תקדים בענף קבוצות הרכישה: חג'ג' תיקח אחריות מלאה על פרויקט סומייל

התפתחות מפתיעה בפרויקט היוקרה להקמת מגדל בן מאות דירות במתחם סומייל בתל אביב: הפרויקט, שהחל בגיבוש קבוצת רכישה שאירגנה קבוצת חג'ג', יהפוך לפרויקט יזמי, והאחריות להקמתו תוטל על החברה ולא על חברי הקבוצה. כמו כן, החברים - שהופכים לרוכשי דירות - יקבלו מהחברה ערבויות חוק מכר; כך עולה מדיווח של קבוצת חג'ג' לבורסה הבוקר (א').

מדובר במהלך משמעותי ותקדימי במסגרתו לראשונה מארגני הקבוצה הופכים באופן רשמי ליזמים הכפופים לחוק המכר, ולא חברי הקבוצה.

מתחם סומייל והדמיית פרוייקט חג'ג צילום: תומי הרפז, הדמיה: View Point

בדיווח לבורסה מציינת קבוצת חג'ג' כי על רקע המחלוקות שהתגלעו בנוגע לפרויקט בין החברה לחלק מחברי הקבוצה, התקשרו החברה ונציגות הקבוצה בהסכם, לפיו חברי הקבוצה הקיימים ימנו את החברה לנהל את הפרויקט עד סופו, כאשר החברה תעניק לחברים שירותי בנייה להשלמת הפרויקט. "בהתאם לכך ניהול פרויקט והאחריות בגינו יהיו של החברה בלבד, ללא על התערבות מצד חברי הקבוצה", צוין בדיווח. "החברה היא שתתקשר עם קבלנים וספקים הנדרשים לבניית הפרויקט, ותשפה את חברי הקבוצה בגין כל תביעה שתופנה כלפיהם בקשר לפרויקט".

כניסתו לתוקף של המתווה כפופה לאישור 75% מחברי הקבוצה, אישור הממונה על חוק המכר במשרד השיכון למתווה החדש עד סף יוני 2020, ואישור מחודש של הבנק המלווה לפרויקט עד לחודש אוגוסט 2020. בנוסף מותנה מימוש ההסכם בכך שבתוך עשרה חודשים יתקבל היתר בנייה לפרויקט הכולל את זכויות הבנייה הנוספות שביקשה קבוצת חג'ג', מ-237 דירות ל-273, כאשר את יתרת הזכויות תקבל החברה ותוכל לשווקן, ולא חברי הקבוצה אשר העלו טענות לגבי זכויות בתוספת הזכויות המבוקשת.

עידו חג'ג' צילום: עמית שעל

על פי ההסכם, קבוצת חג'ג' תקים את הפרויקט ללא התערבות חברי הקבוצה, והמחיר שישלם כל רוכש דירה יהיה בהתאם למחיר הסופי שהעריכה קבוצת חג'ג' בעת שיווק הדירות לחברים, בתוספת הצמדה למדד. יחד עם זאת, הפרה של ההסכם מצד רוכשי הדירות תביא לפיצוי של 15% משווי הדירה לחברה. קבוצת חג'ג' מתחייבת למסור את הדירות, בתום 52 חודשים מיום קבלת היתר הבנייה, כאשר איחור של עד 6 חודשים במסירה לא יהווה הפרת הסכם, אך כל איחור מעבר לכך יזכה את הרוכשים בפיצוי בהתאם לחור המכר.

צחי חג'ג' צילום: טל צ'יקורל

מיו"ר נציגות הקבוצה, טיראן פרטוק, נמסר כי "מדובר במהלך תקדימי לטובת הרוכשים, שלא היה קורה לולא היינו מתעקשים, ואם קבוצת חג'ג' לא היתה יוצאת מאזור הנוחות שלה - ועל כך אנחנו מוקירים הערכה רבה".

מכשול נוסף שנוגע לפרויקט הוסר לאחרונה, כאשר דרישת העירייה להוספת שטחי ציבור הוסרה. "בישיבת הועדה המקומית הוחלט לבטל את התב"ע שדרשה שטחי ציבור בנויים עבור תוספות יח"ד בגין תמ"א 38 ובגין תוספות יח"ד ושטחים כנגזרת מהוראת שעה שבס כחלון", נמסר מהעירייה. "ביטול זה התאפשר הודות לאישור הוועדה למדיניות חדשה הקובעת רף המגדיר כי כל פרויקט המבקש להוסיף 50 יח"ד ומעלה מתוקף תמ"א 38 יחויב בקידום תב"ע הכוללת פתרונות לשטחי ציבור נאותים לטובת הפרויקט וסביבתו. כמו כן, בהתאם להוראת שעה שבס כחלון, כל בקשה להיתר לתוספת יח"ד דורשת חוו"ד של מהנדס העיר לעניין קיום מענה לצרכי ציבור כתנאי לאישור הבקשה. לכן, כל בקשה נבחנת על ידי היחידה לתכנון אסטרטגי".

הממונה על חוק המכר במשרד השיכון, עמית גריידי, מסר לכלכליסט: "בימים הקרובים נעבור על פרטי ההסכם. אני מברך על נכונות הצדדים להגיע להסכם ונעשה כל מאמץ מצידנו לאפשר לפרויקט הזה להצליח".

כבר בחודש אוגוסט האחרון, הודיע משרד השיכון על שורה של קריטריונים שיעמידו במבחן מארגני קבוצות רכישה, במטרה לאתר פרויקטים יזמיים שמוצגים כקבוצות רכישה במטרה להתחמק מאחריות חוק המכר ואחריות כלפי רוכשי הדירות. זאת בהמשך לקנס בגובה מיליוני שקלים שהוטל על קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה" מטעמים של מהלכים יזמיים שבוצעו בתחפושת יזמית במטרה להנות מהטבות מס.

מקבוצת חג'ג' נמסר: "מדובר בהישג יוצא דופן וראשון מסוגו בארץ, במסגרתו הצלחנו לשנות את המודל מקבוצת רכישה לפרויקט יזמי- הישג שישרת את כל הצדדים. מגדל אינפיניטי יהייה אחד הפרויקטים היפים והיוקרתיים בישראל, במיקום מעולה בלב תל אביב בסמוך לכיכר המדינה ויהווה חותם באזור המרכז. קבוצת חג'ג' ונציגות הדיירים מודים באופן אישי לממונה על חוק המכר שעזר ותמך במהלך ובלעדיו זה לא היה קורה".