זיהוי וניצול הזדמנויות השקעה בשוק משברי: במיוחד בזמן משבר, צריך להבין במי אפשר לתת אמון

לדברי אייל ברטוב, מנהל מחלקת ההשקעות בפרופימקס, שני סקטורים שנפגעו בצורה משמעותית הם ענף האירוח, בעיקר מלונאות, ומרכזים מסחריים – השייכים לתחומים בכלכלה שהפעילות בהם הואטה משמעותית. לעומתם, בין התחומים שלא נפגעו ואף התחזקו, ניתן למנות את תחום המעבדות והמשרדים הרפואיים ותחום המרכזים הלוגיסטיים, שהיו במגמת התחזקות עוד לפני הקורונה, בשל המסחר האלקטרוני המוגבר, תחום אשר המשיך להתחזק.

תחום המולטיפמילי תמיד נחשב לתחום השקעה שמרני יחסית, ששומר על יציבות בתקופות מאתגרות. לדברי ברטוב, גם במשבר הנוכחי התחום הוכיח עמידות: "בחודשים הראשונים של המשבר, בחודשים אפריל עד יולי, שיעורי התפוסה בפורטפוליו שלנו נותרו גבוהים וגם שיעורי הגבייה נשארו מעל 95 אחוזים. זה לא מפתיע: במשבר של שנת 2008 שנסוב סביב תחום הדיור, מחירי השכירות בארצות הברית לא ירדו. גם במשבר שקדם לו, משבר הדוט.קום, מחירי השכירות לא ירדו ואפילו צמחו". עם זאת, ברטוב מסייג את דבריו ומצביע על מתחמי מולטיפמילי במרכזי הערים ככאלו שבכל זאת הושפעו: "הם נפגעו קצת יותר ושיעורי הגבייה שם יותר נמוכים. אולם הניסיון שלנו מלמד כי לאורך זמן הנכסים יתאוששו ונראה ביקושים יותר גדולים".

אחד התחומים שצפוי להיות מושפע משמעותית מהמשבר הוא תחום המשרדים: "יש שתי מגמות סותרות שניתן להצביע עליהן. מצד אחד מגמת הריחוק החברתי שמחייב חברות להגדיל את השטח שמוקצה לכל עובד. מצד שני, מגמת העבודה מהבית מייתרת את הצורך בחלק מהמשרדים ונשאלת השאלה עד כמה המגמה תימשך גם בעידן שאחרי הקורונה. נצטרך לבחון כיצד מגמות אלו יתאזנו בהמשך".

ברטוב גם מצביע על השונות הקיימת בין מבני משרדים בפריפריה ובפרברים לבין אלו שבמרכזי הערים. בעוד שההגעה למשרדים במרכזי הערים נעשית בתחבורה ציבורית צפופה, ולאחר מכן עולים למשרד במעליות עמוסות, מעסיקים ועובדים רבים מעדיפים לוותר על הגעה למשרד דבר שעלול להביא לצמצום הביקוש בעתיד. לעומת זאת, אל המשרד בפרברים העובדים מגיעים ברכב הפרטי ולכן הם מרגישים בטוחים יותר. זו גם הסיבה שחברות מעדיפות כיום, ואולי גם יעדיפו בעתיד, להעביר את המשרדים לפרברים בטווח הקצר: "בתיק ההשקעות שלנו יש רק בנייני משרדים במיקומים מובילים בפרברים. שם אין ירידה באחוזי התפוסה, ושיעורי הגבייה קרובים למאה אחוז ונראה שעד עכשיו הביצועים טובים".

היסודות לא השתנו

ברטוב מסביר כי בכל הקשור להשקעות, פרופימקס, הפועלת בתחום הנדל"ן מעל עשרים שנה - לרבות בזמן משברים קודמים שחווה הענף - נקטה בתקופת הגאות האחרונה, מאז משבר 2008, מדיניות השקעה שמרנית: "אין לנו כדור בדולח, אבל השקענו במינופים יותר נמוכים, צמצמנו חשיפה להשקעות במרכזים מסחריים והגדלנו השקעות בתחום הלוגיסטיקה ובתחום המולטיפמילי. אבל אולי הדבר החשוב ביותר הוא שהתמקדנו בעבודה עם שותפים מקומיים בעלי מומחיות בתחום ובאזור בו השקענו, ורק כאלה שהוכיחו את עצמם במשברים קודמים: נהגו בשקיפות והפגנו מחוייבות כלפי המשקיעים שלהם".

בכל הקשור להשקעות חדשות, ברטוב מסביר כי היסודות הבסיסיים שצריכים להנחות משקיעים לא השתנו: "צריך לשים לב למיקום הנכס, הסביבה הכלכלית של הנכס, הסביבה הדמוגרפית ועוד. אבל כמה דברים התחדדו בעקבות משבר הקורונה עליהם צריך לשים דגש: יתכן שיקרו שינויים דמוגרפיים כמו מעבר לפרברים, מדינות שהתמודדו יותר טוב עם משבר הקורונה ויתאוששו יותר מהר. צריך גם לעקוב אחר השינויים בהרגלים של המעסיקים והצרכנים, כמו למשל עבודה מהבית".

עם זאת, לדבריו משברים נוטים לייצר הזדמנויות מסוג חדש: "אנחנו מתחילים לראות הזדמנויות, אבל חשוב לזכור שהן לא מגיעות בבת אחת. יש בעלי נכסים שנמצאים במצוקת נזילות וצריכים למכור נכסים; יש גם הזדמנויות שיגיעו ממכירת נכסים שנמצאים במינוף גבוה או מקרנות השקעה שחייבות למכור נכסים בגלל שתקופת ההשקעה שלהן הסתיימה. גם בתחום המולטיפמילי, שהיה יחסית יקר לפני משבר הקורונה, ייתכן שנראה נכסים במחירים קצת יותר נוחים".

בין ההשקעות הראשונות שביצעו בפרופימקס מאז פרוץ המשבר, באמצעות קרן חדשה שנפתחה לניצול ההזדמנויות הנוצרות Profimex CircleOne V – Series II, מציין ברטוב שתיים: "אחת מהן היא בתחום המולטיפמילי, מתחם שנרכש בהנחה ביחס למחיר שהוצע עבורו לפני משבר הקורונה. השקעה שניה בתחום המרכזים הרפואיים – סקטור מתחזק משמעותית. אנחנו מסתכלים ביחד עם השותפים על שורה של השקעות ובוחנים כל השקעה בנפרד על פי פרמטרים שמרניים. וועדת ההשקעות שלנו תאשר אך ורק השקעות שרמת התשואה הצפויה בהן תואמת את רמת הסיכון, בין השאר תוך לקיחה בחשבון של ההשלכות הידועות כיום של משבר הקורונה ".