השקעות מוצלחות בנדל"ן מניב בארה"ב: כך עושים זאת

הרשת מלאה בגורמים עלומים המציעים הזדמנויות נדל"ן אטרקטיביות בארה"ב עם הבטחה לתשואות דמיוניות. בפועל, לצד הזדמנויות השקעה טובות ולגיטימיות, המנוהלות ע"י גורמים מקצועיים בתחום, קיימת גם פעילות של יזמים חובבנים שהובילו לא מעט משקיעים ישראלים לעסקאות כושלות.

סטס גרינברג, בעלים ומייסד שותף של Vision & Beyond Group, חברה אמריקאית-ישראלית המתמחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מסביר למה כדאי לשים לב כשניגשים להשקעת נדל"ן בארצות הברית.

מה שהחל כטפטוף של משקיעים בנדל"ן אמריקאי הפך מהר מאוד בעשור האחרון להשקעות מאסיביות, ולצד מספר קטן של יזמים רציניים שפעלו בשטח עוד לפני שהנושא הפך לפופולרי, הופיעו בזירה גורמים חסרי ניסיון ובלתי מוסמכים בתחום, שהובילו השקעות נדל"ן של ישראלים. התוצאה: משקיעים רבים התפתו להשקיע בנכסים או פרויקטים שלא מימשו את ההבטחה הראשונית ורשמו הפסדים.

סטס גרינברג, חי ופועל מסינסינטי אוהיו ומתעסק בנדל"ן מניב בארצות הברית, כיזם ומשקיע מעל לעשר שנים, נותן מספר נקודות למחשבה.

סטס גרינברג, בעלים ומייסד שותף של Vision & Beyond Group צילום: באדיבות VISION & BEYOND

הסיבה המרכזית שגורמת לישראלים לקבל החלטות שגויות היא העובדה ששוק הנדל"ן האמריקאי שונה מהותית באספקטים רבים משוק הנדל"ן הישראלי, וההבדלים האלה עלולים לבלבל משקיעי נדל"ן ישראלים שעושים את צעדיהם הראשונים בשוק האמריקאי ולגרום להם לחשוב שנקרתה בדרכם הזדמנות יוצאת דופן.

גרינברג מפרט: "המשקיעים הישראלים באים עם האקסיומות שהם מכירים מהשוק בארץ, כמו למשל העובדה שבישראל עלות הקרקע היא בדרך כלל המשתנה המשמעותי והיקר ביותר שקובע את מחיר הנכס. בארצות הברית, למעט בכמה מקומות מרכזיים כמו בעיר ניו יורק, עלות המגרשים שולית. ישראלים שלא מודעים לזה, נוטים להתלהב כשמציעים להם מגרש לבנייה בכמה אלפי דולרים, הם לא מודעים לכך שזה מחיר 'רגיל' לחלוטין ובגלל שהם חוששים ש'ההזדמנות' תברח, הם חשים שמצאו 'מציאה' וממהרים לסגור".

גרינברג ממשיך: "בארה"ב יש גם מקרים של נדל"ן ללא ערך, תופעה שונה לחלוטין ממה שאנחנו מכירים בישראל. עבור הישראלים השקעה בנדל"ן היא בסך הכול השקעה יציבה, הערך של הנכס יכול לעלות או לרדת, אך יש לו גם סוג של מחיר קשיח. באמריקה זה לא תמיד כך, יש אזורים שלמים שננטשו מסיבות כאלה ואחרות, ואיש לא מעוניין לגור בהם וגם לא מסתמן שינוי בטווח הנראה לעין. את הנכסים האלה ניתן לקנות במחיר שנראה מאוד אטרקטיבי למשקיע זר שלא מכיר את הדינמיקה, ושוב יש כאן מקרה של 'הזדמנות' נדירה. אבל כאשר מדובר בנכס שלא שווה כלום, גם מחיר זול של אלפי דולרים בודדים מתגלה כמחיר הפסד".

תופעה דומה קיימת גם בנדל"ן מסחרי. סטס גרינברג: "בנדל״ן מסחרי יש תופעה מרתקת המוכרת בכינוי 'פילים לבנים'. תחשבו לרגע על המרכז המסחרי הקרוב לביתכם, המסעדה או החנות שהספיקה להחליף שבעה בעלים בחמש שנים, כאילו יש עליה סוג של 'קללה'. נכסים מסחריים כאלו יש בכל מקום ובדרך כלל המחיר שלהם זול משמעותית ממחיר השוק של נכסים דומים. המקומיים יודעים לא להתקרב אליהם, בעוד שלמשקיע זר העסקה יכולה להיראות אטרקטיבית מאוד, משמעותית מתחת למחיר השוק. מתווך מקומי, ישמח מאוד לנצל את ההזדמנות שמשקיע זר נקרה בדרכו, ולהיפטר בעזרתו מנכס מסחרי כושל."

נקודה קריטית נוספת שגרינברג מתעכב עליה נוגעת לחישוב הכנסות מדמי שכירות. מחיר דמי השכירות הוא המפתח להערכת התשואה, אך גם במקרה הזה שוק הנדל"ן בארצות הברית מתעתע.

סטס גרינברג מסביר: "בארצות הברית דמי השכירות ביחס למחיר הנכס גבוה מאוד, ולפי היחס הזה נתוני תשואה שמציגים 26-16 אחוזים אינם עניין נדיר. מה שפעמים רבות לא יספרו לכם זה שבפועל מדובר בתשואה ברוטו. בארצות הברית ישנן הרבה יותר הוצאות לבעלי הנכסים ממה שפוגשים בישראל. זה מתחיל בארנונה וביטוח, ממשיך בדמי ניהול, מים, חשמל, גז, כיסוח דשא, פינוי שלג, תחזוקה ותיקונים, החלפת דייר, חידוש היחידה, הדברה, קנסות, מסי עירייה, מסי ועד שכונתי, הגשת דוחות ועוד. כל אלו נוגסים בדרך כלל בכ-50-40 אחוזים מההכנסות במקרה הטוב, במקרה הרע ישנם נכסים המייצרים תשואה שלילית והפסד כספי. לשם השוואה אחוז ההוצאות ביחס לשכר הדירה בישראל ינוע בין 25-10 אחוזים בלבד. משקיעים ישראלים רבים מבינים את הפער הזה רק בדיעבד, כאשר הם מוצאים את עצמם עם רווח נמוך בהרבה מהתוכנית העסקית, ובמקרים מסוימים אפילו בתשואה שלילית".

השקעות מוצלחות בנדל"ן מניב בארה"ב: כך עושים זאת צילום: שאטרסטוק

סטס מרחיב ומספר כיצד מעורבות הרשויות משפיעה על התמונה הזו: "בארצות הברית הרשויות המקומיות מעורבות מאוד בפעילות הנדל״נית. הבנייה והשיפוץ חייבים להיעשות לפי הפרוטוקול וכל נגיעה באחת המערכות דורשת אישור (פרמיט). כך לאורך כל תהליך הבנייה פקחי העירייה עוקבים אחרי הנעשה בנכס ומתעדים הכול. הסיפור הזה תקף גם לגבי נכסים מושכרים, העירייה עוקבת אחרי כל נכס ואחרי תלונות הדיירים. ברגע שהעירייה מוצאת ליקויים, הם מגבירים את איסוף התלונות והתיעוד עד לרגע בו יוצאים למתקפה נגד הבעלים, תוך שימוש בחוקים דרקוניים, קנסות כבדים ואף הליכים פליליים".

עם זאת, לסטס גרינברג חשוב לציין שבשוק האמריקאי לא חסרות הזדמנויות אמיתיות למשקיעים ומונה את היתרונות: "המחירים ריאלים, התשואות גבוהות ביחס לאלה הקיימים ישראל, ישנן דרכים להגיע לעסקאות אטרקטיביות כי השוק מגוון מאוד, יציב ברובו, מערכת משפט חזקה ונגישה, כך גם המידע נגיש לציבור, ישנה שקיפות ופתרונות מימון מגוונים".

סטס מסכם: "לפני שמשקיעים בנדל"ן אמריקאי, חשוב ללמוד היטב את השוק, להתייעץ עם עורכי דין מקומיים שעוסקים בנדל"ן, עם רואי חשבון אמריקאים ועם כמה מתווכים מקומיים. כדאי לבצע סקר שוק יסודי ולבדוק כל מידע שיש לכם עם כמה שיותר גורמים מקצועיים - זו בהחלט ארץ של הזדמנויות, אבל רק למי שבאמת חי את השטח".