רמז לבאות: השכונה הכי מתחדשת בראשון לציון

אף שמיזמי פינוי-בינוי, ובראשם אלה שבשכונת רמת אליהו, תופסים כיום את מרב הכותרות במדורי הנדל"ן, הרי שגם בכל מה שנוגע לתמ"א 38 – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה - הפעילות בהחלט מורגשת. לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מאז אישור התוכנית בממשלה ב-2005, ניתנו בעיר היתרים ל-146 מבנים הכוללים 3,325 יחידות דיור מוצעות. מרביתם המכריע של המבנים, 141, נותבו אל מסלול חיזוק ועיבוי (38/1), בעוד חמישה מבנים בלבד זכו להיתר במסלול הריסה ובנייה מחדש (38/2).

מי שנחשבת לשכונה המזוהה ביותר עם תמ"א 38, היא שכונת רמז, המכונה בפי תושבי העיר הוותיקים "המערב הישן", וזאת משום שעד שנות ה-80 היא נחשבה לקרובה ביותר אל חוף הים של ראשון לציון. בשכונה התחומה בין הרחובות רוטשילד בצפון, הרצל וז'בוטינסקי במזרח, שדרות תש"ח בדרום ושפרינצק במערב, מתגוררים כיום – על פי נתוני מרשם האוכלוסין - כ-25 אלף תושבים בכ-9,500 בתי אב. 

נתונים: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

בהתחשב בכך שהשכונה הוקמה ב-1933 אין זה מפתיע כי רבים ממבניה נזקקים למתיחת פנים, ועשרות פרויקטים של תמ"א 38 בתחומה נמצאים בשלבים שונים של תכנון, בנייה, שיווק ואכלוס. הרוח הגבית לה זוכים מבני השכונה באה לידי ביטוי גם במחירי הדירות בה שטיפסו בעשור האחרון בעשרות אחוזים. מנתוני אתר מדלן עולה כי בעוד מחירה הממוצע של דירה בשכונה בראשית 2011 היה 1.12 מיליון שקל, ביוני האחרון הוא כבר זינק ל-1.66 מיליון שקל.

המחירים מזנקים

בין שחקני ההתחדשות העירונית הפועלים ברמז, בולטת קבוצת א.א רוטשטיין, שמיזם הביכורים שלה ברחוב ויניק 40-38 כבר הושלם ואוכלס ובהצלחה. כעת מקדמת הקבוצה פרויקט נוסף בהמשכו של הרחוב, בבניינים מספר 17 ו-19, שיזכו גם הם לחיים חדשים. היתר הבנייה כבר התקבל והעבודות בשטח יצאו לדרך בחודש שעבר. הצפי לאכלוס הוא בעוד כשנתיים.

"מדובר בבניינים בני עשרות שנים שפגעי הזמן בהחלט מורגשים בהם", אומר איגור רוטשטיין, מנכ"ל קבוצת א.א רוטשטיין. "הם סדוקים ומתפוררים, וחייבים לא רק להתרענן אלא גם להתמגן. העבודות בפרויקט כוללות גם החלפה של התשתיות הישנות, ובראשן הצנרת ומערכת הביוב. המחויבות שלנו היא לשדרג את איכות החיים של הדיירים הוותיקים, ולאתגר הזה אנו מתייחסים במלוא הרצינות".

לא סתם מזכיר רוטשטיין את בעלי הדירות הוותיקים, ותחושת האחריות העמוקה כלפיהם. "הם בעצם אלו שפנו אלינו וביקשו שנוביל את שיקום וחידוש הבניינים", הוא משחזר. "מכיוון שרמז היא שכונה המשופעת בהתחדשות עירונית, לתושבים פה יש מדד להשוואה. הבחירה שלהם בנו היא עדות ברורה לרף שאנו מעמידים בפרויקטים שלנו".

"הדיאלוג עם בעלי הדירות מצוין", מוסיף עו"ד עמנואל יוז'וק, היועץ המשפטי של א.א רוטשטיין, המלווה את הפרויקט בויניק 19-17. "בסופו של דבר האינטרס של כולנו הוא למקסם את הפוטנציאל של הפרויקט וזה יקרה רק עם נעבוד בשיתוף פעולה".

הפרויקט בויניק 19-17. "התחדשות עירונית בסטנדרט של בנייה חדשה"

הפרויקט המלווה על ידי בנק הפועלים, מתבצע במסלול חיזוק ותוספות, ובמסגרתו אל 32 יחידות הדיור הוותיקות יצטרפו 20 יחידות דיור חדשות, ובהן פנטהאוזים מרווחים עם מרפסות ענק של 80 מ"ר. בהליך התכנון ניתנה תשומת לב גם לסוגיית החניה, המאפיינת לא מעט משכונותיה הוותיקות של העיר, עם מענה בדמות חניון רובוטי תת-קרקעי.

"זה אמנם פרויקט במסגרת התחדשות עירונית אבל הסטנדרט הוא ממש כמו בבנייה חדשה", קובע רוטשטיין. "אנחנו נמצאים עכשיו בישורת הסופית של המכירות, כשנותרו עוד דירות אחרונות ופנטהאוז. מי שיישב על הגדר ויתמהמה, עלול להחמיץ את ההזדמנות לגור באחת השכונות העולות של ראשון לציון".

"קהל היעד מורכב בראש ובראשונה ממשפרי דיור מתוך השכונה עצמה", מרחיב יוז'וק. "אלו משפחות שאוהבות את השכונה ורואות בה את עתידן. בנוסף קיימת התעניינות מצד משפחות הן מראשון לציון עצמה והן מיישובי הסביבה".

בחזרה לרמז: המוניטין שבנתה לעצמה השכונה, והביקוש שבא בעקבותיו, נובע בין היתר מהשירותים שהיא מציעה: עם מגוון גני ילדים ובתי ספר - ובהם הגימנסיה הריאלית, ממוסדות החינוך המובילים בראשון לציון - מרכזים מסחריים וקופות חולים. במרחק הליכה קצר שוכנים מרכזי קניות, בילוי ופנאי כגון אלו שברחוב רוטשילד התוסס על הפאבים, המסעדות ובתי הקפה שלאורכו כמו גם קאנטנרי גלי הדר. בכל הנוגע לשטחים ציבוריים פתוחים, הרי שבצמידות לשכונה ניצב גן המוזיקה, פארק המשתרע על שטח של כ-20 דונם.

גם בהיבט התחבורתי, נמצאת רמז במיקום אופטימלי, בזכות גישה מהירה לעורקי תנועה מרכזיים: כביש 431, 4 ו-20. המתניידים בתחבורה הציבורית, יסתייעו בתחנת ברכבת ראשונים הממוקמת בסמיכות לשכונה ובקווי האוטובוס הרבים החולפים ברחובות רוטשילד והרצל.

"רמז מציעה הכל מהכל", מצהיר רוטשטיין. "גם שכונה שקטה ושלווה, וגם קרבה למוקדי העיר המרכזיים. במבט קדימה, ובטח על רקע כל ההשקעה מסביב, אין לי ספק שהיא תמשיך ליהנות מביקוש גבוה וערכה הנדלני של השכונה רק יעלה".

מנכ"ל קבוצת א.א רוטשטיין, איגור רוטשטיין. "מחויבות לדיירים הוותיקים"

אוזן קשבת

לצד מיזמי בנייה בלב אזורי הביקוש בגוש דן ובשפלה, בערים דוגמת תל אביב, רמת השרון, רמת גן ונס ציונה,א.א רוטשטיין היא אחת החברות העסוקות בראשון לציון - בהתחדשות עירונית ובבנייה חדשה. גם בימי הקורונה, בזמן שהפעילות בענף הצטמצמה, המשיכה הקבוצה בעבודה השוטפת, עדות נוספת לחוסנה ויכולותיה.

מעבר לפרויקט ברחוב ויניק, דוגמה לעוד מיזם של א.א רוטשטיין בפרופיל גבוה בראשון לציון הוא זה שבשכונת חלום ראשון הסמוכה למרכז עזריאלי, הכולל שלושה בנייני יוקרה ו-48 יחידות דיור. מיזם נוסף בבנייה חדשה הוא פרויקט צוריאל בשכונת מרום ראשון עם מגדל בן תשע קומות ו-38 יחידות דיור. באשר להתחדשות עירונית, הרי שלקבוצה פרויקטים נוספים של תמ"א 38/1 ברחובות נאמן וקרן היסוד, והיא קוראת למתחמי בניינים נוספים בעיר לפנות אליה לבחינת קידומם, בפרויקטים של תמ"א 38 או פינוי-בינוי.

"מאז היבחרו של רז קינסטליך לראשות העיר, התחושה היא שיש יותר אוזן קשבת בעירייה לפרויקטים של התחדשות עירונית. קיים רצון להניע תהליכים ולסייע בהסרת חסמים ביורוקרטיים", מסכם רוטשטיין. "צריך גם להביא בחשבון שתמ"א 38 עתידה לסיים את דרכה בעוד כשנתיים, ולכן בחלון הזמן שעוד נותר, נדרשת התגייסות של כלל הגורמים הרלוונטיים כדי שפרויקטים שכבר נמצאים בתנועה יגיעו לידי מימוש". 

הפרויקט בשכונת רמז – תעודת זהות

המיזם: תמ"א 38/1 חיזוק, עיבוי וחידוש של שני בניינים ותיקים, והוספת 20 יחידות דיור ל-32 יחידות הדיור הקיימות

המיקום: רחוב ויניק 19-17,מרכז-מערב ראשון לציון

תמהיל החדרים: דירות 5-4 חדרים, ופנטהאוזים

המחירים: החל מ-2 מיליון שקל לדירות 4 חדרים, החל מ-2.4 מיליון שקל לדירת 5 חדרים, 2.8 מיליון שקל לדירת הפנטהאוז האחרונה שנותרה בפרויקט

האכלוס המשוער: 2022

החברה היזמית: קבוצת א.א רוטשטיין

משרד עורכי הדין המלווה את הפרויקט: יוזוק מלכין ושות' (OYM)