אופיסיטי ברעננה: "שוק המשרדים בעיר עומד להשתנות"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

קרן ריט 1 וחברת ס.ע.ן זהב הודיעו בתחילת החודש כי ישקיעו כ-2 מיליארד שקל בהקמת אזור תעסוקה ומסחר בצומת רעננה, אשר ישתרע על פני 55 דונם ויכלול את ששת הבניינים המאכלסים כיום את חברת התוכנה הבינלאומית אמדוקס; כמה חודשים קודם לכן השלימה רשת המלונות פתאל עסקה לשכירת 3,500 מ"ר באזור התעשייה הצפוני של רעננה, לטובת הקמתו של מתחם חללי עבודה משותפים. השטח, שמתפרש על פני שתי קומות בבניין המשרדים A TOWER ברחוב התדהר, כבר אוכלס בתחילת השנה.

שתי העסקות האלה ועוד רבות אחרות שנרקמו ברעננה בשנתיים-שלוש האחרונות אינן מקריות, והן מלמדות על מדיניות סדורה שמקדמת העירייה תחת ראש העיר החדש חיים ברוידא, להגדלת היצע התעסוקה והמסחר בשטח העיר.

"התחלנו בקיצוץ משאבים בתוך העירייה ובמהלך להעלאת הארנונה", הכריז ברוידא בראיון שנערך עמו בתחילת החודש. "בהסתכלות לטווח הארוך — הפתרון הוא בשינוי מאזן ההכנסות של העירייה, תוך הפיכת חברות ההיי־טק שמגיעות לכאן למקור ההכנסה המרכזי של העיר".

לדברי ראש העיר, "כיום רעננה מתבססת על מאזן גירעוני של הכנסות מארנונה למגורים, וזה בלון שאני רוצה לפוצץ. יש 860 אלף מ"ר שטחי תעשייה ומסחר שמשמשים רובם למשרדי היי־טק ולחברות גדולות. הביקוש למיזמים האלה רק גדל והולך, ואני מכוון להכפיל את מספרם תוך ארבע שנים. אם בתל אביב חברות משלמות 100 שקל למ"ר, כאן הן ישלמו 60 שקל".

ראש עיריית רעננה, חיים ברוידא

מעדיפים קל"ב

הפוטנציאל של רעננה, אחת הערים החזקות והמבוקשות במרכז הארץ, כבר מוכר ליזמי הנדל"ן. אולם הרוח הגבית שמספקת העירייה לענף המשרדים והמסחר הופכות אותו לאטרקטיבי פי כמה. אחד הגופים הבולטים שפועלים בשנים האחרונות ברעננה הוא אופיסיטי – חברה המתמחה ביזמות וניהול נדל"ן בפרויקטים רחבי היקף, שהוקמה ב-2017 על ידי עו"ד אביחי חכם והיזמים אלון הרצוג ואורי וייס.

כיום מהווה אופיסיטי שחקן מרכזי בלידתו של "פארק העסקים של רעננה" – מתחם מסחר ומשרדים המתוכנן בימים אלה במערב העיר, בסמוך לפארק העירוני ולתחנת הרכבת החדשה. החברה כבר חתומה על הסכמי ניהול לבניית כ-40 אלף מ"ר בייעוד לתעסוקה ומסחר – כמחצית מכלל השטח המבונה בייעוד זה במתחם (העתיד לכלול לצד פארק העסקים גם כ-3,000 יחידות דיור).

"בזמן שענקיות הטכנולוגיה כמו אמדוקס ומייקרוסופט שוכרות ברעננה וסביבתה מבנים שלמים, קיים בעיר מחסור חמור במבני משרדים בסטנדרטים גבוהים לעסקים קטנים ובינוניים", קובע חכם, הבעלים המשותף באופיסיטי. "אלפי עורכי דין, רואי חשבון, רופאים, מהנדסים, אדריכלים ובעלי מקצועות חופשיים – כאלה שיש להם אמצעים ומוכנים לשלם עבור משרדים ראויים – נדחקים לשוליים. הם נאלצים לעבוד מדירות שהוסבו למשרדים בבניינים ישנים במרכז רעננה, או במשרדים שנבנו לצד מוסכים באזור התעשייה".

חכם מוסיף כי מי מתושבי רעננה שלא מוכן להתפשר על משרדים ברמה גבוהה, נאלץ לנסוע מדי יום אל מחוץ לעיר, ולאבד זמן יקר בפקקים המובילים לאורי התעסוקה בהרצליה או בתל אביב. "כל זה עתיד להשתנות", הוא מבטיח.

ואולם נראה כי היתרון הגדול ביותר של אופיסיטי רעננה טמון במיקומו ובנגישותו התחבורתית המאוד-לא-מובנת מאליה בישראל הפקוקה של ימינו. כך למשל, בגב המתחם המתוכנן ובמרחק הליכה ממנו כבר פועלת תחנת הרכבת החדשה (רעננה מערב). בנוסף, המתחם ייהנה מגישה מיידית ונוחה לכביש הרוחב החדש 531, המתחבר לנתיבי איילון ולכביש 4, כביש 6 וכביש החוף.

גם ברוידא התייחס להיבט התחבורתי של עירו כשאמר כי "עם פתיחת כביש 531, העבודות על הנתיב העוקף ורכבת המטרו שתעבור בעתיד באזור התעשייה, רעננה הופכת ללא פחות נוחה מתל אביב מבחינת הנגישות שלה".

בינתיים, במינהל התכנון ממשיכים לקדם במרץ את התכניות לרכבת פרברית קלה ולמטרו, כשעלות הפרויקט מוערכת בסכום אסטרונומי של כ-150 מיליארד שקל.

לדברי חכם, מימון הבנייה בפרויקט לאומי כזה יתפרש על פני גורמים רבים, כשאחד ממקורות המימון המשמעותיים ביותר לכך יבואו מהגדלת זכויות הבנייה בסמיכות לתחנות HUB - נקודות החיבור בין קו רכבת ישראל לבין המטרו: "מה שיקרה בעצם זה שזכויות הבנייה יוגדלו משמעותית בנקודות HUB דוגמת מערב רעננה, בעוד היטל ההשבחה יחולק בין הרשויות לנת"ע ובעלי הקרקע ייהנו מהגדלה משמעותית של זכויות הבנייה שהיו להם קודם לכן. כמשקיע בקרקעות בהליך שינוי ייעוד, הייתי מסמן מטרות איכותיות כמו נקודות HUB".

פארק העסקים של רעננה הדמיה: אופיסיטי

הערך שבעליית הערך

"המוצר" של אופיסיטי ברעננה משלב למעשה בין יעדים שעומדים בבסיס כל השקעה: הרצון ליהנות מתשואה גבוהה של נכסים מניבים – כזו שלרוב אינה מושגת בענף הנדל"ן למגורים; והאפשרות ליהנות מעליית ערך של עשרות ואף מאות אחוזים – עת הקרקע מופשרת לבנייה.

"משק בית נבון יודע ששינוי ייעוד של קרקע יכול להיות קפיצת מדרגה כלכלית משמעותית מאוד עבורו, אך צריך לזכור שבענף הזה יש אכזבות לא מעטות", מזהיר חכם. "הדרך להצלחה בהשקעה בקרקע תלויה בגורמים רבים, ולכן הדבר הכי חשוב הוא להיוועץ בגורמי מקצוע שילוו אותך כמשקיע לכל אורך הדרך – מבדיקת הזכויות הקנייניות בקרקע ועד לשלב חישוב המסים".

האם ה"הצפה" המדוברת בשוק המשרדים לא תפגע בתשואות?

"התשובה לכך היא נקודתית. כן, יש מקומות עם היצף של משרדים, אבל יש גם מקומות שבהם יש מחסור כרוני של שטחי משרדים. לכן, אין דין בני ברק, שם יש מאות אלפי מטרים של שטחי תעסוקה בנויים מעבר לביקוש, כדין רעננה או חדרה ששם יש חסך משמעותי". 

"ומעבר לזה, יש כיום מגמה עולמית של 'עבודה כפסע מביתך'. בעברית פשוטה, לאנשים נמאס לנסוע הלוך ושוב לעבודה במשך שלוש שעות ויותר ולהפסיד שעות חיים ופנאי יקרות עם המשפחה. לכן ברגע שהם לא יצטרכו להרחיק עד תל אביב או עד מתחם הבורסה – הם יקפצו על ההזדמנות".

ומה באשר למשבר הקורונה? האם עולם המשרדים לא עומד בפני זעזוע חסר תקדים? 

"דווקא הקורונה לימדה אותנו שיעור חשוב בעניין הזה. דירה נחשבת להשקעה הסולידית ביותר, ולכן התשואה מנכס מגורים היא נמוכה וכמעט אפסית לעומת תשואה מנכס משרדי, שלעיתים היא דו-ספרתית. בתקופת השיא של הקורונה ראינו שגם בעלי דירות וגם בעלי משרדים ספגו חודשים ללא תשלום שכר דירה. לכן כעת אני סבור יותר מתמיד ששני הנכסים הללו, מגורים ומשרדים, הם סולידיים בערך באותה מידה, וכמשקיע כמובן שאעדיף את זה שנותן לי תשואה גבוהה יותר בימים בריאים".

חכם מוסיף כי "רק בישראל מטר משרד עולה חצי ממטר דירה באותו מיקום, וזהו שיקול משמעותי כשמתלבטים אם להשקיע בדירה או במשרד. לשוק המשרדים יש לאן לעלות ומעט כוחות שפועלים לריסונו, בניגוד לשוק הדיור".

אביחי חכם, בעלים משותף בחברת אופיסיטי

הזדמנות זמנית

ואם במספרים ובתשואות עסקינן הרי שלפי ההערכות השמאיות, עם תחילת הבנייה שווי הקרקע למטר מבונה בייעוד משרדים במתחם החדש ברעננה צפוי לעמוד על כ-7,000 שקל למטר. כך, עסקה שמציעה בשלב המתקדם שבו מצוי התכנון כיום זכויות בקרקע בפחות מ-2,500 שקל למ"ר מבונה, נחשבת להזדמנות.

גם התשואה המוערכת מאוד לא אופיינית לישראל; מומחים בתחום מעריכים כי מי שיצטרף להשקעה בשלב הנוכחי צפוי לראות תשואה שנתית מדמי שכירות של כ- 11% עד 13%.

"כשיתקבלו היתרי בניה למתחם מחירי הנכסים יזנקו", צופה חכם. "עם השלמת הבניה מחירי המשרדים וגם מחירי הדירות צפויים להיות מהגבוהים בארץ. כיום, בשלב טרום בנייה, וכל עוד ניתן לרכוש במתחם שטחים, מדובר בהשקעת נדלן סולידית חסרת תקדים ממש".