מגרש בחדרה על הים: "כבר היום המחירים מזכירים את עיר ימים נתניה"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

עם כ-10,000 יחידות דיור חדשות, אזור מלונות הכולל למעלה מ-1,400 חדרים, פארק אזורי שישתרע על פני שטח של למעלה מ-600 דונמים וטיילת מרשימה של 2.5 קילומטרים לצד מרינה יוקרתית לכ-200 כלי שיט – רובע עיר ימים בחדרה הפך כבר מזמן לאחד הפרויקטים המדוברים בישראל.

השכונה הממוקמת ברובע הים החדש וחולשת על פני 2,600 דונמים – בין כביש 2 לים ובין גבעת אולגה בדרום לתחנת אורות רבין – היא למעשה חלק מתכנון כוללני חדש לכל חלקה המערבי של חדרה הנושק לים, הכולל גם מתחם תעסוקה, מסחר ועסקים חדש אשר ישתרע על שטח של 500 אלף מ"ר.  

מדובר בפרויקט פרי תכנון ארוך שנים שזכה לדחיפה לכל אורך הדרך מצד העירייה, והפך במידה רבה ליעד אסטרטגי ראשון במעלה עבור ראש העיר צבירה גנדלמן. בעירייה מזכירים כי בנוסף למתחם חדרה, מתחם אנרג'י פארק – מרכז עסקים ומסחר אשר ישלב עירוב שימושים, דירות קטנות, מלונאות ודיור מוגן – יחזק גם הוא את האזור.

תוכנית המתאר חד/2020, שבה כלול שטח הרובע, אושרה למתן תוקף עוד במאי 2014, ותוכנית מפורטת למתחם אושרה בוועדה המקומית כעבור שנה וחצי, בינואר 2016, ולאחר מכן הופקדה בוועדה המחוזית. אף שהקרקע המוצעת ברובע הים עדיין אינה זמינה לבנייה מיידית היא כבר מאושרת למגורים. על פי התחזיות, הרובע החדש ימשוך לאזור כ-40 אלף תושבים חדשים, שייהנו מחיים בסביבת מגורים איכותית ממש על קו המים.

ליטל שלף דורי, אדריכלית העיר חדרה, התייחסה לתמהיל הבנייה ברובע החדש, ואמרה כי "כל תוכניות המגורים בחדרה משולבות בתעסוקה ומסחר, כדי לאפשר למי שמגיעים לגור בחדרה תעסוקה בקרבת הבית וכמובן אפשרות להשכלה גבוהה, פנאי ושירותים קהילתיים. חדרה היא העיר הראשונה שהכינה תוכנית מתאר לפני כחמש שנים, מה שהזניק את נתוני התחלות הבנייה בעיר. כיום אנו מקדמים במקביל מתחמי תכנון חדשים, לצד התחדשות עירונית וכן מתחמי תעשיה ומסחר".

רובע הים בחדרה צילום: אסיה גרופ

אזור בעלייה

"בתוך הרובע, פרויקט עיר ימים נחשב כבר כיום לאופציה קורצת במיוחד הן למשקיעים, והן למשפרי דיור ומשפחות", אומר אור שחם, בעלים ומנכ"ל בפדרמן-שחם בית השקעות נדל"ן, חברה יזמית המאתרת קרקעות בעלות פוטנציאל השבחה גבוה, ומחזיקה נכון להיום בכ-20 דונמים ברובע הים בחדרה, קרקעות שרכשה בצוותא עם משקיעים פרטיים.

לדבריו, "אנו פונים למשקיעים שמעוניינים לעבוד עם ההון העצמי שלהם נכון ולמנף את ההשקעה שלהם. לצורך כך אנו רוכשים את הקרקע , ומצרפים אלינו משקיעים בודדים. כלומר, המודל מדבר על רכישה שלנו קודם כל, רק לאחר מכן אנו מצרפים יחד איתנו משקיעים נוספים. המשמעות של זה גדולה – אנחנו, הצלע היזמית, מאמינים בעסקה הזו, ובעצם נמצאים באותה הסירה יחד עם המשקיעים שלנו. רווח שלהם זה רווח שלנו".

אם פוטנציאל הקרקע כה גדול, מדוע המשקיע הבודד צריך בכלל את פדרמן-שחם בית השקעות כמתווך בעסקה?

"צריך להבין שהצטרפות לקבוצת משקיעים שאנחנו מארגנים מקנה למשקיע הבודד כוח קנייה עצום. אולי בשלב הראשון לא ממש מרגישים את זה, אבל זה יבוא לידי ביטוי ממשי ברגע שנגיע לשלב הבנייה. אז יהיה לנו כוח ממשי הן מול הקבלנים והספקים השונים, והן ברמת ההשפעה מול הרשות המקומית. מעבר לזה, המשקיעים יכולים לקבל אצלנו שירותי מימון בתנאים מועדפים, דבר שהפך קריטי במיוחד בימים אלה, שבהם הבנקים מקשיחים את התנאים למבקשי מימון".

על פי התוכנית שאושרה בעירייה, שטחה הממוצע של כל דירה בעיר ימים חדרה יהיה 110 מ"ר, בתוספת 12 מ"ר מרפסת וחניה .בפדרמן-שחם בית השקעות מעריכים כי רכישה של יחידת קרקע במחיר הנוכחי, בתוספת עליות הבנייה, עתידה להסתכם בעלות של 1.2 מיליון שקל – סכום נמוך משמעותית ממחירה של דירה חדשה מקבלן בפרויקט עין הים הסמוך, הנמכרת כיום בלא פחות מ-1.9 מיליון שקל. הצפי של האנליסטים בחברה הוא שהמחירים באזור יאמירו בשנים הקרובות.

מנכ"ל פדרמן-שחם בית השקעות, אור שחם צילום: נדב כהן

כמה זמן ייקח עד שהקרקע תתחיל להניב תשואה לכם ולמשקיעים שלכם?

"כרגע הקרקע אינה זמינה כמובן לבנייה מיידית, ומכאן גם המחיר הבאמת מצחיק שלה ביחס למיקום ולפוטנציאל. לכן זה גם בדיוק הזמן להצטרף ולרכוש חלקה, לפני עליית המחירים - שעם מצוקת הדיור, גל העלייה של יהודי אמריקה וצרפת והיעדר הקרקעות הפנויות במרכז הארץ - אני בטוח שתבוא. צריך להבין שככל שהזמן עובר, ערך הקרקע עולה בהתמדה. הצפי השמאי שיש בידינו ונעשה על פי תקן 22 המחמיר, מדבר על כך שתוך ארבע שנים יחל פיתוח הקרקע".

לסיכום, למה בעצם אתם מאמינים כל כך באזור הזה של חדרה, עיר הממוקמת מחוץ לאזורי הביקוש?

"תמיד צריך להסתכל על מחירי הנדל"ן במיקומים סמוכים. כך למשל ניתן לראות שבפרויקט סמוך לעיר ימים המחירים כבר היום לא יורדים מ-24 אלף שקל למ"ר. למעשה אם נקביל את זה לתוכנית עיר ימים נתניה, נוכל להבין את הפוטנציאל המטורף של המתחם שעתיד לקום. 

"העיר חדרה וסביבותיה זוכות לצמיחה משמעותית בעשור האחרון כמעט בכל תחומי החיים", מסכם שחם. "כבר שנים שאנו רואים עלייה רציפה בשווי הדירות ביישובי האזור ובתוך העיר. מיקומה הייחודי של חדרה בסמוך לצירי תנועה מרכזיים בין מרכז הארץ לצפון, יחד עם קו החוף המתפתח בבנייה ענפה לצורכי מסחר, תעשייה ומגורים, הופכים את כל האזור הזה לאטרקטיבי מאוד".