קריסת הרצפה בראשל"צ: "כשפרויקטים לא רווחיים מספיק, נכנסים יזמים חובבנים"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אירוע קריסת הרצפה שלשום בפרויקט תמ"א 38 בראשון לציון, שבו נפצעו שלוש נשים המתגוררות בבניין שעובר פרויקט חיזוק, ממשיך לעורר הדים ומעלה שוב את המחלוקת בנוגע לסיום התמ"א הקרב ובא – האם מדובר בדבר נכון וראוי, או שמא בבכייה לדורות.

עו"ד רויטל סולוביי, הבעלים סולוביי משרד עורכי דין, מתמחה בייצוג דיירים במיזמי התחדשות עירונית, אומרת כי ניסיון השוק מלמד שפרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות), הכוללים "בנייה על הקיים", הם בעייתיים ומועדים לתקלות: "השעטנז הזה בין ישן לחדש לא תמיד משתלב טוב, ולצד סיפורי הצלחה אני מכירה גם לא מעט מקרים שבהם הדיירים נותרו עם ליקויים רבים ובעיות שנגרמו מהתוספות ובכלל מפרויקטים מסוג זה". 

אז בעצם עיקר הבעיות בפרויקטים אלה מצוי בבנייה עצמה?

"לא רק. בוא נתחיל מהראש. המדינה היא זו שאפשרה ביצוע פרויקטים מסוג זה ואף סיפקה לצידם הטבות מופלגות בדרך של פטורים מהיטלי השבחה ומיסוי מקרקעין. בזכות הפטורים האלו התחדשו בניינים רבים בישראל, שזה דבר מבורך. תמיד קיימת עדיפות לפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) אך לרוב, הבחירה במסלול תמ"א 38/1 נובעת מכך שקידום הפרויקט במסלול הריסה ובנייה – הכולל הריסה של בניין שלם, הוצאה של הדיירים לשכירות, וחפירת חניות – הינו יקר באלפי מונים ליזם, ועל כן אינו תמיד רווחי. במקומות ששווי הדירות החדשות לא גבוה –הרווחיות אף שואפת לאפס.

"וכשיזמים מנוסים לא ששים לבצע פרויקט בשל היעדר רווחיות מספקת, נכנסים לתמונה יזמים חסרי ניסיון המנסים להיטיב עם רווחיהם בשלל דרכים, למשל תוך חיסכון באנשי מקצוע ומתן שכר טרחה נמוך לעורכי דין הדיירים, שגם פה אלו בעלי הניסיון נמנעים לקחת. מכאן קצרה הדרך לפרויקט חובבני ולתוצאות עגומות.

"בנוסף, יש לא מעט בניינים שהתחילו פרויקט תמ"א 38/1 אך היזם נקלע להפסדים כספיים במהלך הבנייה – ועזב. כך נותרים הדיירים מול שוקת שבורה ועם פיגומים מעל הראש, ולעתים אף עם רוכשי הדירות של היזם שאיבדו את כספם. במקרים רבים זה קורה כשלדיירים אין ערבויות מספקות שיאפשרו את סיום העבודות, כשאחת הסיבות העיקריות לכך היא שבפרויקטים מסוג זה לרוב אין בנקים מלווים, מה שאומר שאין מי שיפקח על הכסף הנכנס והיוצא, ואף אין מפקח מטעם הבנק שבוחן את רמת הבנייה". 

עו"ד רויטל סולוביי

חוזרים לנקודת ההתחלה

לדברי סולוביי, שעבדה מול יזמי תמ"א 38 רבים, גם הם מעדיפים לבצע פרויקט בנייה שלם מבלי שיסתובבו להם דיירים בתוך אתר הבנייה.

אז לדעתך תמ"א 38/1 צריכה להגיע לסיומה?

"אני חושבת שפרויקטים של התחדשות עירונית הינם מבורכים ואין לבטלם אלא צריך לעשותם בצורה שקולה אך מאפשרת. העיריות אכן הלכו צעד מכביד ורבות מהן מסרבות כיום לביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38, עוד הרבה לפני סיומה הרשמי של התוכנית. מצב זה, שרק יחריף עם גניזת התוכנית, מותיר בשוק ואקום שבו רק פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי יכולים להתממש, בעוד בניינים שאינם עומדים בתנאי פינוי-בינוי או שאינם רווחיים דיים, נשארים בתחתית השרשרת. 

"תוסיף לזה שהמדינה והעיריות ממשיכות להפחית את התמורות לדיירים, את הזכויות ליזמים ואת תקני החניה; את עלויות היטלי ההשבחה הגבוהים כתוצאה מביטול התמ"א; השטחים המופרשים לעיריות לצורכי ציבור ועלות בנייתם – שבעיקרון העירייה משלמת עליהם אך לרוב בסכומים שנקבעים על ידי שמאי מטעם העירייה ולא כפי עלותם בפועל – ואחרי כל אלה תקבל פרויקט חסר רווחיות, והנה שוב חזרנו לנקודת ההתחלה.

"לכן לדעתי אי-אפשר גם להקטין זכויות וחניה וגם להגדיל היטלים ומיסוי. חייבת להיות קורלציה בין הדברים וכאן הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והעיריות השונות צריכות לתת פתרונות לבניינים שאין להם מספיק רווחיות או מספיק שטח לגדול. על כן, ככל שהעירייה דורשת לבצע התחדשות עירונית רק בדרך של פינוי-בינוי מתחמי, עליה לקבוע את המתחמים בתוכנית מסודרת וברורה שנבדקה כלכלית, ולקבוע את הזכויות הניתנות לפרויקט על בסיס רווחיותו – להבדיל מקביעת מגבלות גורפות של מספר קומות או מספר דירות, כפי שיש כיום. 

פרויקט תמ"א 38 במרכז הארץ צילום: עמית שעל

"היום כבר ניתן לדעת די בקירוב את ההוצאות הצפויות ואת שווי דירות היזם הנמכרות, וכבר בשלב הראשון, מבלי ללכת כברת דרך עד לוועדה המחוזית שתיתן את הזכויות, יידעו הדיירים מה אופי הפרויקט שלהם. חשוב לומר שהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כבר הוציאה דו"ח הממליץ להפחית את היטלי ההשבחה, אך עדיין משמרת לעיריות את הפררוגטיבה לקבוע את שיעור היטל ההשבחה המופחת, אם בכלל.

סולוביי מבקשת גם לפנות לנוגעים בדבר ולומר מילה על הפחתת תקני החניה בערים השונות: "כיום אין בישראל תשתית תחבורה ציבורית נאותה, וגם כשתהיה, היא עדיין לא תיתן מענה לאנשים שחייבים להחזיק כלי רכב פרטי ברשותם. כפעילה בתחום איכות הסביבה, אין לי ספק ששיקולים סביבתיים עולים על שיקולים רבים אחרים, אך תושב המסתובב בכביש שעות בחיפוש אחר חניה, מזהם לא פחות".

למצוא חלופה

"התחדשות עירונית היא דרך נפלאה לספק לאוכלוסייה הגדלה מקומות מגורים על הקיים, מבלי להתפרש ולבנות בשטחי טבע פתוחים, וזו החשיבה שצריכה להיות לנגד עיני העיריות", מוסיפה סולוביי. "אמנם צריך למנוע חגיגת בנייה ללא פיקוח כפי שהיה בחלק מהערים בשנים האחרונות, אך מנגד לדאוג לכך שבניינים ישנים שמהווים סיכון לדיירים ולסביבה לא יהיו מנועים מלהתחדש.

"אם יש פה עצירה, צריך להיות מענה חלופי. כמו כן ברוב הפריפריות אין רווחיות לפרויקטים, מה שמביא לפרויקטים של תמ"א 38/1, שכפי שראינו השבוע, גדושים בסכנות".

אז לסיכום, איזו אלטרנטיבה את רואה לתמ"א 38 ביום שאחרי?

"היא יכולה לבוא בכמה בדרכים: חיוב העיריות לקדם את התוכניות בתחומן, וכל זמן שהן לא הופכות לעיריות עצמאיות – כלומר כאלה שיש להן תוכנית אב מוסדרת למתן זכויות בעיר – התמ"א בשטחן לא תסתיים; התחדשות תיקבע על ידי רווחיות ולא על ידי הנחיות תכנוניות קבועות כגון שיטת המכפילים, קביעת קומות גורפת וכיוצא באלה; והקטנת היטלי השבחה וקביעתם מראש לכל מתחם, באמצעות שיטת חישוב קבועה".