השבחה מסוכנת: שגב תורג'מן על המוקשים בדרך למכירת דירה בתל אביב

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

סוגיית היטלי ההשבחה עומדת בבסיס המאבקים האינסופיים בין בעלי דירות ויזמים לבין הרשויות המקומיות, ומותירה רבים חסרי אונים מול השאלה מה לעשות וכיצד להתמודד מול דרישות תשלום שלעתים מחסלות לגמרי את רווחי המכירה. מטבע הדברים, הנושא עולה לכותרות בעיקר בערי הביקוש, שם סכומי ההיטלים מגיעים לעתים למיליוני שקלים.

על רקע תנופת ההתחדשות העירונית ששוטפת את רחובות תל אביב, ביקשה תוכנית הרבעים שאושרה לפני כשנתיים להסדיר את התחום אחת ולתמיד. אולם לוועדות הערר ממשיכות לזרום תביעות של בעלי נכסים שמסרבים לקבל את שומות הוועדה המקומית – תביעות שברוב המקרים מסתיימות בפסיקות לרעת העירייה.

שגב, באילו אזורים העירייה מחייבת בהיטלי השבחה בעת מכירת דירה בעיר תל אביב?

מרבית הדרישות להיטל השבחה בדירות מגורים, הן מבחינת מספרן והן מבחינת הסכומים שנקובים בהן, הן באזור רובע 3 ורובע 4 – רבעים התחומים בפארק הירקון בצפון, בוגרשוב בדרום, דרך נמיר במזרח והירקון הרברט סמואל במערב, כולל שכונת בבלי. אולם ישנם חיובים של היטל השבחה בכל מתחמי הפינוי-בינוי הפזורים בעיר. בכל מקרה אני ממליץ לכל עורך דין שמטפל במכירת נכס להתייעץ עם שמאי שמכיר את הנושא, בטרם ביצוע העסקה. זה ימנע אי-נעימות ועוגמת נפש עצומה עבור הלקוחות.

איך נקבע היטל ההשבחה בתוכנית הרבעים?

ההיטל נקבע לפי זכויות הבנייה הנוספות שמקנה תוכנית הרבעים ולפי החלק היחסי של המוכר ברכוש המשותף. הגורמים המשפיעים על גובה ההיטל הם בין היתר מיקום הבניין, שטח המגרש, גובה המבנה, שנת הבנייה, מספר הדיירים וקיומן או היעדרן של מעלית וחניה.

בית העירייה בתל אביב. היטלי השבחה שיכולים להגיע למיליוני שקלים צילום: אוראל כהן

האם ניתן לערער על היטל ההשבחה?

ניתן לערער על שומת היטל השבחה בתוך 45 יום מיום קבלת השומה ושובר התשלום. לצורך כך ניתן לפנות באמצעות שמאי מטעם המוכר למועצת השמאים לצורך מינוי שמאי מכריע, או לחילופין לבחור במסלול של ועדת ערר. לכל אחת מהאופציות יש את היתרונות והחסרונות שלה (ראו בהמשך).

האם אתה ממליץ לשלם את ההיטל או להמתין להחלטה של השמאי המכריע?

בעיקרון אני ממליץ לשלם, כי צריך להבין שעיריית תל אביב היא מאוד מסודרת, ובמקרים רבים שטיפלתי בהם המוכרים קיבלו את הכסף בחזרה כחודש לאחר קבלת הפסיקה של השמאי המכריע.

עם זאת, יש לבחון כל מקרה לגופו. אסביר את המורכבות: הצדדים מבצעים עסקה ונדרשים להציג אישור עירייה להעברה בטאבו. אולם העירייה לא מוסרת אישור להעברה בטאבו אם קיים חוב בגין תשלום היטל השבחה. ניתן אמנם לשלם מחצית מההיטל והיתרה בערבות בנקאית. אני ממליץ לשלם הכל – כשהעירייה תחזיר לפי פסיקת השמאי המכריע.

יודגש כי ישנם מקרים בהם המוכר מבקש מהוועדה לדעת מהו היטל ההשבחה שיידרש לשלם, אם יבצע עסקה. או אז העירייה מוציאה דרישה לתשלום בהתאם לשומת שמאי הוועדה. במקרה זה הנישום רשאי לערער על הסכום, אך בכל מקרה לא חייב לשלם עד לביצוע העסקה.

מבט על רובע 4 בתל אביב. עירייה מסודרת אך לא תמיד צודקת צילום: עמית שעל

במה מתאפיינות החלטות השמאים המכריעים? האם יש להן קו אחיד פחות או יותר?

מרבית השמאים המכריעים מפחיתים בצורה ניכרת את גובה היטל ההשבחה. לאחרונה טיפלתי עבור מוכר בנכס בשדרות ח"ן בתל אביב, שהוועדה המקומית דרשה בגינו היטל השבחה בגובה של 387 אלף שקל, בעוד השמאי המכריע פסק לטובתנו וקבע את ההיטל על אפס שקלים. גם ברובע 4, בשכונת בבלי ובמקומות נוספים חסכתי מאות אלפי שקלים ללקוחות.

מנגד, ישנם שמאים מכריעים שאינם מכירים בתמ"א 38 ב"מצב הקודם", אינם מפחיתים את סכום ההיטל כנדרש ומחייבים את המוכרים בסכומים גבוהים מאוד. לדוגמה, לאחרונה ניתנה החלטה של שמאית מכריעה לנכס ברובע 3 שקבעה היטל גבוה מזה שדרשה הוועדה המקומית. בעיני זה לא הגיוני ששני מקרים כמעט זהים מקבלים הכרעות שונות באופן ניכר. זאת לא הגרלה או רולטה שנתונה בידיו של שמאי מכריע.

מי בכלל נהנה מההשבחה?

בשנים 2019-2005 בוצעו בתל אביב-יפו 529 פרויקטים של תמ"א 38 – 194 של הריסה ובנייה ו-335 פרויקטים של חיזוק ותוספת. העירייה מחייבת בהיטל השבחה כל נכס שנמכר בשטח תוכנית הרבעים, אלא שלדברי תורג'מן, "השווי של נכס שנמכר מגלם רק את שווי השימוש למגורים, ולא את שוויין של זכויות הבנייה הנוספות.

"ערים אחרות כמו רמת גן, גבעתיים, ראשון לציון, רעננה והרצליה, שאישרו כמו העיר תל אביב-יפו תוכנית מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38, לא מחייבות בהיטל השבחה. למה עיריית תל אביב כן מחייבת? לשיטתי הנהנה העיקרי מפרויקט תמ"א הוא היזם, כאשר ההשבחה נוצרת בהוצאת היתר בנייה – לא במכר, כמו שהעירייה טוענת".

שגב תורג'מן צילום: אלי גיטלמן

אתה יכול לספר על מקרה מעניין שטיפלת בו וממחיש את השרירותיות של היטלי ההשבחה?

כמובן. איש מבוגר המתגורר ברחוב זמנהוף התעניין לא מזמן במכירת הדירה שלו. עורך דינו סיפר לו כי ייתכן שיחול עליו היטל השבחה בעת מכירת הדירה. המוכר לא רצה למכור את הדירה לפני שיידע מהו הסכום שיידרש לשלם. עורך הדין פנה לעירייה לבירור העניין, והמוכר קיבל היטל השבחה של 190 אלף שקל. בעקבות השומה, המוכר נסוג מרצונו למכור את הדירה.

כאמור, על פי החוק, מיום המצאת שומת ועדה יש לחייב זכות לערער תוך 45 יום, שאם לא כן השומה תישאר בתוקפה והמוכר יחויב על פיה ביום מכירת הנכס. ואולם ערעור כזה כרוך בעלויות גבוהות מאוד – שכר טרחה לשמאי מטעם המוכר, תשלום חלק יחסי לשמאי המכריע ועוד. גם אם בוחרים במסלול של ועדת ערר, זה לא ממש משפר את המצב והעלויות אפילו גבוהות עוד יותר, כי הן כוללות שכר טרחת עורך דין.

האדם מרחוב זמנהוף היה אדם מבוגר קטוע רגל הסובל מבריאות לקויה, שידו לא היתה משגת לשכור שירותים של שמאים ועורכי דין. לאחר שעיריית תל אביב סירבה לבטל את הדרישה, הוא פנה אלי ואני סייעתי לו בתיק. המקרה הזה מראה באופן ברור למדי את העיוות הקיים כיום בתחום היטלי ההשבחה: בעל נכס נכבל לחיוב עתידי בתשלום קבוע בעוד הדירה לא נמכרה ולא השתנה שום דבר בשטח, מלבד רצונו של אותו אדם לדעת מה יהיה היטל ההשבחה בעת המכירה.