החלומות על קרקע חקלאית שתופשר בהוד השרון ייגנזו בינתיים

ברקע ההחלטה עומדות התנגדות העירייה להיקפי הבנייה בתוכנית, שמקבל כעת רוח גבית מראש המועצה הארצית מרדכי כהן, שהוא גם מנכ”ל משרד הפנים. בעוד קודמו בתפקיד, אביגדור יצחקי, עת היה מינהל התכנון תחת משרד האוצר, ביקש לקדם ולאשר כמה שיותר יחידות דיור חרף התנגדות הרשויות המקומיות, כהן מכיר היטב את ההשלכות השליליות של האכלוסים הנרחבים על מצבן של הרשויות המקומיות, על קופתן ועל מאזניהן.

התוכנית שבוטלה כללה 12 אלף דונם, חלק ניכר מהם בדרום העיר, בין נחל הירקון לכביש 5 בדרום, כביש 40 במזרח, כביש 4 במערב ואזור התעשייה נווה נאמן ושכונת נווה הדר בצפון. בשנים האחרונות שיווקו מספר חברות קרקעות חקלאיות פרטיות במתחם, חלקן תחת הסיסמה "זכות לדירה", בסכומים של 450-250 אלף שקל. המשווקים היו מצוידים בהחלטת המועצה הארצית מסוף 2016 לקדם את התוכנית, ובמסמך עקרונות מסוף 2019, שערכו מינהל התכנון ודירה להשכיר, לתכנון הקרקע. המסמכים מופיעים עד היום כמעט בכל אתרי האינטרנט של החברות המשווקות.

שטח התוכנית שבוטלה בהוד השרון. העירייה התנגדה להיקפי הבנייה צילום: אוראל כהן

מה שלא מופיע בפרסומי החברות הוא התנגדות עיריית הוד השרון, בראשות אמיר כוכבי, לבנייה במקום הן בשל היעדר מקורות הכנסה והן בשל קשיים תחבורתיים שהחמירו עם האצת הבנייה בעיר בשנים האחרונות. כעת, עם החלטת המועצה הארצית לבטל את קידום התוכנית במסלול מואץ מעל ראשיהן של הוועדה המקומית והמחוזית, והעברתה אל שולחן הוועדה המחוזית, אין כל ודאות מה תכלול התוכנית.

"אומרים שביטול התוכנית הוא תקדימי, אבל גם עצם קידומה היה חסר תקדים", אמר כוכבי ל”כלכליסט". "כעירייה עצמאית ואיתנה לא יכולנו לעמוד מנגד כשראינו איך התוכניות לעתיד של הוד השרון נרמסות על ידי תכנון של כ־20 אלף יחידות דיור ללא שלביות וללא מענים תחבורתיים, כלכליים וכאלה שיבטיחו את שימור מרקם החיים העירוני. אלו הסיבות בגינן פעלנו לבטל את התוכנית ולהחזיר את התכנון הביתה. אני מודה ליו"ר המועצה הארצית מרדכי כהן ולמנכ”לית מינהל התכנון דלית זילבר על ההחלטה האמיצה לאפשר לנו ביחד עם המחוז לפעול לתכנון מיטיב להוד השרון". בנוסף הזכיר כוכבי כי גם יו"ר מטה הדיור לשעבר זאב ביילסקי "זיהה את הפערים בין תכנון עירוני בריא צופה עתיד לבין תכנון מואץ ודורסני שרואה רק יחידות דיור והביא למחשבה המחודשת ושינוי הכיוון בנוגע לתוכנית".

על הפרסומים שהסתמכו על התוכנית שבוטלה אמר כוכבי: "תופעת מוכרי החלומות היא תופעה בעייתית שיש למדינה ולרשויות המקומיות חובה לטפל בה. אנשים רואים פרסומים שמפארים תוכנית כאילו עוד רגע בונים עליה בית, ולא מבינים שלא רק שיעברו שנים רבות עד שתהיה בנייה, אלא יש סיכוי סביר שהתוכנית כלל לא תאושר. בעבר פנינו גם למשטרה בנוגע לפרסומים שחשבנו שמטעים את הציבור, אבל לא ראינו שנעשה טיפול כלשהו אמיתי".

אמיר כוכבי, ראש עיריית הוד השרון: “תופעת מוכרי החלומות היא בעייתית, ויש למדינה ולרשויות המקומיות חובה לטפל בה" צילום: סטודיו שחר תמיר

האדריכלית שירה גלייטמן, עמיתה במשרד אדריכלים ומתכננני ערים נעמה מליס, שתכנן את תוכנית המתאר של הוד השרון, אומרת כי טוב שהמועצה הארצית ביטלה את התוכנית: “המועצה הארצית יוזמת תוכנית של תשתיות לאומיות ונדיר שיוזמת תוכניות למגורים. זה מקשה על התושבים להתנגד ולדעת מה כולל התכנון. תוכנית המתאר של הוד השרון מכפילה את מספר התושבים שלה, ואין הצדקה לתוספת כה משמעותית כשבינתיים לא נפתרו בעיות התחבורה הקשות של העיר, מלבד תכנון של מטרו שאולי יוקם עוד 20 שנה. התוכנית גם הגדילה את זכויות הבנייה על חשבון שטח פארק הירקון שצומצם, מה שמהווה פגיעה אקולוגית ואין לו כל הצדקה”.

בנוגע לשיווקי קרקע חקלאית אמרה: “פיתוח קרקעות חקלאיות משתנה בהתאם לצורכי השעה וללחצים פוליטיים, ולכן אין ודאות כשקונים קרקע בשלב מקדמי של תכנון. אנשים לא מבדילים בין שטח הברוטו שהם קונים, ושטח הנטו שיישאר להם ולא לוקחים בחשבון הפקעות”.

הפינוי עוד רחוק

הכמיהה של ישראלים לדירה בבעלותם מובילה יותר ויותר משווקי קרקעות חקלאיות לפצל את השטח לחלקות קטנות של 100־120 מ”ר ולהציע אותן למכירה לקהל הרחב, כל זאת בזמן שהקרקעות טרם הופשרו לבנייה ואישור התוכניות רחוק עוד יותר. שיטת המכירה הזו מגדילה את הסיכוי לסכסוכי בעלים לאחר אישור התוכניות וכן את אי הוודאות שקיים בכל רכישה של שטח שהתכנון שלו טרם נקבע.

בחלק מהאזורים שבהם מקודמות תוכניות גדולות התופעה רחבת היקף, כמו חוף התכלת בהרצליה, תוכנית 3700 בצפון מערב ת”א, פי גלילות בת”א ורמת השרון, ח-500 בחולון ועיר ימים בחדרה.

מספר חברות אף משווקות בשנים אחרונות קרקעות חקלאיות בדרום מזרח אשדוד, ברדיוס מוגדר מהמפעל הביטחוני אלתא, אשר מטיל מגבלת בנייה בסמוך אליו. לטענת רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) פינוי המפעל יאפשר הקמת 40 אלף דירות בשטח המפעל ובקרקעות הסמוכות לו, אך עד כה לא התממש המתווה לפינוי המפעל. בפגישה שקיים “כלכליסט” כרוכש המתעניין ברכישת קרקע חקלאית באחת מחברות השיווק, לא הוזכר נושא המפעל. עם זאת, בחוות הדעת השמאית שצורפה למסמכי הרכישה הוזכר נושא המפעל.

האדריכל דני קייזר, לשעבר אדריכל עיריית ת”א, שמתכנן את תוכנית חוף התכלת בהרצליה שהופקדה לאחרונה להתנגדויות וכוללת 13 אלף דירות, מסביר כי בתוכניות גדולות מאשרים קודם את תוכנית הבנייה, ולאחר מכן את חלוקת זכויות הבנייה בין הבעלים: “תוכנית חוף התכלת למשל קובעת שכ־70% מהקרקע יופקעו לטובת שטחי ציבור. מתוך 2,000 דונם קרקע בתוכנית, רק 600 דונם הם שטחים סחירים שעליהם ייבנו מגורים, משרדים, מסחר ומלונאות. בתוכנית יש ריבוי של חלקות ובעלים. לאורך השנים מצאו גורמים מסוימים הזדמנות לסחור בציפיות ומכרו חתיכות קרקע קטנות. היום כשהיקף ההפקעה לטובת שטחי ציבור ידוע, מי שקנה קרקע בשטח של 100 מ”ר צריך להבין שהוא נשאר עם 30 מ”ר קרקע בלבד”.

הערך יורד

תופעת ריבוי החלקות והבעלים רק מגדילה את אי הוודאות. שיווק של דונמים של קרקע חקלאית תוך כדי פירוקה לחתיכות קטנות של 120-100 מ"ר ופחות מכך מוביל לסיבוך ועיכוב של הליכים שגם כך הם ממושכים ביותר. עו"ד ניצן בן ארויה, היועץ המשפטי של מחוז מרכז במינהל התכנון: "שיווק של 100 מ"ר קרקע חקלאית אינו מבטיח דירת 100 מ"ר. התוכנית גם אם תקודם עשויה להשתנות בשלב ההתנגדויות, וודאות יש למעשה רק כשהיא מתאשרת. כשיש ריבוי בעלים בקרקע היכולת להגיע להסכמות קשה יותר. כששמאי בא להעריך שווי של קרקע הוא יכול לראות בריבוי בעלים מקדם הפחתת שווי".

לדבריו, גם כאשר התוכנית על הקרקע מתאשרת, ומגיעים לשלב טבלאות האיזון של זכויות הבנייה בין הבעלים, ריבוי הבעלים עשוי לסבך את העניינים: "כאשר יש הסכמה בין בעלים התוכנית תקבל תוקף מהר יותר מאשר במצב שאין הסכמה בין הבעלים, ולוחות הזמנים יכולים להתעכב אם מוגשות התנגדויות של הבעלים לטבלאות האיזון שמחלקות ביניהם את הזכויות. גם המיקום שבו מתקבלות הזכויות יכול להיות בסיס להתנגדויות, ככל שיש יותר בעלים". עד הוסיף כי הבנייה עשויה להתעכב אם יש קושי להגיע להסכמות בין הבעלים, מה שעלול להוביל להליך של פירוק שיתוף.