עיריית ת"א עוצרת את תנופת המגדלים ברוטשילד

שדרות רוטשילד בתל אביב מסיימת את פרק המגדלים בחייה עם שבעה מגדלים חדשים שיוקמו בסביבתה בשנים הקרובות, ויהיו האחרונים שייבנו באזור. עיריית תל אביב מסרה ל"כלכליסט" כי עם השלמת הקמתם של שבעה מגדלים מתוכננים, תגיע מכסת שטחי הבנייה לתקרה שהיא הגדירה לאזור, וזאת במאמץ רב לשמור על "הצביון המרקמי וקיבולת התנועה" שם. מי שלפני שבועיים קפץ על הרכבת האחרונה הזו הוא זיו אבירם, מייסד משותף (יחד עם אמנון שעשוע) בחברת מובילאיי, שהצטרף כשותף ב־50% מפרויקט רוטשילד 10, שעלות הקמתו נאמדת במיליארד שקל. זיו גם מתגורר באזור.

בעירייה מסבירים כי המגדלים המשמעותיים שיקומו בשנים הקרובות בציר רוטשילד ובסמוך לו מתוכננים ביחס של 75% תעסוקה המאפשרת משרדים או מלונאות ו־25% מגורים. עוד מסבירים כי המדיניות התכנונית מגבילה את אזור רוטשילד לשטחים עיקריים של עד 500 אלף מ"ר, כולל השטחים הבנויים כבר היום. מימוש התוכניות שכבר מקודמות כעת יביא את האזור ל־467 אלף מ"ר שטחים עיקריים בנויים, כך שלא נשאר מקום למגדלים נוספים, אלא רק לפרויקטים קטנים יותר. לאחר השלמת המכסה במלואה תתכנס הוועדה המקומית ותדון בצורך לעדכן את המדיניות התכנונית ולהוסיף שטחי בנייה באופן שיישמר הצביון ההיסטורי של האזור.

לפי אגף התכנון של העירייה, תוכנית המתאר של תל אביב הגדירה את האזור של ציר שדרות רוטשילד והרחובות הסמוכים לו שמחוץ לאזור ההכרזה של אונסקו, לרבות רובע 5, כאזור תעסוקה מטרופוליני סמוך למערכת הסעת המונים ששדרות רוטשילד במרכזו: "מדובר במע"ר (מרכז עסקים ראשי) ההיסטורי של תל אביב ומכאן חשיבותו. הוקמו בו מגדלים ספורים כמו מגדל מאייר, מגדל הבינלאומי, אך הם צמחו מתוך בנייה מרקמית והם מוקפים בבנייה מרקמית ומבנים לשימור. בנוסף לכך שכונות מגורים רוויות בבניינים לשימור מקיפות את אותו מרקם".

הפרויקטים החדשים יתאפיינו בתקן חניה מצומצם שאושר בוועדה המקומית, ולפיו תוקצה חניה אחת לכל 350 מ"ר משרדים ו־0.8-0.5 חניה לכל דירת מגורים. בנוסף דרשה העירייה שהחניות לא יוצמדו למשרדים ויעמדו לרשות הציבור בשעות הלילה עד שעות הבוקר. ביהודה הלוי יעבור הקו האדום של הרכבת הקלה, באלנבי הקו הסגול, ובעתיד הרחוק יעבור יעבור קו M2 של המטרו סמוך לכיכר הבימה.

האדריכל משה צור, שמעורב באחד הפרויקטים המתוכננים, סבור כי מדובר בהחלטה שגויה: "החלטה לעצור את הבנייה באזור כמו רוטשילד תהיה טעות. מי שגר באזור מוותר על השימוש ברכב, דבר שמאפשר הגדלת הצפיפות. אני למשל גר במגדלי אסותא במרכז העיר, ועושה שימוש ברכב לעיתים רחוקות. אזור רוטשילד הוא אפילו טוב יותר מבחינת הנגישות".

"מוצר נדיר"

אחד הפרויקטים הבולטים המתוכננים בציר רוטשילד הוא רוטשילד 10 שמקימות החברות תדהר וקבוצת וייס. ב־2010 התקשרה תדהר בשותפות עם חברת הביטוח מגדל בעסקת קומבינציה עם בעלי הקרקע הפרטיים שבין הרחובות רוטשילד 12-10, הרצל 10-9 ולילינבלום 25. על הקרקע קודמה תוכנית לפרויקט מלונאות ומגורים, ול"כלכליסט" נודע כי מגדל נטשה את הפרויקט ב־2017 ומכרה את חלקה לתדהר, במקביל לתכנון פרויקט ענק אחר באזור.

זיו אבירם, מייסד מובילאיי. משקיע ברוטשילד צילום: תומי הרפז

הפרויקט כולל 42 קומות של מלונאות ומגורים, לאחר שבחודש מאי אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תוספת חמש קומות. המגדל יכלול קומת מסחר ו־16 קומות המיועדות למלון בן 160 חדרים. בקומות העליונות יוקמו 72 דירות מגורים. הפרויקט כולל גם חמישה מבנים לשימור שהוקמו בשנת 1909.

העבודות לחיזוק המבנים החלו לפני שנה, ולאחרונה החלו החפירות להקמת חניון המגדל מתחת למבנים לשימור, שכרגע מרחפים באוויר על עמודים שהוצבו למרגלותיהם. תדהר מנהלת מגעים עם מספר רשתות מלונאיות בינלאומיות, ובהם רשת ריץ, שמפעילה מלון שבבעלות תדהר בהרצליה. משבר הקורונה אולי מעכב את ההתקשרות עם חברה מלונאית, אך בניית הפרויקט תסתיים בשנת 2024, בתקווה שעד אז המשבר ימצא חיסון לנגיף.

התוכנית הגדולה ביותר באזור, שמצויה כעת בשלב ההפקדה, היא תוכנית חברות הביטוח הממוקמת בחטיבת קרקע מבוקשת בין הרחובות רוטשילד, אחד העם, יבנה ובצלאל יפה, וכוללת את בית ציון ובניין הבורסה הישן ברחוב אחד העם. במסגרת התוכנית, שמקדמות בעלות הקרקע חברות הביטוח מגדל והראל, יוקמו שלושה מגדלים חדשים: שני מגדלי תעסוקה בני 40 קומות ומגדל מגורים בן 30 קומות. בנוסף לכך יבוצעו עבודות בארבעה בניינים לשימור. "בסך הכל נוסיף 90 אלף מ"ר לשטחים הבנויים כיום, ועם השלמת הפרויקט הוא יכלול 120 אלף מ"ר כולל השטחים הקיימים", אומר צחי הרץ, מנהל תחום הנדל"ן במגדל. "מדובר בלוקיישן הכי טוב שיכול להיות, ומגדל המגורים יהיה בלב התוכנית".

"מדובר בתוכנית הכי משמעותית בתל אביב היום, שתשנה את פני האזור", מעריך אדריכל הפרויקט משה צור. "האזור תוסס ומבוקש, אבל מאחורי הבניינים הקיימים ישנן חצרות מוזנחות שבמסגרת הפרויקט הן יפונו לטובת מדרחוב שיחבר בין שדרות רוטשילד לאחד העם, עם פיאצות, מסחר ובתי קפה. העיקר בתוכנית הוא לא גובה המגדלים, אלא דווקא הפיכת מפלס הקרקע למרחב הולכי רגל נחשק, שמשלים לפעילות הקיימת היום בשדרות רוטשילד, בהשראה של מרכזי ערים היסטוריים בעולם".

תוכנית נוספת חלה על הבניין שמכר בנק לאומי ביוני 2017 לחברות ישראל קנדה ואקרו נדל"ן, הממוקם בין הרחובות הרצל ויהודה הלוי. התוכנית, שגם היא בשלב ההפקדה, כוללת מגדל בן 40 קומות שבו 77% תעסוקה ו־22% מגורים, בהתאם לדרישת העירייה. המגדל יכלול 102 דירות מגורים ו־25 אלף מ"ר שטחי משרדים מעל קומת מסחר.

"מאחר שאלה המגרשים האחרונים באזור, הדבר יביא לעליית מחירים במגדלים הקיימים שיהיו מוצר נדיר", אומרת מירב סגל, מנכ"לית חברות־בנות בישראל קנדה. לדברי יוני גרוסוסר, אדריכל שותף במשרד ישר אדריכלים המתכנן את הפרויקט, "ההחלטה של עיריית תל אביב לפני 20 שנה לשלב מגדלים לצד בנייה מרקמית היתה החלטה נכונה, שתרמה לאזור ציר רוטשילד, והפכה אותו לאזור מבוקש גם למשרדים וגם למגורים ותרמה להחייאה משמעותית של הסביבה. ראוי שערים נוספות בארץ יאמצו את המדיניות הזאת.

"החוזקה של הפרויקט היא במיקום שבין רחוב יהודה הלוי לפארק המסילה וש־100 מטר בלבד מפרידים בין הפרויקט לתחנה של הקו האדום של הרכבת הקלה. העולם שבו יוצאים מתחנת רכבת קלה או מטרו לאזור עסקים הוא עולם חדש שאנחנו לא מכירים, והוא יעשה שינוי משמעותי בשנים הקרובות".

גרוסוסר סבור כי ההשפעה של תקני החניה החדשים והמחמירים על הביקושים לדירות תהיה מזערית: "אנשים בוחרים לגור באזור כזה בגלל הלוקיישן, והצורך שלהם בשימוש ברכב נמוך מאוד".

קבוצת חג'ג' (50%) שבשליטת צחי ועידו חג'ג', והמתווך רפי קלינה (50%) מקימים במשותף את מגדל שד"ל, ברחוב שד"ל המסתעף בין רחוב יהודה הלוי לשדרות רוטשילד. גם מגדל זה מתוכנן בידי האדריכל משה צור. "הקסם של האזור הזה הוא השילוב בין מגדלים למבנים נמוכים ומבנים לשימור", אומר עידו חג'ג'. "בעבר הקמנו את מגדל מאייר באלנבי פינת רוטשילד, ומגדל שד"ל ממוקם במקום אפילו טוב יותר כי הוא נמצא ברחוב שקט". המגדל יכלול 320 חדרי מלון ו־120 דירות מגורים. "לגבי המלונאות אנחנו מנהלים משאים ומתנים עם חברות בינלאומיות כמו W וברמה זהה", הוסיף חג'ג'. "גם רשת ישרוטל נכנסה בתחילת השנה לראשונה לאזור שדרות רוטשילד, כאשר חתמה על הסכם במשותף עם חברת בנייני העיר הלבנה לרכישת מגרש ברחוב מונטיפיורי להקמת מלון בן 120 חדרים".

למרגלות המגדל ברחוב שד"ל יש בניין לשימור, שעל הגג שלו תקים חג'ג' מסעדה "ברמה בינלאומית", לדברי חג'ג'. בכל מקרה הוא שמח שהמגדל אינו כולל שימושי משרדים: "אף אחד עדיין לא יודע מה יהיו השלכות המשבר לאורך זמן, ולשמחתנו אין לנו היום משרדים בשיווק באף פרויקט. מה שאנחנו כן יודעים שהביקושים לדירות עלו, ועד שהפרויקט ייבנה אני מאמין שגם הביקוש למלונאות יחזור. מה שאנחנו כן יודעים לומר זה שהביקושים לדירות עלו. אנשים מחפשים דירות שיהיו גם המשרד שלהם".

לדבריו, גם לתקן החניה המצומצם שאישרה עיריית תל אביב יש השלכות על תכנון הפרויקט: "חד־משמעית זאת מדיניות שיש לה השפעה על תכנון, שכמו פרויקטים אחרים באזור הולך לכיוון של דירות רגילות שיהיו ללא חניות, כאשר את החניות יקבלו הפנטהאוזים".

גם חברת הביטוח מנורה מקדמת בימים אלה פרויקט בבית מנורה הממוקם ברחוב אלנבי 115, בין הרחובות יהודה הלוי ויבנה, לאחר שעזבה את המטה בתל אביב למגדל חדש שהקימה בבורסה ברמת גן. המגדל באלנבי, שבינתיים מושכר לרשת מלונות בראון, גם יכלול שימושי תעסוקה ומגורים.

"פחות חניה, יותר צעירים"

בהנחה שלאחר בניית המגדלים האחרונים בציר רוטשילד לא יוקמו עוד מגדלים באזור, מרבית הפעילות הנדל"נית באזור השדרה תתרכז במבנים נמוכים ומבנים לשימור. איתן זינגר, מנכ"ל מדלן, מדגיש כי הקורונה הקפיאה את שוק הנדל"ן למגורים במדינה כולה וגם בתל אביב: "אם בינואר־פברואר השנה נערכו 31 עסקאות בלב תל אביב, באפריל־מאי צנח מספרן לשש בלבד (שלוש עסקאות בדירות חדשות ושלוש בדירות יד שנייה). בשדרות רוטשילד נעשו בינואר־פברואר שלוש עסקאות, בעוד באפריל־מאי מספר העסקאות היה אפס. מבחינת מחירים, כבר היום יש שוני גדול בין דירות חדשות לישנות בשדרות רוטשילד: מחיר מ"ר ממוצע בדירה חדשה בשדרה עומד על 54 אלף שקל, בעוד מחיר מ"ר ממוצע בדירה ישנה יותר עומד על 48 אלף שקל".

שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מבעלי חברת SK שמאות, סבור כי המחירים הממוצעים גבוהים יותר. כהן מלווה שני פרויקטים של קבוצת רכישה שארגנה חברת פסו גוב, בלילינבלום 17 ובנחמני 35. לדבריו, מחירי דירות ישנות נעים היום סביב 45-40 אלף שקל למ"ר, בפרויקטים חדשים יכולים המחירים להגיע ל־70 אלף שקל למ"ר, ובנכסים מיוחדים כמו פנטהאוזים גם ל־120 אלף שקל למ"ר: "המחירים הגבוהים שעברו מהמגדלים גם אל הבניינים הנמוכים ברחובות השקטים דוחקים את הצעירים מחוץ לרוטשילד, אבל דווקא המהלך שמקדמת העירייה להפחתת תקן החניה עשוי לתקן את המצב. עיריית תל אביב צודקת שהיא ממתנת את הבנייה ושומרת על צביון האזור בהנחה שהבנייה באזור הגיעה לרוויה. ההפחתה של תקני החניה לחצי חניה לדירה מעודדת את היזמים לבנות דירות רגילות ללא חניות".