“יש לנו כסף לרכוש 1,000 דירות מקבלנים שנמצאים באי ודאות"

"משבר הקורונה יאפשר לקרן לממש מהר מאוד את התוכנית האסטרטגית שלה, דיור להשכרה בהיקף של אלפי יחידות ברחבי הארץ", אומר בראיון ל”כלכליסט” ערן ענבים, מנכ"ל אזורים ליבינג, קרן הריט של חברת אזורים, שהנפיקה מניות וגייסה 400 מיליון שקל בפברואר, ממש רגע לפני שהשמים קרסו על המשק.

בעוד בכירי ענף הבנייה מנהלים בשבועות מאז פרצה המגפה קרב הישרדות בניסיון למנוע מפולת, ענבים מזהה במשבר הזדמנות יוצאת דופן עבור הקרן. מניית אזורים ליבינג צנחה אמנם מאז ההנפקה בכ־20%, אבל מדובר בירידה צנועה יחסית ליתר מניות הנדל"ן, והיא נסחרה בסוף השבוע בשווי של 560 מיליון שקל.

ערן ענבים צילום: אוראל כהן

"כרגע אנחנו שחקן מאוד נזיל. בהנפקה גייסנו 400 מיליון שקל, ועם מינוף נוכל להגיע להיקף השקעה של מיליארד שקל. המטרה היא להגדיל את הפעילות ב־1,000 דירות בכסף הזה".

איזה סוג של פרויקטים אתה מחפש לקנות?

"לפני משבר הקורונה בחנו מכרזים ייעודיים להקמת מתחמים להשכרה של החברה הממשלתית דירה להשכיר ושל העיריות. אבל כעת, בתקופה שבה מקורות האשראי והכסף הנזיל במחסור, אנחנו מזהים הזדמנות בסביבה של פרויקטים רגילים למגורים. להערכתנו, נוכל לייצר שיתופי פעולה עם יזמים בסדר גודל בינוני או קטן.

“אנחנו מזהים הזדמנות גם אצל יזמים שרוצים להניע פרויקט ולהראות מכירה משמעותית. נספק לקבלנים כסף נזיל, ונוכל לרכוש בניין או שניים בתוך פרויקט גדול. הקרן יודעת גם לבנות, ונוכל להיות גם שותפים בפרויקט בהשקעת הון עצמי".

תשואה עודפת

אחזקות אזורים בקרן ירדו בעקבות ההנפקה ל־35.59%, כאשר המשקיעות המרכזיות בה הן חברות הביטוח הפניקס, כלל ומגדל, שלכל אחת 16%-14%. כיום לקרן ארבעה פרויקטים בשלבי תכנון ובנייה שונים, ובהם בסך הכל כ־900 דירות: פרויקט בנוי באשדוד, שבו הושכרו כל 112 הדירות, והן ייצרו לקרן ב־2019 הכנסה של 6.9 מיליון שקל; ופרויקטים בשלבי הקמה — 216 דירות בשכונת הרקפות בראשון לציון, 364 דירות בשכונת הפארק אור יהודה ו־217 דירות להשכרה לסטודנטים בבת ים.

אף שהתשואה בתחום ההשכרה למגורים בישראל עומדת על כ־3%, ענבים משוכנע שיצליח להגיע ל־5% תשואה מהשכרת הדירות לעומת שוויין בשוק.

"אנחנו מחפשים תשואה עודפת לשוק השכירות, שבו התשואה נעה סביב 3%. אנחנו רוצים להגיע ל־5%, ולכן פונים לפרויקטים שבהם נוכל לייצר דירה בעלות נמוכה יחסית. הייחודיות של ליבינג היא העובדה שזו קרן ריט שגם יודעת ליזום פרויקטים, קרן שיודעת לייצר לעצמה את מלאי המגורים בעצמה. אם הפרויקט מוגבל להשכרה, מחיר הקרקע יותר נמוך. מעבר לזה נוצרת לנו עוד הנחה בכך שהרווח היזמי נשאר אצלנו, וגם העובדה שאנחנו מקימים את הפרויקט בהינף אחד. אנחנו יכולים ליצור דירות בהנחה של כ־30% לעומת מחירן בשוק, וכך מייצרים תשואה עודפת".

לדבריו, על המדינה ליישם מודל שיאפשר כדאיות כלכלית בהמרת פרויקטי מגורים רגילים למגורים להשכרה ארוכת טווח, וזאת באמצעות הגדלת הזכויות והדירות בפרויקט.

האם יש אזור מסוים בארץ שבו אתה מחפש לקנות פרויקטים למגורים?

"בהגדרה מעניינים אותנו אזורי ביקוש, אבל החזון שלנו הוא להחזיק אלפי דירות ולכן אני לא שולל עסקאות בפריפריה. אנחנו בודקים עסקאות גם בפריפריה הרחוקה, אבל הסיכוי לכך נמוך יותר כי חלק מההנחה שאנחנו יודעים לייצר מגיעה ממחיר קרקע נמוך בהשוואה למחיר שלה באותה סביבה. באזורים פריפריאליים קשה לייצר את ההנחה הזאת. אבל ככל שיהיו הטבות, אנחנו רואים תיק בפיזור ארצי".

האם תקנו פרויקטים של מחיר למשתכן?

"אני לא יודע לקנות פרויקט שלם של מחיר למשתכן כי זו תבנית רגולטורית אחרת. מה שאני כן בוחן זה אם נשאר מלאי דירות שהיזם לא הצליח למכור, לא לזכאים ולא בשוק החופשי. אוכל לעכל פרויקט כזה אם הרגולטורים יאפשרו לי להסב אותו להשכרה".

אורך נשימה

בשנים האחרונות לפרויקטים של התחדשות עירונית נתח משמעותי באזור המרכז. האם תשקלו לקנות גם פרויקט מהסוג הזה?

"פינוי־בינוי בהגדרה הוא אזור שמתאים לתפיסת העולם שלנו. אנחנו מחפשים אזורים שמתפתחים מבחינה נדל"נית ובהתאם גם מבחינה סוציו־אקונומית, כך שמחיר הדירות שנקנה יעלה ככל שהשכונה תתפתח.

“יש לנו אורך נשימה שמאפשר להסתכל חמש עד עשר שנים קדימה. אנחנו יודעים להיות שחקן שנכנס בשלבים ראשוניים של פרויקט, שבהם החזון של שכונה חדשה עוד לא מורגש. עבור היזם ניצור יתרון אם נקנה את הבניינים הראשונים ונאפשר בכך את הנעת הפרויקטים".