עו"ד גיא יקותיאל מנתח: פינוי-בינוי בגבעתיים בעידן תוכנית המתאר

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אחרי 60 שנים של היעדר תכנון כוללני בעיר, תוכנית המתאר לגבעתיים שאושרה בפברואר בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, יצרה באחת מציאות תכנונית חדשה בעיר "הכי קרובה לתל אביב" ואחת המבוקשות בארץ.

חשיבותה של התוכנית החדשה, שהוכנה במשך חמש שנים בהובלת האדריכלית נעמה מליס, טמונה בפתרונות התכנון הרוחביים שהיא מציעה, הכוללים היבטים תחבורתיים, כלכליים, שמאים ואף נופיים – שכולם גובשו בשיתוף ציבור מלא – לא דבר מובן מאליו במחוזותינו.

ואולם, כל מי שמעורה בנעשה בגבעתיים יודע כי חשיבותה הגדולה באמת של התוכנית נוגעת לענף ההתחדשות העירונית – התחום הכי חם ויצרי בעיר, שסבל לאורך השנים מאי-ודאות גדולה ומשינויי מדיניות תכופים מצד העירייה. הדברים אמורים בעיקר במי שמבקשים לקדם בגבעתיים פרויקטים של פינוי בינוי – מיזמים שמקבלים לראשונה עדיפות ברורה בתוכנית החדשה על פני כל שאר החלופות, ובראשן תמ"א 38.

מי שרוחו שורה על כל סעיף מסעיפיה של תוכנית המתאר החדשה הוא ראש העיר, רן קוניק, שהמדיניות שהוא מבקש להוביל בעיר ברורה ובלתי-מתפשרת: "התוכנית שבנינו מקדמת בפירוש התחדשות עירונית מתחמית, ומגדירה אזורים די גדולים בעיר שבהם לא ניתן יהיה לעשות דבר מלבד פינוי-בינוי במתחמים שלמים", אמר קוניק באחרונה בראיון ל"כלכליסט". "התוכנית גם דואגת לזה מבחינת התמריצים שהיא תעניק ליזמים ולבעלי הדירות – בין היתר מבחינת מכפילי הדירות, יחס המטרים וגודל הדירות".

למעשה, לפי תוכנית המתאר, רק בשתי שכונות בעיר – גבעת רמב"ם בחלקה הדרום-מערבי של העיר, וארלוזורוב בחלקה המזרחי – יתאפשר ביצועה של תמ"א 38, בבניינים בודדים, ולא פינוי-בינוי מתחמי.

ראש העיר גבעתיים, רן קוניק. "נתמרץ בעלי דירות ויזמים לקדם פרויקטים מתחמיים"

שווה ליזמים

למרות הרוח הגבית מהעירייה ועל אף שהקימה אתר אינטרנט ייעודי וידידותי למדי לתיווך פרטי התכנון החדשים לתושבי העיר, אלה האחרונים מגלים שוב ושוב כי קידום מאפס של תוכנית פינוי-בינוי בגבעתיים נותר דבר מורכב מאין כמותו.

"חשיבותה הגדולה של תוכנית המתאר היא בוודאות שהיא מייצרת בגבעתיים, לראשונה אחרי זמן רב שבה יזם שהלך לישון בלילה לא ידע לאיזו מציאות תכנונית הוא יקום בבוקר", אומר עו"ד גיא יקותיאל, הבעלים של משרד פרידמן, יקותיאל, אינגביר – עורכי דין, המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית. לדבריו, "כיום באתר האינטרנט של העירייה כל בעל דירה יכול לראות בנקל עם אילו בניינים הוא יכול לקדם פרויקט של פינוי-בינוי, כלומר מי הם שותפיו העתידיים לדרך.

"עם זאת, יציאה לפרויקט שכולל כמה בניינים היא דבר שמחייב היעזרות במישהו שמומחה בנושא. יש הרבה עורכי דין שמספקים שירות משפטי לבעלי דירות במיזמי פינוי-בינוי, אך לא כל אחד יודע לטפל בכל האספקטים לאורך חיי הפרויקט, לרבות בניית פרוגרמה תכנונית, שלא לדבר על התמודדות אל מול היזם שעומד מנגד".

המשרד שיקותיאל עומד בראשו צבר במשך השנים ניסיון רב במגוון נושאים בתחום המקרקעין, בהם הסכמי מכר, ליווי קבלנים והסכמי קומבינציה. בשנים האחרונות האיץ המשרד את פעילותו בתחום ההתחדשות העירונית, וכיום הוא מלווה קרוב ל-100 פרויקטים של התחדשות עירונית בשלבים שונים של תכנון וביצוע, בכל רחבי הארץ ובעיקר באזורי הביקוש.

יקותיאל עצמו עוסק בהתחדשות עירונית כבר מ-2008, בליווי הן של יזמים והן של בעלי דירות, ואפשר לומר שכבר ראה את הכל בתחום: "מה שקורה כעת בגבעתיים, לא היה כמותו", הוא אומר היום, כתושב העיר בעצמו. "העיר המנומנמת הזו הולכת להכפיל את מספר התושבים שלה אך ורק באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית, ותוכנית המתאר החדשה, יחד עם משנה סדורה של העירייה, הולכות לא רק לאפשר לזה לקרות, אלא גם לדאוג במקביל לקיומם של תשתיות חיוניות ושטחי ציבור, שכל כך נדרשים לעיר הזו".

פרויקט הריסה ובנייה מחדש בגבעתיים שליווה משרדו של עו"ד גיא יקותיאל

במה שונה ליווי פרויקטים של פינוי-בינוי בגבעתיים ממקומות אחרים?

"ראשית חשוב להסביר מה כולל הליווי המשפטי בפרויקט כזה: אנחנו תמיד מלווים את הדיירים לכל אורך חיי הפרויקט – החל משלב הפגישה עם כלל בעלי הדירות ורתימתם לפרויקט באמצעות הסברים על ההליך ומשמעותו; דרך הליך מינוי הנציגות וניהול מכרז יזמים במידת הצורך; הכנת הסכם משפטי שישמור על זכויות הדיירים ויבטיח להם את כל הבטוחות הנדרשות; פיקוח משפטי מטעם בעלי הדירות על עמידת היזם במלוא התחייבויותיו לפי ההסכמים; וכמובן – רישום הדירות החדשות על שם בעלי הזכויות בסוף הדרך. 

"לשאלתך, בפרויקטים של פינוי-בינוי בגבעתיים יש נדבך נוסף והוא – 'נוהל לקידום מתחמי התחדשות', אשר אושר בתחילת יוני בוועדת המשנה לתכנון ולבנייה בעיר. הנוהל הזה קובע את דרך העבודה מול המינהלת להתחדשות עירונית בעיר, בקידום פרויקט של פינוי-בינוי. הרבה מחשבה הושקעה בנוהל, והוא נועד הן לשמור על הדיירים, הן לחסוך עבודת סרק לרשויות והן להגביר וודאות ליזמים".

הנוהל דורש עבודה אדריכלית כבר מראשית התהליך, כיצד הדבר ניתן ליישום?

"עוד לפני ההליך התכנוני, ישנה עבודה רבה לעורך הדין של הדיירים בגיבוש הסכמה עקרונית של הדיירים במתחם. על מנת שכולם לא יעבדו לחינם, אנחנו מבקשים לוודא בשלב מוקדם ככל האפשר כי יש הסכמה לתהליך של לפחות 60% מדיירי המתחם ולפחות 55% מדיירי כל בניין.

עו"ד גיא יקותיאל. הקלף של הדיירים – לחסוך ליזמים זמן וכסף

"אם אנחנו רואים שאנחנו שם או קרובים לזה, אנחנו מציעים לדיירים שני נתיבים: האחד – הליכה למכרז יזמים כבר בראשית התהליך, כאשר היזם הנבחר הוא זה שמוביל את התכנון מראשיתו; הנתיב השני הינו התקשרות עם משרד אדריכלים אשר יוכל להתחיל לערוך תכנון ראשוני של הפרויקט על מנת להציגו ולאשרו על ידי המינהלת להתחדשות עירונית בעיר.

"שכר טרחת האדריכלים ישולם לאחר מכן על ידי היזם שייבחר. מניסיון העבר, אני יכול לומר שהיזם ישלם את השכר הזה בשמחה, משום שבעצם נחסכה ממנו עבודה רבה והוצאות כספיות גדולות בסביבה של חוסר ודאות. כלומר, בנתיב השני היזם מקבל למעשה 'תוכנית בשלה', וזה שווה לו הרבה זמן וכסף".

תוכנית המתאר של גבעתיים טרם אושרה בוועדה המחוזית, ולאור המציאות החדשה במשק ייתכנו עיכובים נוספים. האם ניתן להתחיל לקדם מתחמים בעיר בטרם אישורה?

"עיריית גבעתיים מעודדת מתחמים לצאת לדרך כבר עכשיו, וככל שהם יעמדו במתווה של התוכנית ובנוהל שהזכרתי קודם, נראה שהדרך להתקדם סלולה בפניהם. אני יכול לומר שכבר החל מבול של פניות לאישורי פרויקטים של פינוי-בינוי בעיר, שלהערכתי רק ילך ויתגבר. קשה לי לראות את כל הפרויקטים יוצאים בבת אחת, ולכן לא מומלץ לאף אחד להתמהמה ולהחמיץ את הרכבת".