בתום חקירה: משרד השיכון קנס את חברת פרי נדל"ן וחייב אותה במתווה לתיקון הליקויים

בתום חקירה שנוהלה בחודשים האחרונים במשרדו של הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון אושר היום מתווה לסיום ההליך המנהלי מול חברת פרי נדל"ן שנמצאת בבעלות אלדד פרי, וכן הוטל על החברה קנס כספי (עיצומים) בגובה של 800 אלף שקל. במסגרת החקירה עלה חשד, כי פרי נדל"ן פועלת כיזמית המוכרת דירות גם בפרויקטים אשר הוגדרו על ידה כקבוצת רכישה. כאמור, במקביל הוגשה אתמול באמצעות עו"ד יוסף סורסקי בקשה לתביעה ייצוגית בגובה של 122 מיליון שקל המתייחסת גם היא לכך שבניהול הקבוצות נחצה הקו המאפשר להגדיר את הפרויקט כקבוצת רכישה.

הליך הבדיקה של משרד השיכון כלל מספר סעיפים אשר נחשבים למהותיים בכל הקשור לקבוצות רכישה והוא התייחס לפרויקטים הפעילים של החברה מתוך חשד, כי גם אלה שהוגדרו כקבוצת רכישה הם בעלי מאפיינים יזמיים אשר באים לידי ביטוי בשליטה מוגברת של מארגן בקבוצת הרכישה. בהודעת המשרד נכתב, כי "במסגרת בחינה של נאותות התארגנות קבוצת רכישה, נבדקת בין היתר מידת שליטתו של הגורם המארגן בפרויקט אל מול חברי הקבוצה. המטרה היא לקבוע עד כמה השליטה בפרויקט, כפי שהיא עולה ממערך ההסכמים שבבסיס הפרויקט ו/או מהפרקטיקה הנהוגה בו, היא של מארגן הקבוצה, ואינה מצויה, הלכה למעשה, בידי חברי קבוצת הרכישה".

אלדד פרי

לאחר הבדיקה הגיש הממונה את המתווה לחברת פרי וזו חתמה עליו על מנת להשלים את ההליך המנהלי. עוד נמסר ממשרד השיכון, כי יבוצע מעקב אחר יישום המתווה עליו סוכם. כמו כן, בזמן הקרוב יגיע הממונה לכל נציגויות הקבוצות על מנת להציג בפניהן את המתווה.

לפי המשרד, מתווה תיקון הליקויים כלל מספר נושאים: בעניין הייעוץ המשפטי נקבע, כי על החברה לספק לקבוצות הרכישה תקציב כספי לצורך ייעוץ משפטי חיצוני. בנוגע לנאמן, תפקיד מרכזי בפרויקטים מסוג זה, קבע משרד השיכון, כי על החברה לספק לקבוצות אפשרות לרישום נאמן אשר אינו מטעמה ואין ביניהם קשרים אישיים או עסקיים. המינוי יעשה בהסכמה עם נציגות הקבוצות, ואין מניעה כי המינוי יעשה במקביל לנאמן הקיים כל עוד הסמכויות המוקנות לו מכוח ההסכמים מול קבוצות הרכישה, יהיו משותפות גם לנאמן החדש שימונה.

עוד נקבע במתווה, כי יש לקבוע נספח להסכמי השיתוף המעביר את כלל הזכויות הנוספות אשר טרם התגבשו בפרויקטים לחברי קבוצות הרכישה. סעיף נוסף מדבר על הבעלות בקרקע / הערות אזהרה, וקובע כי במקום בו ניתן להעביר את הקרקע על שם חברי קבוצות הרכישה יש לעשות כן. כאשר הדבר אינו אפשרי, יש לרשום הערות אזהרה על שם חברי קבוצות הרכישה או לצרף את הנאמן הנבחר על פי מתווה זה, לרישום אצל רשם המקרקעין כנאמן של חברי הקבוצות. נקודה נוספת אליה התייחס הממונה נוגעת לביצוע הפרויקטים וקובע כי חברת הביצוע סולארא שבבעלות הקבוצה לא תתמודד על ביצוע הפרויקטים הללו.

הממונה אף התייחס נקודתית לפרויקטים פרי פלייס ופרי ביזנס פלייס ברחובות, בהם על יחידת קרקע אחת מתקיימים במקביל פרויקט יזמי של החברה ושני פרויקטים של קבוצות רכישה. במקרה זה נקבע כי תבוצע חלוקה בין השטחים של הקבוצות לבין הפרויקט היזמי.

נושאים נוספים שעלו במתווה: הליווי בנקאי - נקבע כי בפרויקטים בהם טרם נחתם הסכם מימון, ימונה יועץ ייעודי בלתי תלוי למציאת מימון לפרויקט; ואסיפה כללית ונציגות הקבוצות – לגביהן נקבע כי המארגנות ימנעו מהצבעות באסיפות הכלליות של הקבוצות בקשר לזכויות בדירות המוחזקות על ידה. כמו כן, המארגנות, או מי מטעמן, לא יכהנו כחברי נציגויות של הקבוצות.

במשרד השיכון הבהירו כי אין מדובר בפעולה נגד קבוצות הרכישה וכי הם עדיין רואים בהן צורת התארגנות לגיטימית בענף הנדל"ן הישראלי. בהתייחסות של בכירי המשרד למתווה אמר המנכ"ל יאיר פינס כי מדובר ב"צעד נוסף בהגנה על רוכשי דירות". אלעזר במברגר, היועץ המשפטי של המשרד אמר כי "לא כל פרויקט אשר מציג את עצמו כקבוצת רכישה, הוא אכן כזה, על פי מהותו. המבחן לעניין זה איננו אופן הצגת הקבוצה, כי אם מערכת היחסים המשפטית שבין כלל הצדדים לפרויקט, כפי שהיא עולה מהמערכת ההסכמית אשר נחתמה. בהתאם לכך, ישנם מקרים בהם מארגן של קבוצת רכישה יחשב כיזם המוכר דירות, כמשמעות מונח זה בחוק המכר, על כל המשתמע מכך. על מארגנים להיות זהירים בכל הקשור לארגון קבוצת רכישה שכן הגבול בין חבר קבוצה לרוכש דירה דק מאד". עמית גריידי, ממונה חוק המכר: "אנחנו עם האצבע על הדופק בכל הקשור ליישום המתווה. אני פונה לנציגויות הקבוצות ומבקש מהם לקבל אחריות מלאה בפרויקטים כפי שהמתווה מאפשר להם. מארגן קבוצות רכישה, ככל ואתה חושש כי הפעילות בקבוצה אשר ארגנת הינה בניגוד לחוק, ניתן לפנות אליי מיוזמתך על מנת שביחד נתקן את הפרות החוק והליקויים".

המעבר ליזמות והמינוי של יצחק לקס

אלדד פרי החל את פעילותו כמארגן קבוצות רכישה, ולפני כשנה החליטה החברה לבצע שינוי ארגוני מקיף ולעבור למודל של יזמות, בין היתר באמצעות גיוסו של משקיע בדמות - חיים חמו, איש עסקים יהודי המתגורר בשוויץ אשר רכש כ-40% מהחברה. במקביל הוחלט על מינויו של יצחק לקס ששימש עד לאחרונה כיו"ר הקבוצה, ועד יולי 2017 שימש כיו"ר עמידר לתפקיד יו"ר פרי נדל"ן, בתפקיד מנכ"ל החברה המשיך להחזיק לירון פרי אחיו של אלדד.

לפרי נדל"ן מספר פרויקטים בין היתר ברחובות, לוד ובת ים, ולפי החברה פעילותה חולשת על כ-3,000 יח"ד לצד פעילות בתחום המשרדים והמסחר. כאמור, במקביל למתווה של משרד השיכון הוגשה בקשה לתביעה ייצוגית שעיקרה מתייחס מתייחסת לפרויקט ניצני פרי ברחובות המעלה טענות דומות ולפיהן, פרי משווקת דירות למגורים ומציגה את המתווה כקבוצת רכישה. טענות נוספות בתביעה הועלו כנגד מעורבותה של חברת הביצוע סולארא שבשליטת פרי ולאחריות חוק המכר.

"החברה פועלת לשינוי המתווה"

אלדד פרי מסר בתגובה ל"כלכליסט": אנחנו נמצאים במהלך חיובי של מעבר למתווה יזמי. מאז 2018 לא נפתחו קבוצות רכישה חדשות. בקבוצות הקיימות בהן טרם נמסרו דירות פועלת החברה לשינוי המתווה, לפיו החברים יקבלו ערבות חוק מכר ומועד אכלוס סופי בדומה לפרויקטים יזמיים. במקביל כפי שדווח היום הגענו להסכמים מול הממונה על חוק המכר.

"מדובר במהלך המחייב השקעה כספית גדולה ולצורך כך החברה הכניסה שותף. החברה עושה מאמצים גדולים מול חברי הקבוצה כדי לקדם את המהלך, מן הסתם משבר הקורונה לא תרם בתקופה האחרונה , עם זאת רוב חברי הקבוצות מבינים את חשיבות המהלך והם הולכים איתנו מתוך הבנה שזה יעלה את ערך דירותיהן. יש קבוצת מתנגדים שמנסים להפעיל לחץ באמצעות התקשורת ובתי המשפט. חבל שכך אך אנחנו נמשיך לקדם את המהלך לטובת כלל הלקוחות".

"מעיון ראשוני בתביעה עולה כי התובע מערב מין בשאינו מינו ויוצר חוסר בהירות מכוון בין הסדר לרכישת דירה מקבלן ובין חברות בקבוצת רכישה, ומטעם זה בלבד טענותיו משוללות כל יסוד. כמו-כן, מן הראוי לציין כי בין הנתבעות ובין הממונה על חוק המכר התנהל מו"מ ממושך שהסתיים במתווה במסגרתו נקבעו מספר הוראות המיושמות הלכה ולמעשה על ידי הנתבעות, באופן שמקבע את העובדה כי מדובר בקבוצת רכישה ולא ביזמות כנטען בבקשה. דומה, כי דרכו של התובע בהגשת התובענה אצה לו וכי עיקר מעייניו נתונים לפרסום עצם הגשת התביעה, להבדיל מבירור עובדות והצגת הדברים במדויק, כפי שנהוג לעשות בהליך משפטי. לקבוצה אין ספק כי התביעה תידחה על הסף".