אפקט קרן הגשמה: רשות ני"ע מתלבשת על נוהלי ההנפקות מחוץ לבורסה

בשנים האחרונות התרחבה הפעילות של חברות שהציעו ניירות ערך שלהן מחוץ לבורסה על פי תשקיף — בעיקר לציבור הרחב וללא פנייה לגופים המוסדיים. עם אלה נמנות הגשמה, ארנו, מגדלור, אינטו, הלמן־אלדובי התחדשות עירונית איי2פי1. הפנייה לציבור נעשית בסיוע אנשי שיווק, תוך שימוש באתרי אינטרנט, רשתות חברתיות, כתבות בתקשורת ופרסומות בערוצי הטלוויזיה.

במסמך שהגיע לידי "כלכליסט" פירטה הרשות את הפעולות שאותן תדרוש מגופים שיבקשו להציע סוג כזה של השקעות לנקוט. זאת בעיקר כי אלה מוצעות לרוב למשקיעים בלתי כשירים (שאינם מיומנים בהשקעות), ולכן יש פוטנציאל גדול לניצול תמימותם וחוסר הבנתם בידי משווקים המשתמשים בשיטות שיכולות להיות אגרסיביות ומוטות.

יו"ר רשות ני"ע ענת גואטה צילום: אוראל כהן

 הימנעות מהבלטת מידע חיובי על פני חיובי פחות

על משווק ההנפקה יהיה להציג למשקיע תמונה מאוזנת של הגוף המנפיק ושל פעילותו, ולהימנע מהבלטת מידע חיובי על פני מידע חיובי פחות. כמו כן, יהיה עליו להציג בפני המשקיע את הסיכונים הכרוכים בהשקעה ואת גורמי הסיכון שהחברה חשופה להם, ולהפנות אותו למקום המדויק בתשקיף שבו הם מתוארים. במסגרת זו יהיה על משווק ההנפקה להסביר למשקיע את הסיכונים הקשורים לתחום הפעילות הרלבנטי ואת הסיכונים הייחודיים בפעילות החברה והכרוכים בהשקעה בו. בנוסף, יש לציין את היעדר הסחירות בנייר ואת ההשלכות הנובעות מכך.

עוד מבקשת הרשות לחייב את המשווקים להבהיר למשקיע איזה מהמידע המוצג לו מסתמך על מידע צופה פני עתיד, ולהדגיש בפניו כי מדובר בתחזית, שלגוף המנפיק אין יכולת לשלוט או להבטיח את התקיימותה, וכי האחריות לגביה מוגבלת בהתאם. זאת, ככל הנראה, בהמשך לפרשת הגשמה — שבמסגרתה גייסה קרן ההשקעות בנדל"ן ב־2017 29 מיליון שקל ממשקיעים לפרויקט הריסה ובנייה של מבנה מגורים על פי תשקיף שפרסמה, ובו צפתה תשואה של בין 19% ל־23% במצטבר.

אולם בסוף 2019, בלחץ רשות ני"ע, פרסמה דיווח שמפחית דרמטית את הציפיות המקוריות מהפרויקט לתשואה של 4%-0%. לפני כשנה פתחה הרשות בחקירה נגד הגשמה וחקרה את השותף חנן שמש ואת המנכ"ל רון ברקוביץ'. הקרן לא דיווחה על הסתבכותו בפלילים של אחד מיזמי הנדל"ן שהיא עובדת עמם בארה"ב, אלא חודשים ארוכים לאחר שנודע למנהליה על כך.

המשווק ידווח למשקיע על התגמולים שיקבל מהמנפיק

רשות ני"ע גם דורשת כי הגוף המשווק ימסור למשקיע מידע מלא וברור על מערכת היחסים בינו לבין החברה המנפיקה, לרבות התגמולים והעמלות שהוא זכאי לקבל בעקבות רכישת ניירות הערך המוצעים בידי המשקיע. עוד דורשת הרשות כי לא ייעשה שימוש שיווקי בהיתר שלה לביצוע השקעות מסוג זה, וזאת מחשש להטעיית הציבור בנוגע לאיכות החברה או ניירות הערך המוצעים, וכי כל משקיע פוטנציאלי יקבל גישה ישירה למסמכי התשקיף.