עו"ד מיכל ליבן קובי: "עתידם של קבלנים רבים תלוי באחריות שיגלו הבנקים"

משבר הקורונה ניחת על קבלני הבנייה כרעם ביום בהיר. כחודש בלבד לאחר ששיתק את הפעילות בענף כמעט לחלוטין (על אף הגדרתו כחיוני למשק), אלה מתקשים לעמוד כבר כעת באתגרים שמציבה בפניהם המציאות החדשה, הכוללת מחסור בכוח אדם, עיכובים באספקת חומרי הגלם לבנייה ושיבושים בפעילות מוסדות הרישוי השונים.

לפי הערכות, מי שהתמקד בבנייה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, חשוף לפגיעה בשל שולי הרווח הנמוכים. כך גם קבלנים ממונפים בפרויקטים אחרים, לרבות אלה שמבוצעים במסגרת התחדשות עירונית וידועים במידת מורכבותם הרבה. לצד הקבלנים, גם הרוכשים נתונים בצרות, כשרבים מהם איבדו את מקום עבודתם, וחלקם הגדול ממשיך לשלם משכנתא ושכירות בו זמנית.

על רקע כל אלה הולכת ומסתעפת הסאגה סביב ההכרה בעיכובי מסירה של פרויקטים בעקבות המשבר ככאלה הנובעים מ"כוח עליון". עד כה השמיע האוצר בעיקר הסתייגות ממהלך שכזה, כשהמשמעות – רוכשים במרבית הפרויקטים שסיומם יתעכב עלולים לא להיות זכאים לפיצויים כלשהם מהקבלנים.

על כתפי הבנקים

במציאות המתוארת מנסים כאמור לתמרן גם הפעילים בתחום הכי רותח בשוק הנדל"ן של השנים האחרונות – זה של ההתחדשות העירונית. מבחינת הקבלנים בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, דחייה ארוכה בהשלמתם של פרויקטים משמעה הגדלת הוצאות מסיבית, בין היתר בשל גדילת עלויות המימון וכן הארכת התקופה לתשלום השכירות עבור בעלי הדירות. גם אצל האחרונים שוררת אי-ודאות רבה, בין השאר באשר למידת איתנותו הפיננסית של היזם ומכאן לסיכויי השלמתו של הפרויקט – הרי איש לא מבטיח לבעלי הדירות כי הגורם שבונה להם את ביתם החדש יצלח את המשבר.

אתר בנייה (ארכיון) צילום: אוראל כהן

אז האם השחקנים השונים בתחום יכולים בכלל לחשב את צעדיהם במציאות כה סבוכה ולא ודאית? "הכל תלוי בשאלה כמה זמן יימשך המשבר, ואיזו מידה של בגרות יגלו השחקנים בתחום", אומרת עו"ד מיכל ליבן קובי, המלווה בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית ברחבי הארץ. "אם המשבר ידעך בקרוב, נניח בתחילת מאי, אני מאמינה שענף הבנייה יעבור את התקופה הזאת בשלום. אחרי הכל, מדובר בסך הכל בהפסקה של חודשיים מהפעילות השוטפת.

"אבל אם המשבר יתארך לתוך הקיץ, לא תהיה למשק ברירה אלא לגלות אחריות, ולבוא לקראת היזמים. מדובר בעיקר על שלושה גורמים – הבנקים, הרגולטור ובעלי הדירות. כך למשל, אם כל בעל דירה שהתעכבה מסירתה יטען שעל הקבלן היה לצפות את המשבר וידרוש פיצוי מלא – ייתכן שהפרויקט יקרוס וכך התינוק יישפך עם המים. לכן פתרונות של פשרה עדיפים.

בכל הקשור להתנהלות נכונה של השוק בזמן המשבר, ליבן קובי מבהירה כי "כוח עליון זה לא רק עיכובי מסירה, אלא גם עיכובים בחתימות ובכל השלבים האחרים בפרויקט". לדבריה, "פרויקטים שנמצאים בשלב התכנון ממשיכים לרוץ קדימה גם כיום. הפרויקטים שאנחנו מייצגים בוותמ"ל למשל לא נעצרו, כי הוועדה ממשיכה להתכנס בזום, ככה שאיתם אין שום בעיה.

"הבנקים משחקים פה תפקיד מרכזי – אם המערכת הבנקאית תשחרר אשראי ותגלה גמישות, גם עם על חשבון רווחיה, זה יכול להציל את המצב. כבר שנים רבות שהבנקים מרוויחים יפה, ולא יקרה כלום עם שנה אחת או שתיים הרווח שלהם יקטן. נכון לעכשיו, לצערי, אנחנו רואים שהבנקים מנסים דווקא לנצל את המצב ולהעלות ריבית. למולם אנחנו רואים את המדינה שמתנהגת בצורה מגומגמת ולא ומגבשת הוראות ברורות, גם לא למערכת הבנקאית".

בכל הקשור להתנהלות השוק בזמן המשבר, ליבן קובי מבהירה כי "כוח עליון זה לא רק עיכובי מסירה של דירות, אלא גם עיכובים בכל שאר שלבי הפרויקט, למשל בחתימות הבעלים". לדבריה, "פרויקטים שנמצאים בשלב התכנון ממשיכים בחלקם לרוץ קדימה גם כיום. חלק מהפרויקטים שאנחנו מייצגים בוותמ"ל למשל לא נעצרו, כי הוועדה ממשיכה לעבוד בזום כמה שאפשר.

"לעומת זאת, אם כרגע רק אוספים חתימות, אז כחלק מההתנהגות האחראית שהזכרתי קודם, ברור שגרייס צריך להינתן גם לדיירים – תאריך היעד לאיסוף החתימות של הדיירים נקבע הרי מראש, אלא שהיום יש רבים שלא יוצאים מהבית ולא ניתן להחתימם על שום חוזה. לכן, גם הם צריכים לקבל ארכה, ונדרשת פה אחריות גם מצד היזמים עצמם. הדבר נכון גם לגבי שאר ההתחייבויות של הדיירים כלפי היזם".

עו"ד מיכל ליבן קובי צילום: אלדד מאסטרו

כדאי למהר

בכל הקשור לפרויקטים שנמצאים בשלב הביצוע – כאן ליבן קובי מייחסת חשיבות רבה להתנהלות הבנקים: "אם המשבר יימשך גם אחרי מאי והבנקים לא ייתנו כתף, קבלנים רבים ייקלעו לסכנה קיומית – ולא רק הקטנים שבהם. אם ייקבע שעיכובים אינם נובעים מ'כוח עליון', והרוכשים של הדירות החדשות והדיירים הקיימים יעמדו על זכותם לקבל פיצוי מלא – היזמים יהיו בבעיה גדולה וזה יוכל לערער את היסודות של כל הענף".

באשר לדיירים שמתחבטים אם להיכנס לעסקה עם יזם עכשיו או לחכות עד יעבור זעמו של נגיף הקורונה, לליבן קובי יש דעה נחרצת: "אפילו אם תתקבל העמדה שהמשבר הוא כוח עליון, את מועד סיומה של תמ"א 38, נכון לעכשיו לפחות, לא דחו. בנוסף, השוק צועד בדרך של צמצום תמורות בפרויקטים. לכן כל מי שרוצה להרוויח את התנאים הטובים של התוכנית וליהנות מהתמריצים שיש בה – מוטב לו לא להתמהמה, ולסייע ליזם לקדם פרויקט בבניין.

"באוקטובר 2022 (מועד פקיעתה של תמ"א 38, ד"כ) כדאי לכולם כבר להיות בצנרת התכנון", היא מסכמת. "גם אם זה אומר לחתום על חוזים בזום בלי ייפויי כוח בינתיים, או לכנס אסיפות דיירים בווידאו. יש מספיק דרכים להתגבר על המצב, ובהיבט הזה כדאי מאוד להיות יצירתיים".