בעלי קומת משרדים במגדל ליד הטיילת בת"א לא יוכלו להפוך אותה למגורים

הנשרדים במגדל מגורים יוקרתיסמוך לים בתל אביב לא יהפכו לדירות - כך קבעה ועדת הערר המחוזית. מדובר במגדל מגורים בן 21 קומות, שהקימה חברת אורנים פרויקטים שבשליטת מנחם אורן, בפינת הרחובות הרב קוק ואהרונסון.

על פי התוכנית והיתר הבנייה לפרויקט, קומות 3-1 מיועדות למסחר משרדים בשטח כולל של 2,500 מ"ר, ויתר קומות המגדל (21-4) מיועדות למגורים. יחד עם זאת התוכנית מאפשרת המרה של ,2000 מ"ר מתוך שטחי המסחר המשרדים לייעוד מגורים, אך עומדת על כך ש-500 מ"ר יישארו בייעוד מסחר ומשרדים.

יזמית הפרויקט, אורנים פרויקטים, ביקשה במסגרת היתר הבנייה שקיבלה בשנת 2010 להמיר למגורים 2,000 מ"ר משטחי המסחר והמשרדים, והבקשה אושרה. במסגרת זו הקומה הראשונה בבניין שאמורה היתה לכלול משרדים, הוסבה למגורים. הקומה השנייה של הבניין המיועדת למשרדים, נרכשה על ידי פירי אחזקות, ולאחר אכלוס המגדל, שימשה הקומה בפועל כשתי דירות מגורים, בניגוד לייעוד המשרדים.

המגדל ברחוב הרב קוק 2 פינת אהרונסון בת"א צילום: אוראל כהן

במאי 2019 הגישה החברה בקשה לוועדה המקומית לאשר שימוש חורג לשטח בבעלות ה- 500 מ"ר, ממשרדים למגורים לתקופה של 5 שנים. אורנים ושירה אורן, בתו של מנחם אורן שמתגוררת בבניין, הגישו התנגדות לבקשה. בין הנימוקים להתנגדות - לא נותרו עוד שטחים להמרה, וכי השינוי המבוקש יביא לשינוי בשטחים המשותפים ופגיעה ביתר בעלי הדירות בבניין - מהלך שהשכנים מתנגדים לו.

הוועדה המקומית דנה בבקשה וסירבה לאשר את השימוש החורג, בשל העובדה כי הייעוד המבוקש אינו עונה על השימושים המותרים ורצויים במגרש, שמוגדרים על פי תוכנית המתאר של תל אביב כאזור "מגורים מוטה מלונאות".

"כלי השימוש החורג כשמו כן הוא"

פירי אחזקות הגישה ערר על ההחלטה לוועדת הערר המחוזית, ובו טענה כי קיימת הצדקה תכנונית לאישור השימוש החורג, מאחר והוא זמני בלבד, עד לאישור תוכנית חדשה שתקדם החברה, אשר תתיר את השימוש המבוקש למגורים. בערר נטען כי מאחר ומדובר בבניין מגורים לכל דבר שאין היגיון בהותרת קומת משרדים בו, והן מאחר ולא ניתן לקדם תוכנית למלונאות שלפי תוכנית המתאר שטחי מלונאות חייבים להוות לפחות 30% מכלל השטח בפרויקט.

ועדת הערר, בראשות הילה סירוטה ליבנה, דחתה את הערר וקבעה כי לא מצאה הצדקה תכנונית לאישור השימוש החורג, "כלי השימוש החורג כשמו כן הוא, ולא ניתן להתיר שימוש חורג למגורים אלא במקרים חריגים", נקבע בהחלטה. "מקובלת עלינו עמדת הוועדה המקומית לפיה היא רואה חשיבות בעירוב שימושים במתחם. ניתן ללמוד זאת בין היתר מהעובדה שהתוכנית אינה אפשרת המרה של כל שטחי המסחר והמשרדים למגורים אלא מורה כי יוותרו לפחות 500 מ"ר שישמשו למסחר ומשרדים. המרת שטחים נוספים מעבר לאלו שהותר להמיר, חותרת תחת מטרתה של התוכנית התקפה אשר מבקשת להתיר עירוב שימושים ולפיכך מדובר בסטייה ניכרת מהתוכנית".

נימוק נוסף לדחיית הערר הוא אי עידוד עבריינות בנייה: "מדובר בבקשה לאשר בדיעבד בנייה שכבר בוצעה בטרם הוצאת היתר ואף נעשה שימוש למגורים בקומת המשרדים ללא היתר. לדעתנו השיקול של הפרת דיני התכנון והבנייה הינו שיקול ראוי ולגיטימי ואנו סבורים כי כמוסד תכנון אנו מחוייבים לקחת בחשבון שיקולים שעניינם הגנה על שלטון החוק ואי עידוד עבריינות בנייה. מאחר והעוררת עשתה דין לעצמה והשימוש החורג מבקש להכשיר בדיעבד בנייה ושימוש שכבר בוצעו, אנו סבורים כי יש לדחות את הערר. מוסדות התכנון אמונים במסגרת תפקידם גם על חיזוק המסר לציבור הרחב שלפיו שיטת פעולה שאינה מרתיעה מביצוע עבירות בנייה ומאפשרת את הכשרתן בדיעבד אינה לגיטימית. הדבר עולה גם מהנחיית היועץ המשפטי לממשלה, מחוזר מנכ"ל משרד הפנים, ומשורה של פסקי דין שיצאו תחת ידו של בית המשפט העליון, אשר הבהירו כי מחובתו של מוסד תכנון לכלול במסגרת שיקוליו את השיקול בדבר שמירה על שלטון החוק, במובנו ההרתעתי והציבורי".

בנוסף דחתה ועדת הערר את הטיעון כי קיים צורך חיוני באישור הבקשה. "אמנם תוספת יחידות דיור בכלל ובעיר תל לאביב בפרט הינה מטרה תכנונית ראויה, אך לא הוכח כי קיים צורך חיוני קונקרטי למגורים נספים במבנה, ונראה כי בהתאם לתוכנית המתאר הצורך החיוני באזור הוא דווקא תוספת שטחי מלונאות. תוכנית המתאר אינה מותירה שיקול דעת בידי הוועדה המקומית בהקשר זה כמו כן עירוב שימושים מהווה מטרה תכנונית ראויה שיש לשאוף לה על פי מטרות תוכנית המתאר של העיר". סירוטה ליבנה הדגישה כי ההחלטה אינה מורה לפירי אחזקות לקדם תוכנית מלונאות, אך אוסרת לאשר המרת שטחי משרדים בקומה השנייה של הבניין למגורים הסותרת את התוכניות הקיימות.

ועדת הערר אף קיבלה את טענת אורנים פרויקטים ושירה אורן שהתנגדו לאישור הבקשה בנימוק כי הכשרת דירות מגורים כמבוקש, תפגע בזכויות השכנים. "אישור הבקשה יפגע פגיעה של ממש בבעלי הדירות האחרים בבניין שכן אישור השימוש החורג מצריך שינוי בשטחים משותפים מבלי שניתנה לכך הסכמת הדיירים, ויביא עומס על התשתיות הקיימות בבניין", קבעה הוועדה. 

יש לציין כי פירי אחזקות הגישה לפני חודשיים תביעה נגד הוועדה המקומית לפיצוי כספי בסך 35 מיליון שקל בשל הסירוב לאשר שימוש חורג למגורים בבניין. לטענת פירי, הוועדה המקומית נתנה הסכמתה להסבת השטחים, ואף קיבלה הבטחה מהוועדה המקומית להסב בעתיד את הקומה שבבעלותה למגורים.

מעיריית תל אביב נמסר: "אנו פועלים באופן נחוש למיגור שימושים שחורגים מייעוד הבניין. גם במקרה המדובר העירייה מנהלת הליך אכיפה מול חברת פירי אחזקות בגין שימוש אסור של מגורים במקום שייעודו משרדים בלבד. לחברה הוגש קנס מנהלי".

את אורנים פרויקטים ייצג עו"ד אלי וילצ'יק ממשרד כהן וילצ'יק, המתמחה בתכנון ובנייה. את פירי אחזקות ייצגו עוה"ד נדיר אביעד וחיים בריקס ממשרד יגאל בורוכבסקי ושות'.