BLD4U מאמינה בפתח תקוה: "הבניינים שזקוקים לתמ"א 38 לא ייעלמו"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפורסם לאחרונה ומסכם את הנעשה בתחום ב-2019 אישש באופן רשמי את מה ששחקני ההתחדשות העירונית הפועלים בפתח תקוה כבר יודעים מזמן: אחרי שנים של דשדוש, הפכה אם המושבות לכר פורה לפעילות במסגרת תמ"א 38 ופינוי-בינוי, המשתלבים בחזון לפיתוח העיר ולהפיכתה למטרופולין הגדול בישראל.

נתוני הדו"ח ממצבים את פתח תקוה כאחת מ-10 הערים המובילות במתן היתרי בנייה לפרויקטים של תמ"א 38, עם 22 מבנים שעוברים את התהליך – 13 במסלול חיזוק ותוספת (תמ"א 38/1) ותשעה במסלול הריסה ובנייה מחדש (38/2). גם באשר למיזמי פינוי-בינוי מורגשת התעוררות של ממש, כאשר לפי הדו"ח 2,741 יחידות דיור חדשות אושרו אשתקד במסלול הרשויות המקומיות, לצד 970 יחידות דיור שהוכרזו על ידי הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור.

"התחדשות עירונית היא נושא מרכזי בפתח תקוה", אומר ראש העיר, רמי גרינברג. "מדובר בעיר שנוסדה לפני 142 שנים, וכוללת שורה של שכונות ותיקות המחויבות בהתחדשות. יחד עם משרד הבינוי והשיכון, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, והמנהלת המקומית שהקמנו וכבר פועלת במרץ, אנו מקדמים תוכניות כוללניות לשכונות כמו רמת ורבר, אחדות, עמישב, יוסטפל ואחרות. תוכניות אלו באות במטרה לשקם את הבניינים, לחזק אותם, להגדיל את היצע הדיור ולשפר את איכות החיים של התושבים, אך באופן מושכל ומבלי להשתולל".

ראש העיר פתח תקוה, רמי גרינברג

גרינברג מדגיש כי במקביל, "העירייה דואגת לפיתוח שצ"פים, תשתיות ומבני ציבור, כמו גם אזורי מסחר, תעסוקה ועסקים, תוך יצירת פתרונות תחבורה וחנייה הולמים. פתח תקוה הולכת להיות עיר משמעותית מכל הבחינות, מתקדמת ומודרנית".

כחלק ממינוף ההתחדשות העירונית, בפתח תקוה מביטים קדימה ונערכים גם לסוף עידן התמ"א באוקטובר 2022, עם גיבושה של תוכנית ייעודית המותאמת לאופייה של העיר.

מתווה כלכלי לכולם

"מאחר וזו עיר ותיקה המתאפיינת במבנים ישנים רבים ולנוכח העובדה שיש בה ראש עיר שלקח על עצמו להזניק את התחום קדימה, אין זה מפתיע שפתח תקוה הפכה למובילה בהתחדשות עירונית", מסבירים דוד סבן ודודי לנדאו, מייסדיה ומנהליה המשותפים של קבוצת BLD4U, המקדמת כ-10 פרויקטים בפתח תקוה במסגרת תמ"א 38.

לדבריהם, בשונה מהמצב שהתקבע בפתח תקוה בשנים שלפני כניסת גרינברג ללשכת ראש העיר, הרוח הגבית לענף מגיעה היישר ממסדרונות העירייה: "קיים דיאלוג רציף עם אנשי המקצוע באגף תכנון עיר במינהל ההנדסה, ובמנהלת ההתחדשות העירונית, כשהתחושה היא שיש אוזן קשבת ורצון אמיתי לסייע בהסרת חסמים ביורוקרטיים ובהתנעת הפרויקטים".

נתונים: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

כמי שמקדמת מיזמים של תמ"א 38, סבן ולנדאו מתקשים להאמין שהתוכנית תסיים את דרכה בעוד שנתיים: "שמענו את ההצהרות אבל עדיין לא ראינו חלופה מסודרת. גם אם התוכנית תבוטל, אנו מעריכים שהאלטרנטיבה תהיה ברוח דומה. בכל זאת, לא בכל אזור ניתן לבצע פינוי-בינוי ואותם בניינים נקודתיים הזקוקים לשיקום מסיבי לא ייעלמו מעל פני האדמה". השניים מוסיפים כי "אנו מבינים את הרשויות המבקשות להטיל מיסוי על פרויקטים של תמ"א, ואיננו מתנגדים לתשלום היטל השבחה – אך בצד זאת חייבות הרשויות להגדיל את זכויות הבנייה על מנת להפוך את הפרויקטים לכדאיים כלכלית. אנו מאמינים שהמתווה כזה יהיה כלכלי לכולם".

מרכז הפעילות של BLD4U בפתח תקוה מתנקז כיום לרחוב יהושע בן נון בשכונת מחנה יהודה הוותיקה, עם ארבעה פרויקטים ברחוב אחד ובשלבי תכנון שונים. כך למשל ביהושע בן נון 7-5-3 יחודש וימוגן בניין מוארך בן שלוש כניסות, ואל 24 יחידות דיור קיימות יתווספו 20 חדשות. הפרויקט נמצא כעת בדיונים במסגרת שולחן עגול בעירייה לקראת הוצאת היתר בנייה בתנאים.

ממש בסמוך, ביהושע בן נון 9, תשדרג הקבוצה בניין המונה 16 יחידות דיור ותוסיף לו 15 יחידות דיור. כמו כן, המבנים שבהמשך הרחוב, ביהושע בן נון 11 ו-15, יחוזקו ויעובו, כשבכל אחד מהם ייבנו 12 יחידות דיור חדשות לצד 16 הקיימות.

הפרויקט ברחוב רמב"ם 51 אדריכלות: מיכל שרבט

מוקד פעילות נוסף של החברה הוא ברחוב רמב"ם 51, שם קורם עור וגידים פרויקט מסקרן שיעניק חיים למבנה בן עשרות השניים, שיכלול עם השלמתו 29 יחידות דיור. הפרויקט נמצא כעת בסטטוס בקשה להיתר בתנאים.

"כמות הפרויקטים שלנו בפתח תקוה הם עדות לאמונה שלנו בעיר הזו", אומרים השניים. "למיטב ידיעתנו בזמן הקרוב עתיד להתפרסם מסמך מקיף שימפה את אזורי העיר ויגדיר היכן ניתן לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית, הן מבחינת פינוי-בינוי והן מבחינת תמ"א 38. לנו כיזמים, המשמעות היא פיזור סימני השאלה לפני הכניסה לפרויקטים".

מרובת כובעים

לסבן ולנדאו ניסיון של עשרות שנים בענף הנדל"ן המקומי, הן כיזמים והן כמבצעים. בשנים האחרונות, מתמקדים השניים בהתחדשות עירונית תוך שב- BLD4U מתבססת בשורה של ערים בלב מוקדי הביקוש, ובהן תל אביב, רמת גן, גבעתיים וכמובן פתח תקוה 

מתחם יהושע בן נון אדריכלות: תימור שוורץ אדריכלים

"הסלוגן של החברה מדבר על חשיבה מחוץ לקופסה, וזה ממש לא רק ברמה ההצהרתית", מדגיש לנדאו. "כך לדוגמה בפרויקט תמ"א 38/1 ברחוב יפת 199 ביפו, גיבשנו פתרון חניה יצירתי שכולל חפירה מתחת לבניין, תליית הבניין והצבת חניון רובוטי מתקדם. התעקשנו שם 'לשבור את הראש' ולא להתפשר. דירה בלי חניה היא לדעתנו לא מוצר מושלם, ולכן השקענו הרבה מאוד מחשבה ומשאבים כדי לספק מענה לסוגיה הזאת. גם בפרויקט תמ"א 38/2 נוסף של הקבוצה, ברחוב דיזנגוף 27 בתל אביב, על רקע שטח המגרש הקטן פתרנו את בעיית החניה לכלל הדיירים על ידי השקעה כבדה בחניון רובוטי מתקדם".

בעידן הקורונה ובזמן שהיקפי הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית הצטמקו וחברות רבות נקלעו לקשיים, נהנית קבוצת BLD4U מאיתנות פיננסית המאפשרת לה להמשיך בעשייה - בכובע היזם ובכובע הקבלן המבצע של הפרויקטים, כשהיא מסתייעת בצוות מיומן של אנשי מקצוע IN HOUSE הכולל בין היתר יועצת משפטית ואדריכל. "כשפרויקט מתנהל ומתבצע תחת קורת גג אחת, המשמעות היא אדירה בכל מה שנוגע להיצמדות לתקציב המקורי וללוחות הזמנים", מבהיר לנדאו. "כמובן שגם בעלי הדירות נהנים מכך. אנחנו רואים בהם שותפי דרך, ועם סיום הבנייה והכניסה לדירות הם גם הופכים לשגרירים שלנו".