שמאות בימי קורונה
הדילמה בהערכת שווי של נכס הינה בעיקר לגבי השלכות והשפעות עתידיות של המשבר על השווי.
מוגש מטעם DUN'S 100
מגיפת הקורונה פרצה לחיינו וטרפה את הקלפים בכל ההיבטים איתם אנחנו מתמודדים בחיי היום יום, בהיבט הבריאותי, החברתי והכלכלי. לפני משבר הקורונה החברות שבבעלותן נכסים מניבים כמו בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, בתי מלון נחשבו להשקעות בטוחות וערכי הנכסים שלהם עלו לצד הורדה של שיעורי ההיוון. אף אחד לא צפה ולא יכול היה לצפות שההוראות הממשלתיות שנועדו לעצירת ההתפרצות של המגיפה, ירוקנו את אותם נכסים מאדם ויקטינו את ההכנסות של אותן חברות לתקופה שאותה לא ניתן לצפות מראש.
השאלה שנשאלת היא האם ערכם של אותם נכסים ירד? ואיך מעריכים שווי של נכס בתקופה כזו?
עם פרוץ המשבר לשכת שמאי מקרקעין פרסמה מכתב הנחיה לחברי הלשכה, בהתאם להמלצות מועצת השמאים הבינלאומית IVSC, בדבר התמודדות עם חוסר הוודאות שפוקד את השוק בימים אלה. במכתב הומלץ לשמאים לציין במפורש בדוחות שהם כותבים שעקב המצב קיים חוסר ודאות מהותי בנוגע לשווי הנכס שנבדק על ידם. אפשרות אחרת היא לבדוק את שווי הנכס במספר שיטות שונות על מנת לצמצם מרווחי הטעות בשווי הנכס כתוצאה מחוסר הוודאות בשוק.
עכשיו שהמשק מתחיל לחזור לשגרה עדיין יש התלבטות לגבי הערכת הנכסים ובעיקר לגבי הנכסים המניבים, כאשר היקף הפגיעה עוד לא ידוע.
הקניונים לדוגמא חזרו לפעול, אבל הם עדיין לא נהנים ממספר הקונים שפקד אותם טרום המשבר, יש חנויות ורשתות שטרם נפתחו ואחרות שכבר לא יפתחו מחדש.
לבעלי המרכזים המסחריים יש קיטון בהכנסות משכר דירה ( בשל ירידה בפדיונות ועסקים שטרם פתחו או נסגרו ) לכך יש להוסיף עלויות מימון ועלויות ניהול ואחזקה בהן נושא הבעלים.
לכן השמאי יהיה חייב לבחון כל נכס לגופו ולבחון את ההשפעה החלה לגביו ובהתאם לקבוע את השווי. גם בתחום המלונאות המצב דומה, ענף התיירות לא חזר לשגרה, בשלב הראשון השוק יאפשר רק לתיירות פנים לעשות שימוש במלונות וההכנסות של בעלי הנכסים צפויות להיפגע.
המצב בו מעל מיליון איש חסרי עבודה, ישפיע על כוח הקניה של האוכלוסייה ועלול להפחית את הפעילות העסקית והמסחרית בנכסים המניבים. עדיין מוקדם לקבוע האם וכמה זמן עד שהמשק יחזור לפעילות עסקית תקינה.
דניאלה פז ארז צילום: דרור נחום
הדילמה בהערכת שווי של נכס הינה בעיקר לגבי השלכות והשפעות עתידיות של המשבר על השווי. התמודדות של בעלים עם העדר הכנסות לתקופה קצרה, משפיעים באופן יחסית זניח על שווי הנכס, הנגזר מכלל חיי הנבת הנכס.
היכולת לקבוע את ההשפעה של המשבר על שווי הנכס נגזרת מהשוק. כלומר, כאשר יהיו עסקאות של נכסים מניבים, ניתן יהיה לקבוע אם השוק מתמחר את סיכוני והשלכות המשבר בקביעת המחיר אותו יסכים לשלם.
ולסיכום, כל עוד אין אינדיקציית שוק לירידה בשווי נכסים מניבים בשל המשבר, יהיה קושי להצדיק הפחתות בקביעת שווי השמאי, מעבר לפגיעה זמנית בהכנסות.
מאת דניאלה פז ארז, בעלים ומנכ"ל, פז כלכלה והנדסה
*חברת פז כלכלה והנדסה מדורגת במקום הראשון בדרוג דנס 100 של החברות המובילות בליווי פרויקטים ובין משרדי השמאות המובילים בישראל.
