מעז ייצא מתוק: הדבר הבא בעולם התכנון - בקשה להיתר לשימוש חורג

מוגש מטעם DUN'S 100

מקום בו חוסר הוודאות עולה על כל דמיון, שוכרי משרדים מדירים רגליהם מחוזי השכירות ועובדים מבתיהם. נכסי מסחר, מלונאות, תעשיה ועוד נותרים ריקים ובהתאמה מבלי שנשים לב יכול בהחלט להיות תרחיש שאט אט נכסים יעמדו ריקים ועזובים נוכח ייעודם שהביקוש אליו צנח.

כמובן, שהציפייה של כולנו לרבות המשק הישראלי בכללותו שמהר מאד נחזור לשגרת חיינו וכי כל אירועי הקורונה יסתמנו כ"מכה קלה בכנף" אולם, ככל שהימים עוברים, נראה שהקורונה תיתן אותותיה גם לאחר הסגר וסגירת בתי עסק רבים - וראוי להיערך ליום שאחרי טוב מתמיד.

אי לכך הפניה לשימוש חורג מהווה כלי להתמודד עם סיטואציה אפשרית בעולם הנדל"ן שהביקושים לייעודים מסוימים לא יהיו כשהיו וגם בסגמנט זה על בעלי הנכסים להמציא עצמם מחדש.

תכנית מתאר מקומית ממפה אזורים לפי ייעודים ושימושים מותרים, כך לשם המחשה באזור דוגמת מתחם הבורסה ברמת גן, לפני 70 שנים היו מלטשות, בתי חרושת, מאפיות ואט אט השתנו התכניות ואותן מלטשות ועוד הומרו למשרדים, מסחר ותעשיות עתירות ידע.

כך כמו באבולוציה, גם מקדמי תכניות המתאר צריכים לצפות עשרות שנים קדימה ובהתאם לצורך הולך וגובר של צורכי השימושים.

על יוזמי התכניות לאפשר מענה שלא היה בעבר לצד התאמת השימוש החדש לתשתיות ציבוריות דוגמת, שטחים ציבוריים פתוחים, גינות, בתי ספר, תשתיות כבישים ועוד.

עו"ד מורן גור צילום: יח"צ

כלי השימוש החורג, הקבוע בחוק התכנון והבניה - נועד לתקופה זמנית וזאת כאשר קיים צורך שאותן תכניות עבר לא התירו שימוש זה, לדוגמה, אזור מגורים שברדיוס של 2,000 מטרים אין גן ילדים על אף שהקצב הדמוגרפי משתנה ביחס לאותן תכניות עבר והביקוש לגנים גובר– במקרה זה ניתן להגיש בקשה להיתר לשימוש חורג מאותה תכנית ישנה ולהמיר את השימוש מדירת גן המשמשת למגורים לגן ילדים לתקופה קצובה.

לאחר ימי הקורונה יכול שימושים מסוימים יהיו פחות נדרשים, למשל, מגדל משרדים בן 40 קומות שיעמוד בחלקו ריק נוכח היעדר הביקושים – על בעליו לבחון מחדש שלוש חלופות.

1. האם להוריד באופן משמעותי את שכר הדירה ולהיות שוב אטרקטיבי בשוק על מנת שהנכס בבעלותו יהיה מאוכלס.

2. למכור את הנכס מחמת היעדר תשואה כפי שציפה לה עת רכש הנכס.

3. לבחון צורך אחר בהמרת הייעוד הנוכחי שנקבע בתכנית עבר שלא צפתה עליה בשימושים אחרים לייעוד שסביר שיהיה לו ביקוש העדיף על משרדים.

קריאת המפה בצורה נכונה אחרי תקופת הקורונה תפתח צוהר להזדמנויות, הזדמנויות אלו יהיו זמניות שכידוע היתר לשימוש חורג יש לאשר במסורה ורק במקרים חריגים בסיטואציות שהצלחנו להוכיח למוסד התכנון שאכן קם צורך ציבורי לכך שבתקופת אותה תכנית לא צפו את הצורך הזה.

לדוגמה, אילו בעלי שלושה משרדים מתוך עשרה יגישו בקשה לשימוש חורג למגורים ומוסד התכנון יאשר להם מאחר והשתכנע שיש צורך שלא היה קודם לכן (בתקופת התכניות שאושרו) הרי שאם יגיע בעל המשרד הרביעי ויגיש בקשה לשימוש חורג, סביר שהצורך כבר לא יהיה חיוני וכי אז סבירות נמוכה שיאושר לו השימוש החורג.

חשוב להדגיש שלצד אותה בקשה למגורים על בעל הזכות להציג שהתשתיות מתאימות ושאכן אין כל מניעה חוקית ותכנונית להתיר השימוש שחורג מאותה תכנית.

כמובן לטווח הארוך, תמיד ניתן לקדם תכנית מתאר חדשנית שתספק מענה לצרכים החדשים, אולם בהליך זה קיימות ריזיקות רבות, לרבות הפרשת שטחים לצרכי ציבור, התנית מוסד התכנון להתחבר עם מספר מגרשים נוספים (וכמרבה הבעלים מרבה הוויכוחים) וכמובן שיש לקבל את הסכמת כל בעלי הזכויות להליך, שכן אחרת, בהמשך, המיעוט יהיה רשאי להתנגד ולעצור הרעיון לאחר שהושקעו כספים משמעותיים.

יובהר שבקשה לשימוש חורג אינה הליך קל אך בהחלט כלי לטווח הקצר עד קידום תכנית עתידית. חשוב להדגיש כי ללא ניתוח מדויק של אנשי המקצוע, כאדריכל מנוסה ועורך דין המתמחה בתכנון ובניה ומקרקעין שידע להנחות האדריכל נכונה בהגשת הבקשה ולנהל התהליך לרבות מול יתר בעלי הזכויות אזי שהמיזם עשוי להיכשל.

קיימת חלופה נוספת של שימוש חורג והיא שימוש חורג מהיתר, בקשה זו מתבצעת כאשר התכנית מתירה מספר שימושים ודווקא בתקופה שהוצא ההיתר הישן היה ביקוש וצורך לשימוש מסוים ועתה צורך זה לא בנמצא, נניח תכנית המתירה סנדלריה ובמשך 30 שנים המקום שימש סנדלר ותיק, לימים הסנדלר יצא לפנסיה והמקום היה סגור. כעת בעל הנכס מעוניין להשכיר המקום למלונית – ובתכנית שימוש זה מותר. במקרה זה, היתר לשימוש חורג מהיתר קודם אינו מוגבל בזמן וניתן לאשרו אף לצמיתות.

לסיכום, כיום, כאשר חוסר הוודאות משמעותי כאמור, בהחלט אפשר ואף רצוי לעשות חישוב מסלול מחדש באמצעות חוות דעת משפטית תכנונית לאלטרנטיבות העומדות בפני כל בעל נכס שיהיה ערוך ומוכן ליום שאחרי, שאולי, ככלות הכול מהעז ייצא מתוק.

מאת עו"ד מורן גור, בעלים ושותף, רייסמן-גור משרד עורכי דין