משבר הקורונה – האם המשכיר רשאי לדרוש את פינוי השוכר?

 מוגש מטעם DUN'S 100

משבר הקורונה גרם כידוע לחיכוכים רבים ומחלוקות עמוקות בין משכירי נכסים לבין שוכרים. כל אחד מן הצדדים אוחז בטיעונים נכונים. השוכרים טוענים כי השלכות הסגר והמשבר אשר יצר הובילו בפועל לסיכול החוזה מאחר שנמנעה מהם האפשרות להפעיל את המושכר ולקיים בו את מטרת השכירות (הפעלת משרד, חנות, מספרה וכיוצ"ב). מאידך המשכירים טוענים כי המשבר גרם גם להם לפגיעה קשה ואין לגלגל על כתפיהם את השלכותיו ולמנוע מהם את פירות המושכר, אשר מהווה לעיתים מקור הכנסה עיקרי ובמקרים רבים מהווה מקור להחזר הלוואה שבאמצעותה נרכש הנכס.

המדינה לא ששה לקבוע עמדה נחרצת בשאלה האם המשבר מהווה כח עליון אשר גרם לסיכול החוזה והותירה למעשה את פתרון המחלוקת בידי הצדדים ובאופן טבעי בידיו של בית המשפט.

על רקע האמור ניתן לפני מספר ימים בבית משפט השלום בתל אביב, פסק דין חשוב וחד, אשר נכתב על ידי כב' השופט עמית יריב.

המקרה שהתגלגל לבית המשפט הינו מקרה קלאסי ונפוץ מאוד בימים אלו. נכס ששימש כאולם אירועים ונסגר בתקופת הסגר. השוכר הפסיק על דעת עצמו את תשלומי דמי השכירות. בחלוף מספר חודשים הודיע המשכיר על ביטול הסכם השכירות והגיש לבית המשפט תביעה לפינוי השוכר.

השוכר טען כי על יסוד הוראות סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה הוא זכאי לפטור מתשלום דמי השכירות בגין התקופה שבה נמנעה ממנו האפשרות לעשות שימוש בנכס. לחלופין טען כי בהתאם להוראות סעיף 18 לחוק החוזים יש להכיר במשבר כאירוע היוצר סיכול ולפיכך אין לראות באי תשלום דמי השכירות כהפרה המזכה בסעד של פינוי.

בית המשפט דחה את טענות השוכר ואימץ את טענות המשכיר. לפי הניתוח שערך השופט עמית יריב, "המניעה" לעשות שימוש בנכס שאליה מתייחס סעיף 15 לחוק השכירות נוגעת אך ורק לנסיבות הקשורות במושכר עצמו להבדיל מנסיבות הקשורות במצב הכללי כדוגמת בצורת, שביתה, מלחמה או מגיפה. מטרת הסעיף לדברי בית המשפט הינה להקנות לשוכר הגנה בסיטואציה שבה יש למשכיר יתרון על פני השוכר כתוצאה ממידע עודף הנוגע למושכר (עבודות בבניין בו מצוי המושכר, מניעת גישה וכיוצ"ב).

עו"ד רן ברא"ז צילום: יח"צ

לעומת זאת כאשר הגורם המסכל אינו ייחודי למושכר עצמו – כלומר כאשר מדובר בנסיבות רוחביות – אין למשכיר יתרון ביכולת לצפות את הסיכון ולהיערך אליו והשוכר אינו יכול להסתמך על הוראות סעיף 15 לחוק השכירות. ומכל מקום מוסיף בית המשפט כי גם אם יכול היה השוכר ליהנות מן ההגנה של סעיף 15, עדיין בהתאם להוראות החוק, רשאי היה המשכיר לדרוש את פינויו מן המושכר וזאת בחלוף זמן סביר מרגע שהחליט השוכר על דעתו להפסיק את תשלום דמי השכירות. בית המשפט מפרש בהקשר זה את המונח "זמן סביר" וקובע כי משך הזמן הסביר תלוי במשך השכירות בתקופה שטרם המשבר. לשם הדוגמא, בחלוף חמש שנות שכירות רצופות הפסקה של שני תשלומי שכירות הינה סבירה ולא מקימה עילת פינוי. אך בחלוף חודשיים של שכירות הפסקה של שני חודשי שכירות אינה סבירה ומאפשרת למשכיר לבטל את ההסכם ולדרוש את פינוי המושכר.

בית המשפט מנתח גם את האפשרות של השוכר לטעון לסיכול על יסוד הוראות סעיף 18 לחוק החוזים. בהקשר זה קובע בית המשפט כי גם אם אכן משבר הקורונה גרם לסיכול החוזה, עדיין בהתאם להוראות החוק רשאי המשכיר לדרוש את פינוי המושכר. מעניין לציין כי מאחר שהתביעה הנ"ל עסקה רק בדרישה לפינוי מושכר, להבדיל מתביעה כספית לתשלום דמי השכירות, בית המשפט נמנע מלקבוע האם על יסוד הוראות סעיף 18 הנ"ל מנוע המשכיר מלתבוע את דמי השכירות. יש להניח שגם תביעות מסוג זה יוכרעו בעת הקרובה.

מאת רן ברא"ז, עו"ד, שותף, ראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית, לוי טילר | נרדיה | הר צבי | ברא"ז ושות׳ – חברת עורכי דין