המטרו עוד לא נחפר אבל כבר יוצר פקקים

חוק המטרו עוצר בשבועות האחרונים עסקאות קרקע רבות לאורך התוואי העובר בכל גוש דן, בשל אי הוודאות האדירה בנוגע לגובה היטל ההשבחה שיוטל על המוכרים. היטל ההשבחה הנהוג כיום עומד על 50%, והוא מגיע לעירייה במלואו, אך בטיוטת חוק ההסדרים נקבע כי השבחה שתנבע מהמטרו תחויב במס של 75%, והוא יחולק בין הרשות המקומית, 40%, ובין המדינה, 35%. המס החריג הזה על מגרשים שלידם יעבור המטרו צפוי להוביל לערעורים ולהשגות רבות בשנים הבאות, וכבר כעת הוא מקשה על מפגש בין קונה למוכר. 

מערכת המטרו, שלפי תוכניות משרד התחבורה תתחיל לפעול ב־2040-2030, צפויה לכלול שלושה קווי הסעת המונים תת־קרקעיים באורך 140 ק"מ ו־110 תחנות בסך הכל, שיעברו ב־23 רשויות מקומיות. עלות הפרויקט נאמדת ב־200-150 מיליארד שקל. לפי האוצר, המס החריג שיוטל על בעלי מגרשים נועד לממן חלק מעלות העתק הזו, כמחצית לפי התחזיות הוורודות של אנשי האוצר.

צילום: נתע

על פניו, ההיטל החריג מוצדק נוכח העלות האדירה של הפרויקט וההשבחה המשמעותית שתנבע ממנו לבעלי המגרשים באזור. תוכנית מתאר ארצית חדשה, תמ"א 70, מגבשת בחודשים האחרונים את העקרונות להגדלת הצפיפות בעקבות המהפכה התחבורתית, שתעלה בעשרות ואף במאות אחוזים את הזכויות בעיקר ליד התחנות החדשות ותאפשר הקמת מגדלי ענק שיסתמכו על התחבורה הציבורית. אי לכך, כפי שמדגיש עו"ד אופיר סעדון, שותף במשרד מאיר מזרחי ושות', ההנחה היא שהגדלת היקף הזכויות תשמור על ערכה הכלכלי על אף המס הגבוה שיחול על בעלי הזכויות: "בעברית פשוטה, הטלת מס של 75% משווי הזכויות אמנם מותירה אצל הבעלים 25% בלבד משווי הזכויות, אך שווי זה שקול לשוויין של 50% מזכויות הבנייה ללא תוכנית המטרו".

עו"ד אופיר סעדון: ניתן לקבוע שבחמש השנים הראשונות ההיטל יעמוד על 55%, בחמש השנים הבאות יעלה ל־65%, ולאחר מכן יגיע ל־75%"

עם זאת, כאמור, מדובר בחישוב תיאורטי ובעיקר אמורפי, לאור אי הוודאות האדירה והטווח הארוך של התוכנית הגרנדיוזית, בשעה שחבות המס בעת המכירה כעת עלולה להיות מאוד משמעותית. על אף פשטותו לכאורה של מנגנון המס, יש כרגע פער אדיר בין המועד בו תצמח התועלת מזכויות הבנייה החדשות לבין המועד בו יידרשו בעלי הזכויות לשלם את היטל ההשבחה בגין הזכויות.

כדי להעריך את שווייה העכשווי של התועלת העתידית שתצמח מאישור המטרו, מוכרחים כמובן להוון את התועלת להיום. סעדון: "שיעור ההיוון המקובל בנסיבות אי ודאות שכאלה – לפרויקט שיהיה מוכן בתוך כמה עשורים - הוא כ־8%, ובהתחשב באורך התקופה הרי שהערך הנוכחי של התועלת העתידית הוא כ־14% בלבד". לדבריו, המסקנה המתבקשת עבור הבעלים היא להימנע ממכירת זכויותיהם בשנים הקרובות, עד שהשפעתה של תוכנית המטרו על זכויותיהם תבוא לידי ביטוי.

סעדון סבור שבמשרד האוצר מוכרחים לבחון העלאה מדורגת של שיעור היטל ההשבחה: "ניתן לקבוע כי בחמש השנים הראשונות שיעור היטל ההשבחה הכולל יעמוד על 55%, בחמש השנים שלאחר מכן יעלה ל־65%, ולאחר חמש שנים נוספות יגיע לשיעור של 75%".

אפשרות אחרת היא שהמדינה תפקיע את הזכויות הנוספות שיתקבלו בעקבות העקרונות החדשים של תמ"א 70, והיא תוכל לסחור בהן בעתיד במסגרת "קרן מטרו" ייעודית, שתמכור את הזכויות הללו לבעלי מגרשים בסמוך לתחנות, שבוודאי ישמחו לקבל אותן כשהמטרו כבר יתחיל לקרום עור וגידים.

במקביל, בזמן שבעלי מגרשים על ציר המטרו מחכים לראות מה יעלה בגורל המס החדש ובכמה יגדלו זכויות הבנייה שלהם, בעלי מגרשים מרוחקים יותר חוששים לירידה צפויה בערך קרקעותיהם בשל הריחוק מהתחנות, ציפוף הזכויות על הצירים עצמם והורדת זכויות במגרשים מרוחקים יותר. סעדון מזכיר שאותם בעלי מגרשים גם לא יוכלו לתבוע פיצויים על אותה פגיעה, שכן סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, שמאפשר תביעה על ירידת ערך בגין תוכנית פוגעת, קובע כי הזכות לתבוע היא על מקרקעין גובלים בלבד.

חוק המטרו בתצורתו הנוכחית (עדיין כטיוטת חוק הסדרים) הוא גורף ודורסני במיוחד. בממשלה מבקשים למנות פרויקטור למטרו בכל משרד רלוונטי, שיקדם תיקוני חקיקה ויורה לגופים שבאחריותו "לתעדף את הטיפול בפרויקט המטרו, הן מבחינת לוחות הזמנים לביצוע הפעולות והן מבחינת הקצאת כוח אדם ומשאבים".

גם הרשויות המקומיות מאוד לא אוהבות את הכיוון המסתמן. לא רק שהיטל ההשבחה שיגיע לקופתן יפחת מ־50% ל־40%, גם חוקי העזר שלהן לא יחולו על הפרויקט, ולא יוכלו למנוע למשל עבודות בשעות הלילה, וחוק רישוי עסקים והיתרי עבודה במתחמי התחנות יעברו מהן לידי משרד האוצר.

בנוסף לכך, לאחרונה נחשף ב"כלכליסט" כי העיריות חוששות מתביעות עתק מבעלי מגרשים שיופקעו כדי להקים את תחנות המטרו. על פי החוק המסתמן, העיריות יצטרכו לממן מקופתן את ההליכים המשפטיים ואת הפיצויים הכספיים, במקרה שייקבעו כאלה. עיריית ת”א שלחה מסמך השגות לאוצר, שבו היא דורשת "כתב התחייבות לשיפוי מלא, עקב חשיפה לתשלום תביעות לירידת ערך ופיצויי הפקעה".

קרונית של המטרו צילום: נתע