הסימנים שנתנה הקורונה בענף הנדל"ן

מוגש מטעם DUN'S 100

משבר הקורונה השבית את המשק למשך כחודשיים ימים. לכאורה, מדובר בפרק זמן קצר יחסית, אך דומה כי גלי ההדף של תקופת ההשבתה, שהכתה בעוצמה רבה גם בענף הנדל"ן ובמיוחד בענפי הנדל"ן המסחרי (retail), המלונאות והמשרדים, עלולים לשנות את פני הענף וביתר שאת לערער את היסודות עליו נשען הנדל"ן המסחרי.

על פניו, המשבר הנוכחי, במסגרתו הושבת המשק לחודשיים, לא אמור היה לערער את שוק הנדל"ן לאורך זמן, שכן, נתוני היסוד, היצע הקרקעות הנמוך אל מול רמות הביקוש הפוטנציאליות הגבוהות בישראל, לא השתנו בחודשיים האחרונים.

ובאשר לנתוני התעסוקה והאבטלה הקודרים והפגיעה בצמיחה, ההיגיון הפשוט אומר כי משק חזק, כפי שנהוג היה לצייר את המשק הישראלי טרום משבר הקורונה, יידע להתגבר על המשבר ובתוך כך להחזיר לשוק העבודה והתעסוקה רבבות שאיבדו את מקום עבודתם.

ואולם; מעבר לנתוני הבסיס הכלכליים ה'קרים', נדמה שלהדיו של המשבר האחרון תהיה השפעה עמוקה על שוק הנדל"ן יותר משנדמה. הנחה זו נשענת על מספר טעמים:

ראשית, המהירות הבלתי נתפסת שבה קרסו עסקים רבים בזמן כה קצר תוך שהם מותירים אחריהם רבבות מובטלים, יותירו בציבור הרחב כמו גם במגזר העסקי והבנקאי טראומה שלא תשכח במהרה. לאלה תהיה השפעה שלילית דרמטית על היכולת (לאלה שאין) ועל המוטיבציה (לאלה שיש) לבצע עסקאות נדל"ן, שהן מטבען עסקאות הצורכות הון עצמי בהיקפים גדולים. לכך תהיה גם השפעה על ערוצי ותנאי המימון. אלה יוקשחו עד יעבור זעם ולפחות עד שתוסר מעלינו האפשרות כי המגיפה תשוב ותכה בנו פעם נוספת.

שנית, תקופת ההשבתה, על אף משכה הקצר יחסית, עשויה לשנות תפיסות ודפוסים רבי שנים בכל הנוגע להרגלי הצריכה והשימוש של חלק 'ממוצרי' הנדל"ן. כך, למשל, למדנו שעסקים רבים מסוגלים לעבוד באופן מלא או חלקי וביעילות לא מבוטלת מרחוק (מהבית), ושעצם קיומו ונחיצותו של משרד פיסי כמו שהכרנו אותו ראוי לבחינה מחודשת. המשבר גם לימד אותנו שאולי אין באמת צורך בעשרות ומאות מ"ר של חדרי ישיבות מפוארים כאשר ניתן לבצע ישיבות רבות on-line, וכי עסק "הצורך" נדל"ן יכול להיות צנוע יותר, גמיש יותר ו-ורסטילי יותר בכל הנוגע לאפשרויות השימוש בשטחי הנדל"ן שהוא צורך.

שלישית, תקופת ההשבתה שנכפתה בשל המגפה יצרה חוסר וודאות חוזית/משפטית אצל אלפי עסקים השוכרים נכסי נדל"ן. ספק רב אם מצב של השבתת משק בנסיבות שכאלה נחשבה, לפני ההשבתה הכפויה, ל'כח עליון' או היוותה אירוע העולה כדי 'סיכול' חוזה כמשמעותו בדיני החוזים. ואולם, כעת, עם חלוף המשבר הבריאותי הנוכחי, ברור לגמרי כי יקשה על שוכר לטעון לסיכול או כח עליון במשבר הבא שיגיע, ובהיעדר הסדר חוזי (או חקיקתי) ימצאו עצמם רבבות שוכרי נכסים כמפרי חוזים גם בפרוץ האירוע הבא.

עו"ד איתן רוטשילד קרדיט: מיכל כהן הצלמים

לאור זאת, מערכות החוזים, הנוגעות בעיקר לעסקאות נדל"ן ארוכות טווח, כגון: עסקאות שכירות, הקמה והפעלה של נכסים, הסכמי ניהול של נכסים וכיוצ"ב, תאלצנה לעבור מקצה שיפורים כדי להתאימן למצבים כדוגמת ההשבתה האחרונה ולכלול הסדרים ומנגנונים בחוזה או מחוצה לו שיאפשרו לצדדים להתמודד עם מצבים שכאלה.

לשינויים אלה יהיה תג מחיר בשקלול התשואות של הצדדים לעסקה, ביכולת גיוס מימון ובתנאיו, שכן המממן יצטרך לשקלל את האפשרויות והסבירויות שהעסקה תופסק, או תוקטן או שתנאיה ועלויותיה ישתנו בהתאם להסכמות הצדדים.

מהאמור לעיל עולה כי ההשפעה הדרמטית והממושכת יותר של המשבר הבריאותי שפקד אותנו צפויה להכות במגזרים המסחריים של ענף הנדל"ן, שצפוי עוד ללקק את פצעיו למשך זמן לא מבוטל. באשר לתחום המגורים, נראה כי ההתאוששות תהיה מהירה יותר וזאת בשל מצוקות הדיור הקיימות בישראל והדחיפה הממשלתית להגדלת היצע הדירות למגורים. בהקשר זה אף לא יהיה זה מופרך להניח שגם אם יימשך הקיפאון בחודשים הקרובים ואולי אף תמשך ירידת מחירים, לא ירחק היום ומחירי הדירות ישובו לסורם.

מאת: עו"ד איתן רוטשילד, שותף במשרד נתן מאיר ושות' .