המדינה מחליפה את השמאים באלגוריתם

המדינה בדרך להחליף את עבודת השמאים במערכת ממוחשבת. הצעת מחליטים שצפויה לעלות היום (ג') במועצת מקרקעי ישראל מאשרת פיתוח אלגוריתם שיחשב שווי קרקעות המשווקות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ”י).

השמאים, שחוששים לפרנסתם, מתקוממים על המהלך, אך גורמים התומכים בו סבורים שזהו צעד התייעלות חשוב, שיזרז שיווק קרקעות מדינה. עוד הם מציינים כי במדינות מערביות מערכות כאלה כבר מייתרות את הצורך של רוכשי דירות להזמין שמאי לצורך נטילת משכנתא.

מימין: מנכ”ל רמ”י עדיאל שמרון ויו”ר לשכת השמאים חיים מסילתי. מערכות ממוחשבות כבר פועלות בעולם צילום: עמית שאבי, מרסלו אילת

כיום כל עסקה של רמ”י דורשת שומה של שמאי שנבחר ממאגר השמאים שמורשים לעבוד עמה. כעת רמ”י מציעה הצעה שכותרתה "ערכי קרקע ממוכנים", ומשמעותה היא כי חלק מהשומות יבוצעו על ידי מערכת ממוחשבת ללא התערבות שמאי. גורם בכיר בממשלה אמר ל"כלכליסט" כי המהלך מתבקש לצורך שחרור צווארי הבקבוק שהשומות הללו יוצרות בהליכי השיווק.

אם ההצעה תעבור, רמ"י, בתיאום עם אגף תקציבים באוצר, תקדם עד סוף 2021 מודל ממוחשב לקביעת ערכי קרקע באופן ממוכן, שתתבסס על הנתונים הקיימים בידי רמ"י, רשות המסים ומשרדי ממשלה נוספים. בתוך 60 יום יוקם צוות שיגבש המלצות בדבר יישום המודל למערכת הממוכנת, לרבות אפיונה והתאמתה לעסקאות שונות. "מה בסוף עושה השמאי? מסתכל על עסקאות שנעשו באזור, לוקח כמה פרמטרים שמוסיפים ערך וכמה שיוצרים הפחתות ומייצר הערכה. אין שום סיבה בעולם שלא יהיה אלגוריתם שמבוסס על הנתונים הקיימים בממשלה ויעשה הערכה ממוחשבת, וכמובן שצריך קצת בקרה אנושית", אמר בכיר שמעורב בקידום ההצעה.

בשלב ראשון הכוונה היא שכבר ב־2022 המערכת תופעל כפיילוט בעסקאות בפריפריה, שבהן המדינה החליטה שהקרקע תשווק לפי שווי אפס. בעסקאות הללו רמ"י מזמינה שמאים לצורך בחינת ערכה האמיתי של הקרקע כדי להכניסו למערכות הרשות לצורך בקרה. אם השלב הזה יוכיח את יעילותו, רמ"י ואגף תקציבים באוצר יבחנו את הרחבת השימוש במנגנון זה לעסקאות נוספות.

מערכות דומות כבר פועלות בעולם לצרכים דומים. בקנדה, למשל, רוכש דירה לא נדרש להזמין שמאי לצורך נטילת משכנתא, וערך הנכס נקבע בתוך דקות על ידי מערכת ממוחשבת שמגובה בנתוני עסקאות מתאימים. גם חוק מס דירה שלישית שקידם בשעתו שר האוצר לשעבר משה כחלון היה אמור לקבוע שווי דירה (לצורך הטלת מס שנתי בשיעור של 1% משווייה) לפי נוסחאות אוטומטיות.

קרקע בקרית אונו (ארכיון) צילום: אוראל כהן

צפויה התנגדות עזה

אם אכן יוחלט להרחיב את שימושי המערכת הממוחשבת, צפויה התנגדות עזה מצד השמאים שכרגע משוכנעים כי השימוש בה יוגבל לקרקעות ששוויין אפס. בשלב זה גם התומכים במערכת כזו הודו כי בעסקאות קרקע גדולות של רמ"י חוות הדעת תיערך על ידי שמאים.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי: "ההחלטה לעבוד שלא על בסיס שומות פרטניות מתייחסת לפי שעה למקומות שבהם הקרקע מוקצית בסכום אפס. במקרים נקודתיים אלה אין למדינה הכנסה, אך יש לה עלויות לאנשי מקצוע, מה גם שהליך הוצאת השומה אורך זמן. במקרה זה השומה משמשת רק לצורכי רישום שווי הנכס בספרים, מה שיכול להביא לנזק מצטבר שכרגע אינו נראה על פני השטח. לא קיים כל היגיון לנהוג באופן דומה במקומות שבהם מוקצית הקרקע בתשלום, שכן שם גם השיקולים המינהלתיים יצביעו על כדאיות מובהקת בעריכת שומות פרטניות תוך קיום החובה הציבורית של גביית מס אמת".

לדבריו, בעבר בדקה לשכת השמאים מערכות ממוחשבות שקיימות בענף ונמצאו סטיות של 15%-10%: "עבודת השמאי מורכבת מהמון נתונים סובייקטיביים. אלגוריתם לא יכול לחשב למשל צמידות וחוקיות בנייה. מה שמעריכים בדירה זו מהות הזכות בדירה: אם היא מושכרת לעשר שנים, הזכות שלה נחותה; אם יש בה דייר מוגן, כנ"ל; אם הדירה היא על קרקע מינהל לעומת על קרקע פרטית, זה הבדל של מאות אלפי שקלים. ויש גם כיווני אוויר, רמת מפרט, איכות התכנון של הדירה וכדומה. רק איש מקצוע יכול לתכלל את הכל לכדי שווי של נכס".