כיצד תוכנית בניין עיר נושקת לגירושין ("נסטינג")

 מוגש מטעם DUN'S 100

בני זוג רבים המצויים בהליכי גירושין רוצים להיפרד זה מזו ולעבור לגור בדירות נפרדות, אך הם אינם רוצים לטלטל את הילדים המשותפים בין הדירות של ההורים.

היום הולך ורווח הסדר הקינון - "נסטינג". נסטינג זה קינון מלשון קן (לציפור). הגוזלים נשארים בקן וההורים עפים וחוזרים. הילדים נשארים בדירה משותפת ובמקום שהם יעברו מבית של אמא לבית של אבא, ההורים הם שמגיעים כל חצי שבוע לטפל בילדים. זה יכול להיות הסדר זמני שיהיה "נחיתה רכה" למצב החדש של הורים גרושים ויכול להיות גם הסדר של שנים. כבר כתבתי מאמרים בעניין הן על ההסדר ויתרונותיו והן על ההיבט הכלכלי של הסדר הנסטינג. באופן אישי כעורכת דין לענייני גירושין אני משתדלת להציע ללקוחותיי את ההסדר כשזה יכול להיות רלוונטי. ראה מאמר שלי (עו"ד מיכל מוזס)  בעניין.

לקוח שלי שקיים הסדר זמני של "נסטינג" עם אישתו בנפרד, השיל 15 ק"ג ממשקלו רק מהמעברים כל 3 ימים מיחידת הדיור ששכר חזרה לבית. (לפחות יצא לו מזה משהו) זו דוגמא למה שהוא חסך לילדים שלו. לעבור למיטה אחרת כל חצי שבוע .

המטרה של הסדר הקינון ה"נסטינג" היא לשמר את הבית המשותף כמקום בטוח ויציב לילדים המשותפים גם בסיטואציה של פרידה.

מעבר לפן הרגשי, ישנם להסדר נפלא זה גם יתרונות פרקטיים: בהסדר נסטינג, הבית המשותף נותר ביתם של הילדים, וההורים המתגרשים לוקחים על עצמם את השהות עם הילדים בבית המשותף, לסירוגין אבל גם כל אחד מההורים צריך למצוא מקום מגורים לפרקי הזמן שבהם ההורה האחר מצוי עם הילדים.

אם נתפתח ונתקדם צעד אחד קדימה מעבר להבנה שמדובר בהסדר ("נסטינג ) שיכול להיות מעולה לילדים ולהורים הרי שעד היום ההסדר היה שהילדים נשארים בדירת המגורים המשותפת וההורים יוצאים מדי חצי שבוע.

השכלול של זה הוא דירה המתאימה להסדר הקינון, רק בלי ההכרח לצאת כל שלושה ימים. בניית דירה משותפת שיכולה להתאים מראש למצב של 2 יחידות עצמאיות בדירה אחת. מין "מטריקס" כזה. תתארו דירה שיש בה חלק מהדירה שהוא כללי ומשותף ו2 חלקים שהם יחידות עצמאיות ועם סגירת דלת /מחיצה מתמזגת יחידת הורה אחד ליחידת הילדים וכך יחידת ההורה השני.

פיתרון נפלא. זה לא מתאים לכל משפחה, אבל יכול להתאים למספר מיקרים כמו משמורת משותפת, פתרון לשני יחידים המביאים ילדים בדרך של הורות משותפת, שמצד אחד רוצים לגדל ילד במשותף ומצד שני רוצים את הפרטיות שלהם, או זוגות אחרים שמעוניינים מחד בפרטיות ויחידה עצמאית ומאידך בסוג של חיים משותפים כגון בני זוג מהגיל השלישי שלעיתים רוצים לשמור על נפרדות מסוימת, נישואים שניים כשלכל אחד ילדים מנישואין קודמים או כשלאחד ילדים ולשני לא ועוד ועוד.

עו"ד מיכל מוזס צילום: דן אנד ברדסטריט

למעשה אנחנו מדברים על תיכנון מוקדם של תחום הבינוי והקצאה של דירות שיענו על צורך זה.

כשיש שני משקי בית המשמעות היא הכבדה כלכלית ברכישת 2 דירות מתאימות, כאן החסכון הוא גם כלכלי.

ראה מאמר שלי (עו"ד מיכל מוזס) בעניין "ההיבטים הכלכליים של ה"נסטינג":

פעם, לא כל כך מזמן, זוגות טריים שהיו חותמים על הסכם ממון היו זן נדיר. היום, המודעות לסטטיסטיקה וההבנה של אי הנעימות שיכולה להגרם אח"כ מביאה זוגות רבים לחתימה על הסכם כזה. גם תחום הבינוי יכול היה להכיל את אותו אפקט. רכישה מוקדמת של דירה מהסוג הזה.

רוני אביצור, אדריכלית BARCH, שותפה בסטודיו XS המתמחה בתכנון קומפקטי למגורים:

מבחינה תכנונית הדירה תהווה 2 יחידות עצמאיות הכוללות חדר שינה מטבח חדרי רחצה וסלון כל זה עם דלת שבפתיחתה מתמזגת עם חדרי הילדים והסלון והופכת לדירה משותפת . אותו דבר בצד השני. כך כל 3 ימים למשל אחד ההורים מסב את החלק המשותף יחד עם החלק שלו ליחידת הורים לאחר 3 ימים עושה זאת הצד השני. הדלת ננעלת ושוב היחידה היא נפרדת. כמי שמתמחה בתכנון דירות קומפקטיות, מבהירה שהיום יש פתרונות מופלאים למיקסום השטח.

דירות שנבנות היום "על הקילו" מתוכננות עבור "המשפחה הממוצעת" אבא, אמא ושלושה ילדים.

הן לא לוקחות בחשבון משפחות חדשות (הורות משותפת למשל) ולא את המרכיב הכל כך בסיסי שכן, משפחות מתפרקות. תאורטית בניין אמור לשקף את אופי המתגוררים בו.

פיצול משק בית אחד לשתי יחידות. ברור. אמא גרה בבית אחד ואבא בבית אחר. אבל, בשתי היחידות האלה יש גרעין משותף והוא הילדים. שני משקי הבית יכילו פונקציות כפולות בעל כורחן: לפחות חדר לכל ילד, ואזור רחצה .

שלושת פונקציות אלה בלבד יכולות להסתכם בכ-30 מ"ר (בהנחה שמדובר ב-2 ילדים).

בדירה ממוצעת באזור המרכז שוויו של כל מ"ר יהיה כ-30,000 ש"ח (כמובן תלוי איפה) כלומר התשלום במובן הרכישה בלבד גודל בכ-1,000,000 ₪ אבל אלו משותפים ומתחלקים בין ההורים שממלא היו אמורים להוציא את הסכום הזה לדאוג למגורים לילדים. בדוגמא שלפנינו חסכון של כחצי מיליון ₪.

על סכום זה תתווסף גם ארנונה, שטח שיש לנקות ולטפח, רהיטים שצריכים לקנות, כפל מכל דבר. כלומר: גרעין משפחתי אחד שבמקום שיתפצל לשניים נשאר על אותן משכורות בדיוק ובאותה רמת חיים.

חן נאור, מתכנן ערים מחברת AVIV AMCG העוסק באפיון צרכי דיור לקבוצות שונות, מדגיש כי קיים צורך דחוף בתכנון שכונות ובניינים בעלי תמהיל מגוון של דירות וטיפוסי דיור. רוב רובן של התכניות המקודמות בעשורים האחרונים ברחבי המדינה כוללות דירות בנות 4-5 חדרים, ורק בשנים האחרונות (או בעבר הרחוק) החלו לשלב גם דירות קטנות יותר (לרוב 3 חדרים בשטח של כ- 75 מ"ר) – אך גם זאת בהיקפים מוגבלים למדי, בפריסה גיאוגרפית מסוימת ובתמהיל שאינו מגוון מספיק ביחס לצרכים.

השינויים החברתיים, הדמוגרפיים והתרבותיים באוכלוסייה מחייבים שינוי משמעותי בתפיסת המגורים כמוצר ו/או כשירות, ורשויות המדינה / רשויות מקומיות מעטות בלבד החלו לעסוק לאחרונה בנושא ועוד רחוקות מלהשפיע על הדפוסים המקובלים בבניה למגורים. בין השינויים הנדרשים יש בהחלט מקום לבחינת סוגיית "הגמישות" של יחידות הדיור עצמן.

בעצם האפשרות לתכנן את הדירות באופן כזה כיום כמעט לא קיימת מאחר והפחד הגדול ביותר של הרשויות הוא פיצול דירות (הכפלת דיירים על אותה כמות משאבים בעיר) לכן יש חוקים עירוניים וארציים האוסרים חלוקת דירות. לאחרונה התאפשרה חלוקה מסוג זה רק באופן מאוד ספציפי בדירות מאוד גדולות ותחת תנאים דרקוניים.

בין האפשרויות הקיימות כיום ניתן לציין את תיקון 117 לחוק התכנון והבניה מ-2017 המאפשר לפצל בתים צמודי קרקע במסגרת של הקלה (תחת מגבלות מסוימות). אפשרות זו לא התממשה עד כה בהיקפים משמעותיים ומסיבות מגוונות (להרחבה ראה גם:)  ובכל מקרה היא תקפה עבור בתים צמודי קרקע בלבד - צורת מגורים שאינה שכיחה בערים הגדולות בהן מרוכזת עיקר האוכלוסייה.

אפשרות אחרת הקיימת מזה מספר שנים ומאפשרת לפצל דירה באופן חוקי באמצעות עיגונה בתכנית בנין עיר (תב"ע), נכללת תחת מנגנון ה-"דיורית", קרי: יחידת מגורים משנית לדירה קיימת שיכולה לשמש למשק בית נפרד (לרוב מדובר ביחידה קטנה של עד 50 מ"ר, אשר לא ניתנת לרישום נפרד ברשם המקרקעין). על אף אפשרות זו, מנגנון הדיורית אינו נפוץ בתכניות חדשות המתאשרות בשנים האחרונות ובהתאם אפשרות זו קיימת, אם בכלל, עבור מעטים בלבד.

כך, רק מעטים יחסית זוכים לאפשרות לפצל דירה קיימת באופן חוקי ובכך "להגמיש" ולהתאים אותה לצרכיהם המשתנים.

זו מגמה הפוכה מהמגמה העולמית במיוחד באזורים צפופים בהם המחיר למ"ר רק עולה. בניו יורק למשל הוקטן לאחרונה השטח המינימלי לדירה מ-45 ל 36 מ"ר. אצלנו לא ניתן היום לתכנן דירה שיהיו בה תשתיות ל-2 מטבחים ויותר מזה לא ניתן לייצר על פי חוק 2 כניסות לדירה. יש ערים שלמות שבהן לא ניתן למצוא דירות למשקי בית קטנים מתוך מדיניות. כך יוצא שלא רק שכשהזוג מתגרש הם צריכים להתפצל לשני משקי בית על כל המשתמע, הם גם יגורו בדירות ש"גדולות עליהם" ולא תואמות את צרכיהם.

דמיינו מצב שבו יכולנו לרכוש דירה שיש לה יכולת פיצול לשני משקי בית עם אזור חופף, כלומר ביום יום היא תתפקד כדירה רגילה לחלוטין ואם וכאשר יהיה צורך בפיצול, הגרעין של חדרי הילדים ורחצת הילדים למשל ישאר משותף ואזור מגורי ההורים יפוצל.

השינוי צריך להיות משולש:

תמהיל הדירות בבניינים צריך לשקף את מצב המשק ולא לאפשר סוג אחד מסויים של משפחות בלבד (אפשר להזכיר פה מאמר מקסים של טולה עמיר "גרניט פורצלנית" שמדברת על המבנה המאוד אחיד של מגורים בשכונות החדשות דוגמת "אם המושבות").

החוק חייב להתעדכן כדי לאפשר פיצול דירת מגורים למטרת "נסטינג" (אם לא לכל מטרה אז לפחות לכך שהרי אנחנו לא משנים את כמות המשתמשים בדירה רק מאפשרים להם מצב חיים אחר).

הדירות עצמן צריכות להכיל את היכולת להשתנות, פה מגיע תפקיד האדריכלות.

לסיום, עו"ד מיכל מוזס בנימה אישית:

בעיני הרבה פעמים גירושין זה " חורבן בית" עבור הילדים. לפעמים זה כרוך במעבר דירה, בה"ס, חברים וכל החיים הקודמים שלהם נעלמים מכח הנסיבות. לפעמים זה גורר את הילדים לבעיות אין סוף, החל מבעיות בריאות, ירידה בלימודים, בעיות חברתיות תפקודיות, נפשיות וכיו"ב. שלא לדבר על מקרים קשים של ניכור הורי.

ואז, במקום ילדים שכל חצי שבוע אורזים ועוברים למיטה אחרת, או במקום שההורים בהסדר "נסטינג" ישנים כל חצי שבוע בדירה אחרת או יחידת דיור קטנה, פתרון בו לכולם יש בית אחד ויציב. זה מאוד יכול להתאים לאמירה שאני ממליצה בד"כ ללקוחותיי ב"שיחת הגירושין" להגיד לילדים: אנחנו כהורים נפרדים אבל מבחינתכם נשאר משפחה אחת.

מיכל מוזס, עורכת דין, מגשרת ונוטריון, מומחית בדיני משפחה וגירושין, חברת ועדה למניעת ניכור הורי וסרבנות קשר של לשכת עורכי הדין .http://www.mozeslaw.co.il

אין באמור במאמר זה תחליף לייעוץ משפטי.