"סל הפתרונות" של המדינה לפינוי-בינוי: "עכשיו הזמן למעשים בשטח"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

האם תחום ההתחדשות העירונית בישראל ניצב בפני מציאות חדשה? ביום חמישי האחרון פורסם דו"ח מקיף הסוקר שורה של חסמים הקיימים בתחום ומציע פתרונות אפשריים להאצת תהליכים ולשיפור האינטראקציה בין הגורמים הפעילים בו.

הדו"ח הוא פרי עבודה מטה של כשנה, במסגרת צוות ייעודי בראשות עו"ד כרמית יוליס, ראש אשכול נדל"ן במשרד המשפטים, ובשיתוף משרד האוצר והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. כעת מופץ הדו"ח להערות הציבור עד לאמצע מאי, כשלאחר מכן יגובש נוסח סופי שיהווה תשתית ליישום ההצעות, בין היתר באמצעות תיקוני חקיקה, והוא יוגש לשרים הרלוונטיים בממשלה החדשה.

פרק נרחב בדו"ח עוסק ביחסי בעלי דירות ויזמים, הן בהיבט של התמודדות עם בעלי דירות סחטנים ודיירים סרבנים והן בהיבט של ניצול בעלי דירות מוחלשים והחתמתם על הסכמים מקפחים וחד צדדיים לטובת היזם. בהקשר זה ממליץ הדו"ח על הפחתת הרוב הנדרש לעסקת התחדשות עירונית מ-80% כיום לשני שלישים, וזאת בתנאי שנערכה בדיקה שמאית הקובעת כי קיימת כדאיות כלכלית לעסקה המוצעת. הדו"ח ממליץ על הרחבת קשת הגורמים הרשאים להגיש תביעה כנגד דייר סרבן, כך שתוכל לכלול גם את היזם ואף את המדינה - במקרים שהיא זו המקדמת תוכניות להתחדשות עירונית שיש אינטרס ציבורי משמעותי ביישומם.

במסמך קיימת התייחסות גם לבעלי דירות שביצעו עבירת בנייה או פלישה לשטח משותף – כשאחד הפתרונות המוצעים בעניין זה הוא כי במידה ובעל דירה שכזה מסרב לחתום על הסכמה לקידום הפרויקט, הוא לא ייכלל במניין הדיירים, במידה ולמעלה ממחצית מבעלי הדירות בבניין המשותף הסכימו לביצוע העסקה.

סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עינת גנון צילום: שלומי אמסלם

כדי למנוע התערבות לא הוגנת וניצול לרעה של בעלי הדירות, ממליץ הדו"ח כי יוענקו להם בטוחות לפי חוק המכר דירות (הבטחת השקעות). כמו כן, בדו"ח ישנה התייחסות הנוגעת לאתיקה של עורכי הדין המייצגים את הדיירים, כשהעניין נמצא בשיחות מול לשכת עורכי הדין.

היטל השבחה אחיד

עניין נוסף המקבל ביטוי בדו"ח, נוגע להיטלי ההשבחה – אחד הנושאים המורכבים בתחום ההתחדשות העירונית, המהווה חסם משמעותי בקידום פרויקטים. לפי המוצע, ייקבע רף אחיד של 25%, כשלרשות המקומית תהיה אפשרות לקבוע את גובה ההיטלים באזורים ושכונות בתחומה ולהעמידם על 0%, 25% או 50% בהתאם לשיקולים שיפורטו מראש.

במטרה לצמצם את לוחות הזמנים ולהניע פרויקטים שאינם מתקדמים בצורה מיטבית, ממליץ הדו"ח לקבוע לוח זמנים מוגדר לפקיעת עסקאות ולביטולן במידה והיזם לא עמד באבני דרך מסוימות. באופן הזה לא יהיו בעלי הדירות כבולים לאורך תקופה ממושכת לעסקה שאינה מתקרבת לידי השלמה.

בתרחיש לפיו קיימת תחרות בין שני יזמים לקידום פרויקט, מבקשת הוועדה לבחון הקמת גוף בורר, שיתמרץ את הצדדים להגיע להסכמות, כשיזם אחד נוטל את המושכות ומקבל את אישור הדיירים שחתמו עם היזם הנוסף להתקשרות עימו. עוד בפן הביורוקרטי, מומלץ על הארכת הוראת השעה כך שהותמ"ל יוכל להמשיך לדון בתוכניות התחדשות עירונית.

בדיוני הוועדה עלה הקושי מצד יזמים הנדרשים על ידי הבנקים להחתים את הדיירים על הסכמות מספר פעמים במהלך חיי עסקה, דבר העשוי לסרבל ואף לסכן את התהליך. לכן, מוצע לפרסם בתוספת לחוזה המדף של הרשות להתחדשות עירונית, ייפוי כוח גנרי שיהיה מוסכם על ידי הבנקים, לכל שלבי העסקה ולצורך קבלת הליווי הבנקאי – דבר שצפוי להוביל להפחתה ניכרת בהיקף הבירוקרטיה בעסקאות אלו.

לדברי עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית וחברת צוות מחברי הדו"ח: "במשך כשנה עמלנו על מיפוי החסמים הקיימים בתחום ההתחדשות העירונית וגיבשנו סל פתרונות כדי לתת מענה לקשיים. תהליכי התחדשות עירונית הינם תהליכים מורכבים מאוד, ואנו מנסים למצוא דרכים להקל ולהאיץ את הוצאתם לפועל. תפקידה של הרשות הוא לסייע בהגדלת היקף המימוש של הפרויקטים, כך שיותר ויותר דיירים יוכלו לחיות בדירות בטוחות וממוגנות. אנו נמשיך במלאכת החשיבה והעשייה, תוך שמיעת הקולות העולים מהשטח, במטרה לקדם את תחום ההתחדשות העירונית ולספק לו מענה ופתרונות".

מנכ"ל רינובו, אליאב אסייג

בלמים ואיזונים

"על פניו מדובר במסמך משמעותי, המבקש להצעיד את תחום ההתחדשות העירונית קדימה", אומר אליאב אסייג, מנכ"ל החברה היזמית רינובו, הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית ומקדמת מיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38 באזור השרון. "התחושה היא שיש ניסיון אמיתי לשחרר חסמים ולייצר איזון נכון בין הגורמים הפועלים בתחום, כך שיותר ויותר פרויקטים יוכלו להתקדם לקראת מימוש ובלוחות זמניים ריאליים.

"בשורה חשובה בדו"ח היא זו שנוגעת לאופן ההתמודדות עם דיירים המבצעים עבירות בנייה ומנכסים לעצמם שטחים שאינם שייכים להם. כחברה שבנתה מאות דירות היינו עדים לניסיונות שכאלה. כך למשל, נתקלנו בבעלי דירות גג שבנו ללא היתר חדרים על הגג ואף העזו לדרוש על כך תמורה. סיטואציה כזו יכולה לתקוע פרויקט, ואפילו להביא לקריסתו".

אסייג מברך גם על ההמלצה להוריד את רף ההסכמות הנדרש לעסקאות התחדשות עירונית ומדגיש כי "צעד שכזה עתיד לצמצם את תופעת הדיירים הסרבנים כמו גם סחטנות יתר, ויסייע להוציא לפועל פרויקטים שבמצב הנוכחי היו תלויים באוויר. הענקת האפשרות גם ליזם וגם למדינה לתבוע דיירים סרבנים היא כלי הרתעתי חשוב, שימנע מבעלי דירות לעמוד על הרגליים האחוריות ולנטרל בעקשנות את התחדשות הבניין".

פרויקט התחדשות עירונית של רינובו בהרצליה

באשר להיטלי ההשבחה, מסביר אסייג כי "זה לא סוד שמדובר בעניין רגיש. על היטלי השבחה קמים או נופלים לא פעם פרויקטים. מבחינתנו הדבר החשוב ביותר הוא יצירת ודאות - כך שכבר בתחילת הדרך יהיה ברור מהו היטל ההשבחה הנדרש ולא תוך כדי תנועה, כאשר הפרויקט כבר עמוק בתהליך. ברגע שנדע כחברה מהו ההיטל שמוצמד לפרויקט, נכניס אותו לדו"ח הכלכליות וניערך בהתאם". 

"השאלה הגדולה נוגעת לשיניים שיקבל המסמך הסופי ולפרק הזמן שיעבור עד שהמלצות הדו"ח יעוגנו בחקיקה", מסכם אסייג. "צריך לזכור שנכון לעכשיו עוד אין אפילו ממשלה מתפקדת, כך שקריטי שההמלצות יעברו לשלב הפרקטי ובהקדם. אין לי ספק שעל הכנת הדו"ח מברכים כל העוסקים בתחום, עכשיו צריך לראות את הדברים מיושמים בשטח".