמו כן, בעקבות המשבר פחת מספר יחידות הדיור המצויות בבניה. שני הפרמטרים האלה דוחפים את המחירים למעלה. לכן, להערכתי גם אם תהיה ירידת מחירים, היא תהיה מדודה, ותסתכם באחוזים בודדים. יש לזכור שהמחירים בשוק הנדל"ן תמיד מגיבים באיחור ניכר למשברים, ועל כן את ההשפעה האמיתית של המשבר, נראה רק לקראת אמצע-סוף השנה הבאה״.

לעומתו, מנכ"ל באמונה, ישראל זעירא, נחרץ יותר בנוגע להשפעת הקורונה על מחירי הדירות, וטוען שהמגיפה דווקא תגרום לעליית מחירים מכמה סיבות:

ראשית, "ביתי הוא מבצרי". היום כולם מבינים היום שעוד חדר בבית זה לא מותרות אלא חיוני מאד למשרד או לילד בבידוד. שנית, יהיה מעבר הדרגתי לפריפריה, בגלל ההבנה שצריך בית יותר גדול עם מרפסות, או חצר כמרחב מחיה. שלישית, גל העלייה הגדול הצפוי מרחבי העולם, יצור ביקושים חדשים שכבר נראים בשטח. רביעית, הממשלה הפחיתה את מס הרכישה, מה שיחזיר משקיעי נדלן מאירופה לארץ. חמישית, לאנשים רבים כבר אין כסף לגור במרכז, אבל הם עדיין חייבים לקנות דירות.

מכל מקום, ״גם בכלכלה הזאת״, אומרים היועצים של חברת באמונה, ״אפשר להוריד את עלויות המשכנתא בכל מיני דרכים. דרך אחת למשל, היא להיות מודעים היטב למסלולי המשכנתא השונים: בעבר יכולנו לקחת את כל המשכנתא צמודה לריבית הפריים. ב-2011, המפקח על הבנקים הגביל את לקיחת הריבית הצמודה, עד לגובה של שליש מכל המשכנתא.

״שוק הנדל״ן צפוי להגיב רק שנה הבאה למשבר הנוכחי״. פבל גנסין, כלכלן של ״באמונה״. צילום: יח"צ

״לכאורה״, אומרים המומחים של באמונה, ״הסיבה לכך הייתה להגן על לקוחות: הריבית אמנם מאד נמוכה, אולם יש סיכון תיאורטי שאם היא תעלה בחדות, המון נוטלי משכנתאות לא יוכלו לעמוד בהחזרים. עם זאת, היות והריבית באמת מאד נמוכה, והחיסכון עשוי להגיע למאות אלפים, מומלץ לנסות ולהגדיל ככל הניתן את אחוז המסלול במשכנתא.

איך עושים זאת? נאמר ויש לכם קרן השתלמות: אפשר לקחת משכנתא בסכום גבוה יותר ממה שאתם צריכים בפועל. לאחר מכן, תוכלו לפדות את קרן ההשתלמות, או לקחת הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות, ואז לבצע פירעון מוקדם של אחד ממסלולי המשכנתא היקרים יותר. באופן הזה, חלקו של מסלול הפריים בהלוואת המשכנתא יעבור את הגבול שנקבע בזמנו על ידי המפקח על הבנקים, ועלויות המשכנתא ירדו משמעותית״.

חברת באמונה בונה ומשווקת פרויקטים לבנייה בכל רחבי הארץ, עם דגש על הציבור הדתי-לאומי והחרדי.באמונה משווקת בימים אלו פרויקטים בכרמי גת , בית שמש, חריש, אפרת וערים נוספות.