התביעות נגד הגשמה נערמות: המשקיעים בפרויקט בלונדון רוצים את הכסף בחזרה

פרויקט לונדון 17 שהובילה קרן הנדל"ן הפרטית הגשמה הבטיח ל־46 המשקיעים בו אקזיט עם צפי תשואה שנתית של 19.7% למשקיעי הפלטינום (להשקעה של 40 אלף ליש"ט) ושל 18.5% למשקיעי הזהב (להשקעה של 20 אלף ליש"ט). אולם הפרויקט כשל, והמשקיעים תובעים את השקעתם בחזרה - 9.8 מיליון שקל, כולל פיצוי על נזקים.

בתביעה, שהוגשה אתמול לבית המשפט המחוזי בתל אביב, נטען כי הגשמה הציגה למשקיעים "מצגים כוזבים" לגבי הפרויקט וההשקעה והסבה להם נזק, בין היתר בשל התחייבויות למימונו ללא ידיעתם. "כל המצגים התנפצו מול המציאות", נכתב בה. "שום בטוחה לא עמדה למשקיעים".

על פי התביעה, הקרן סיימה לגייס כספים לפרויקט ביולי 2015, והתחייבה להשלימו תוך 18 חודשים. בזמן זה, נטען, הקרן היתה אמורה ליזום "הריסת ובניית בניין מגורים חדש בן 3 קומות ברחוב Willesden Lane בלונדון ומכירתו".

אלא שלטענת התובעים, הגשמה פעלה עם היזם המקומי לשינוי התוכנית העסקית והגדלת זכויות הבנייה בפרויקט ללא אישורם. לפי התביעה, ביחס לרבעון השלישי של 2015, "נמסר כי היזם הגיש בקשה להגדלת היתר הבנייה לבניית 8 דירות במקום 5, באישור הגשמה. הצעד הוצג בדיעבד למשקיעים כצעד שנועד להשיא רווחיהם. הם לא הוזהרו שהם עלולים לאבד כספם בעקבותיו".

הגשמה דיווחה למשקיעים כי עבודות הבנייה הושלמו ברבעון השני של 2018, אך אז, לטענת התובעים, התברר שהפרויקט לא כלכלי כתוצאה משינוי התוכנית העסקית. עלויות הבנייה והמימון זינקו, והמשקיעים נתבקשו על ידי הקרן לכסותם כשנה וחצי מאוחר יותר. לטענתם, עד ליום הגשת התביעה לא קיבלו את הקרן שהשקיעו ואת הרווחים שהובטחו. התובעים מוסיפים כי הגשמה הסתירה מהם עמלה של 7%: "מדובר בגבייה לכאורה מהיזם, ועוד נסתרת, אך בפועל נגבים הכספים מהפרויקט - מאותו הכסף שהשקיעו המשקיעים - בסוברם שכספם משמש להצלחתו". זאת לצד עמלה נוספת של 7% שהקרן גובה מהם על הפרויקט.

בתביעה, שהוגשה באמצעות עורכי הדין זיו איזנר, חוסאם חוסיין וירון רובינה ממשרד זיו איזנר ושות', נטען כי הגשמה לא פרסמה תשקיף, כמתחייב בשיווק השקעה ליותר מ־35 איש. עוד נטען כי "היזם שעמו התקשרה היה חופשי ליטול מימון כרצונו וביצע מימון חדש לפרויקט דרך קרן מזנין... נסיבות ההטעיה התקיימו בפועל כשאבדו כספי המשקיעים".

זו התביעה השנייה החודש נגד הגשמה. בשבוע שעבר הגישו 17 משקיעים תביעה בפרויקט לונדון 14. נגד הקרן הוגשה בשלהי 2019 תביעה מטעם 41 משקיעים בפרויקט מנהטן 8 בארה"ב, גם כן באמצעות משרד עו"ד זיו איזנר, וזו מתבררת בבית המשפט בפני השופט חאלד כבוב.

ההשקעות לפרויקט גויסו כשהגשמה, שעברה בדצמבר לשליטת יוג'ין מנדלוביץ', היתה בשליטת אבי כץ וחנן שמש. שמש והמנכ"ל הקודם רון ברקוביץ' נחקרו ברשות ני"ע בחשד לביצוע עבירות דיווח. מהגשמה נמסר: "טרם נתקבל כתב התביעה. הפרויקט הושלם לפני זמן רב וחלק מהדירות נמכרו. הגשמה, עם החברה־האחות המקומית קוגרס, פעלה למקסם את אפשרויות המכירה או השכרת הדירות עד לתקופה נוחה יותר. הובאה למשקיעים אלטרנטיבה לרכוש את הנכס מידי הכונס שמינה הבנק ולהחזיק את יתרת הדירות עד לשיפור בשוק; הם בחרו שלא לממשה".

מהגשמה נמסר בתגובה: טרם נתקבל כתב התביעה. אולם יודגש כי מדובר בפרויקט שהושלם לפני זמן רב וחלק מהדירות נמכרו. המחירים בשוק הנדל"ן המקומי ירדו באופן משמעותי וזאת עקב הברקזיט ושינויים דרמטיים במס הרכישה. לכך נוספה בחצי השנה האחרונה ההתמודדות הקשה עם מגפת הקורונה.

הגשמה יחד עם החברה האחות המקומית, קוגרס, פעלו בכל דרך כדי למקסם את אפשרויות המכירה ו/או השכרת הדירות עד לתקופה נוחה יותר. במסגרת זו הובאה בפני המשקיעים אלטרנטיבה לרכוש את הנכס מידי הכונס שמונה על ידי הבנק ולהחזיק את יתרת הדירות עד לשיפור בשוק הנדל"ן. המשקיעים בחרו שלא לממש את האופציה הזו והנכס נותר בידי כונס הנכסים למכירה.

דמי ההצלחה של הגשמה מתקבלים רק מתוך רווחים של המשקיעים – כך שכל הפעולות שנקטו הגשמה וחברת קוגרס בשנים האחרונות היו לשם החזר ההון העצמי של המשקיעים מתוך מחויבות ואחריות למשקיעים וללא כל רווח שצפוי להגשמה.

מדובר במשבר קשה וממושך בלונדון, תחילתו בשינוי מס הרכישה, המשכו בתהליך הברקזיט שלא נפתר כבר למעלה מ – 4 שנים וסופו במשבר הקורונה בחודשים האחרונים. אין ולא יכולה להיות להגשמה כל אחריות או יכולת לשנות את מהלך האירועים מסוג זה, אשר כולם מהווים חלק מהסיכונים שלוקח על עצמו משקיע בהשקעה ריאלית בנדל"ן.

פרויקט קסטון וילאג' באתר של קרן הגשמה צילום: אתר החברה