"בטופ של התחום יש רק משוגעים לדבר"

עם מעל לארבעים שנות פעילות, חברת עו"ד 'יהב ושות' היא אחת מהחברות הוותיקות ביותר בשוק הליווי המשפטי לתחום ההתחדשות העירונית. החברה היא מהחברות הראשונות בישראל אשר העניקו ליווי משפטי לפרויקטים של התחדשות עירונית עוד בזמן בו הנושא היה רחוק מלהיות מסודר ומוסדר. המשרד שהוקם על ידי אימו של עו"ד ארנון יהב עוד לפני שהוא נולד, נמצא כעת תחת ניהולו של ארנון אשר ממשיך להוביל את המשרד ולהוות פקטור מרכזי בעולם ההתחדשות העירונית, בדגש על ייצוג של דיירים בפרויקטים מגוונים מעולמות הפינוי בינוי, ותמ"א 38 על סוגיה השונים.

לצד המציאות התובענית והאווירה הלחוצה של מפגשי דיירים ועמידה מול חברות ענק ויזמים גדולים, מנסה עו"ד יהב להצליח לא רק בדיונים המשפטיים. הוא גם מקפיד על אווירה משרדית משפחתית וטובה כך שכל 14 עו"ד העובדים במשרד יהיו חלק מהמאמץ לדאוג לדיירים להשיג את "החבילה" הטובה ביותר עבורם, כשהם מפקידים את פרויקט החיים שלהם – כלומר הדירה שלהם – בידיו ובידי צוות המשרד שלו.

איך מצליחים לשמר הצלחה של עשרות שנים ולהיכנס לתוך נעליים גדולות בתוך עסק משפחתי? מדוע המשרד בוחר לייצג רק דיירים? מדוע חשובה לו העשייה למען הקהילה והחברה? ולמה הוא וויתר על קריירה כזמר מוביל בלהקה שהופיעה בכל רחבי אנגליה?

לרגל דירוג נישות עורכי הדין של DUN'S 100, ראיון פתוח עם עו"ד ארנון יהב.

ארנון, ספר לנו קצת על חברת עוה"ד יהב ושות'

"אימי, עוה"ד דינה יהב, הקימה את הפירמה בשנות ה-70. אימי תמיד הייתה פורצת דרך. החל מהיותה קצינה בסיירת קרבית, דרך שירות כתובעת משטרתית, מתמחה בדיני איו"ש וכלה בפתיחת משרד מסחרי עצמאי. שוויון מגדרי תמיד היה נר לרגלינו. אני השותף המנהל הראשון אחרי אימי ואחותי. גם היום יש אצלנו יותר שותפות משותפים. אנו מובילים בהתחדשות עירונית. אפשר לומר שאנו הפירמה הוותיקה והיציבה בתחום שכן אחרים התפרקו למספר משרדים ואנו תמיד ידענו להישאר ביחד. אנו גם מייצגים בבתי משפט ומספקים את כל קשת הייצוג המשפטי בנושאי מקרקעין ותכנון ובניה לרבות היבטים מסחריים".

איך האווירה במשרד? אילו תכונות חשובות בעיניך כאשר אתה בוחר שחקנים חדשים לצוות המשרד?

"האוירה במשרד שמחה, אנרגטית ומשפחתית. אנחנו מטפחים וחוגגים את הפרט ואת הביטוי העצמי. כשאני מגייס אני מחפש אנשים שהאופי והתרבות המקצועית שלהם תשתלב אצלנו. יש דברים שאפשר ללמוד וללמד ויש דברים שלא. גם אני וגם ציבור לקוחותינו מחפשים אותנטיות, גמישות ונאמנות. אנשים מקצוענים ומעניינים, שאפתנים שרוצים לצמוח ולתרום - אישית, מקצועית ועוד ומוכנים להשקיע לשם כך. אני לא מחפש רובוטים".

איך מגיעים להיות עו"ד מוביל בתחום ההתחדשות העירונית?

"קודם כל צריך אסטרטגיה. לפירות הנדל"ן לוקח זמן להבשיל. צריך אורך רוח וחשיבה לטווח ארוך. בהתחדשות עירונית יש הרבה שחקנים על המגרש (וכל אחד מהשחקנים הוא גם השופט במידה מסוימת). הרבה כדורים ולא מעט סלים ושערים - נשמע מורכב? בפועל זה מורכב עוד הרבה יותר. צריך תקשורת מתמדת ושיטה שתאפשר לכולם לעקוב אחר הדברים ולוודא את הביצוע שלהם. מקצועיות ואנושיות זה "הברור מאליו" - אבל בלי אהבה אמיתית לאנשים, לשליחות ולאתגר זה לא ילך. בטופ של התחום יש רק משוגעים לדבר".

ספר איך נראה יום בחייו של עו"ד מוביל בתחום ההתחדשות העירונית?

"מאוד מגוון. במילה אחת - אקשן. בכנות, אני נהנה מזה. פוגשים המון אנשים, מכל סוגי ורבדי החברה. כל הזמן בוחנים, מתייעצים, חושבים, משפיעים. כמובן הרבה משא ומתן בין אם פורמלי או תוך כדי חיי פרויקט. צריך להגדיל תפוקה. זה בהחלט מאוד מאתגר. הימים ארוכים, לעיתים קרובות אל תוך הלילה. זה דורש מחויבות, זמינות, טכנולוגיה ותקשורת רציפה. לכן חשוב לדעת גם להתנתק".

בקצרה, כיצד נגיף הקורונה השפיע על השוק בטווח המיידי, וכיצד הוא ישפיע לדעתך בטווח הבינוני והרחוק?

"בטווח הקצר המשבר עצר כמעט לחלוטין את ההחתמות על הסכמים והעביר את פגישות הנציגויות, הצוותים ובעלי הזכויות למרחב הווירטואלי. לא ניתן היה לקיים כנסי דיירים גדולים (אנו מורגלים גם בניהול פרויקטים של מאות בעלי דירות) וזה יוצר עיכובים (בעיקר נכון הדבר ככל והפרויקט גדול). מהצד של היזמים עיקר ההשפעה היא בהאטת קצב המכירות כדי עצירה כמעט מוחלטת של מכירות מוקדמות. זה פחות משפיע על פרויקט שלא נמצא בשלב הזה. מו"מ מתקדם. תכנון מוקדם מתקדם. אולם שלב המכירות הוא בסוף מה שמזין את כל שרשרת המזון בהתחדשות עירונית. מהמכירות מגיעות התמורות לא רק של היזם אלא גם באופן עקיף של בעלי-הזכויות וכל המומחים. הורדת מחירים אינה פשוטה כלל (בעיקר בפרויקטים קטנים יותר) מכיוון שהורדת מחירי המכירה עשויה לפגוע בתנאי הליווי הבנקאי. לכן, תופעה ייחודית היא שלאחרונה חלק מהפרויקטים שהגיעו לשלב הביצוע לא יוצאים לדרך כרגע".

אילו שינויים משמעותיים נראה בתחום ההתחדשות העירונית בשנים הקרובות?

"אני מאמין שנמשיך לראות מיקוד הולך וגובר בפרויקטים יותר משמעותיים ורחבי היקף (פינוי בינוי של שכונות). נמשיך לראות את פעילות השוק הציבורי והממשלתי בשוק הפרטי בצורת חקיקה ותקנות, הגבלות וכן הלאה. יהיה מעניין לראות איך תגיב הממשלה החדשה לתחום ההתחדשות בפרט בתקופה של משבר הקורונה - אני מקווה שנראה תמריצים והקלות מיסוי ואיך יגיבו הבנקים שכן סוגיות תנאי המשכנתאות ותנאי הליווי הבנקאי צפויים להשפיע מאוד על קצב התאוששות השוק. במישור השוק הפרטי חייבים לתקן את חוק החתימה הדיגיטאלית כדי לאפשר לנו עוה"ד להחתים בעלי זכויות בחתימה חכמה. אנחנו תקועים ב'עידן האבן' באופן אשר מקשה ומסרבל את הליך ההחתמות".

אתם מקפידים לייצג רק את הצד של הדיירים, מה הסיבה לכך?

"זו התמקצעות, זו זהות, זה מי שאנחנו. אני מדבר רק על יהב ושות'. מבחינתי זה משאיר אותנו עצמאיים, עם דרך ברורה. אנו לא לחיצים ואני אוהב את זה. שותפויות בין יזמים רק הולכות ומתגברות ואתה לא תמיד יודע את זה בתחילת הדרך של פרויקט. לי המים האלה של דו-ייצוג עכורים מידי. אתה מייצג דיירים מול לקוח שלך? או מול שותף של לקוח שלך? היום אתה שולח לו מכתב התראה ומחר מייצג אותו? זה לא בשבילי. אני משוכנע שהשינוי בתפיסת חשיבות "ב"כ בעלים" ככזה, זה תוצר של עליית מעמדם של בעלי הזכויות (הדיירים) שמבינים יותר ולא מפחדים לדרוש לקבל ייצוג על ידי בעלי מקצוע שהדרך היא חלק מהזהות שלהם. לדעתי, זה פשוט העתיד. חלק מההתפתחות הטבעית של השוק. אנחנו עושים התחדשות עירונית כבר כמעט שני עשורים, כבר השלמנו פרויקטים, אכלסנו ורשמנו בזכות הבעלים על פי מצב חדש. עם פרספקטיבה, ניתן לראות שמדובר בשוק שמתבגר ומהר. מה שעשו עוה"ד לפני עשרים שנה כבר לא עושים היום ולדעתי כך גם יהיה עם ייצוג דיירים ויזמים בהמשך, עוד סיבה מדוע אני מתאים את עצמי כבר היום לעתיד שאני מאמין שיבוא מחר או מחרתיים".

מה דעתך על טרנד עירוב השימושים, היכן זה פוגש התחום כמשרד ומה אתם ממליצים לדיירים לבדוק?

"זה מאוד נפוץ באזורים עירונים בכל העולם. עוד לפני משבר הקורונה הביקושים למשרדים היו נמוכים ועם עליית תופעת העבודה מהבית וירידת הדרישה לחללי העבודה המשותפים, מגמה זו רק צפויה להתגבר. בפינוי בינוי, הרשויות לעיתים מנסות להשלים כדאיות לפרויקטים או הכנסות מארנונה על ידי הוספת שטחי תעסוקה ומסחר לפרויקט. החשש שלי הוא מהיקף גדול מידי של שטחים לתעסוקה ומסחר. עשוי להיווצר מצב הפוך של שטחים לא תפוסים ומשם המדרון לירידת מחירים וירידת ערך/מראה שאינו מזמין, הזנחה ופגיעה באיכות החיים תלול מאוד. אני מציע להתייחס לזה בהסכם עם היזם ולחשוב גם על איך להתנגד (היזם והבעלים יחדיו, כפי שעשינו כבר בהרצליה) תכנונית מקום בו התכנון של הרשות או המחוז דורשים יותר מידי שטחי מסחר ותעסוקה במתחם. אני גם מציע לשקול הגבלה על סוגי מסחר ותעסוקה שיותרו במתחם העתידי".

עו"ד ארנון יהב

מה לגבי פנאי ותחביבים, האם אתה מוצא לזה זמן בתוך שגרת החיים העמוסה?

"אני מקליט פודקאסט התחדשות עירונית ומאוד נהנה גם להאזין לפודקאסטים ולקרוא מאמרים וספרים שלא קשורים לנדל"ן. אני משתדל להתמיד במעט כושר, מדיטציה יומית, המשפחה אצלי מעל לכל ואני מאוד אוהב קמפינג וטיולים עם אשתי ושלושת ילדיי".

אתה והמשרד מעורבים גם בפעילות חברתית והתנדבויות?

"צוות המשרד, כולל הנהלה ואדמיניסטרציה, מתנדבים באהבה. צבענו גני ילדים, ניקינו בתי עיוורים, הקמנו גינות, ניקינו חופים, חילקנו מזון לנזקקים, לימדנו במסגרת ילדים ונוער שעורים על משפט במובן האזרחי. אנחנו הולכים עם הלב וחלק מבניית המדינה היא תרומה".

מה לא יודעים עלייך?

"שאני מוסיקאי בנשמה. זמר, גיטריסט פסנתרן. הייתי מופיע שנים בהרכבים מוזיקאליים בלונדון. הבמה לימדה אותי המון".

לאחרונה חגגת 40 ונכנסת לעשור החמישי לחייך, איפה אתה רוצה להיות בפתח העשור הבא של חייך?

"לממש יותר...עם חיוך על הפנים. בעשור הקרוב אני מתכוון לעבוד חזק. להתמקד במימוש ופיתוח הפוטנציאל האדיר של חברת עוה"ד יהב ושות' ואני מקווה להמשיך לתרום ולהשפיע איפה שאפשר. כל מה שאני רוצה הוא להיות "אדון" לעצמי, על מעשיי ומחשבותיי כל יום יותר מאתמול. לי זה מספיק".