היתרי בנייה מיד, כאן ועכשיו - הכיצד?

 מוגש מטעם DUN'S 100

במסגרת ההרהורים המכונים "תוכנית כלכלית", התבשרנו שישנה כוונה של ממשלת ישראל לאפשר רישוי בניה עצמי. מה הוא רישוי עצמי? רישוי עצמי הוא כלי מדהים להאצת הבניה, במסגרתו אדריכל פרטי, מטעם מבקש ההיתר, מבצע את הבדיקות הנדרשות ולוקח על עצמו את האחריות הבלעדית לכך שהבקשה להיתר בנייה שעליה חתם, הינה בקשה הראויה להתאשר – קרי, היא תואמת לכל תוכניות בניין העיר ותואמת לכל התקנות ולכל הדינים. למעשה, האדריכל הפרטי מאשר, על אחריותו, כי ניתן להתחיל לבנות בניין על סמך בדיקתו המקצועית. זה הוא מצב שבו מוסדות התכנון יוצאים מן המשחק. האחריות הבלעדית נמצאת על כתפיו של האדריכל.

אכן, אין זו הפעם הראשונה שרעיון זה עולה.

הרעיון הזה עלה כבר בעבר ואפילו היה חלק מחוק התכנון והבניה, אלא שההסדר המשפטי בחוק התכנון והבניה שאפשר זאת (סעיף 158), בוטל. ומדוע בוטל? האם נצבר ניסיון שלילי? לא ולא. הסיבה לכך, היא שכמעט אף אדריכל לא השתמש בכלי זה! איך ניתן להסביר שכלי כה יעיל לא הפך לדרך המלך, כאשר הביורוקרטיה ברישוי הבניה היא נושא לביקורת, מאז חקיקת חוק התכנון והבניה?

ההסבר לכך הוא שאדריכלים פשוט חששו לקחת על עצמם את האחריות המקצועית, את האחריות האזרחית ובמיוחד את האחריות הפלילית, לכך שההיתר שהם יוציאו בחתימת ידם, יוכרז בדיעבד היתר לא חוקי, והכל - בגלל טעות שלהם.

כידוע, התקנות, הכללים, התקנים ובמיוחד התוכניות הם מרובים וסבוכים. לכן, הסיכון שתיפול טעות וייפול פגם כלשהו בהיתר בנייה, הוא סיכון ממשי שלא לומר אינהרנטי. התייחס לכך בשעתו, השופט המנוח וינוגרד, אשר אמר באחד מפסקי הדין שנתן, באופן מפורש, כי אם נבחן תכניות בזכוכית מגדלת, לא תימצא אחת שאין בה פגם. הדברים נאמרו, אמנם, ביחס לתכניות, אך לדעתנו, ביחס להיתרי בניה – קל וחומר.

עו"ד יובל גלאון ועו"ד דן אור

כיצד אפוא, ניתן להתגבר על קושי זה ועל היעדר המוטיבציה המובנה של אנשי המקצוע, לקחת חלק (ואחריות) בהליכי רישוי עצמיים?

זמנים יוצאי דופן, מחייבים פתרונות יוצאי דופן. ענף הבניה קורס. אמש התבשרנו על הנחיה אבסורדית: הרשות המבצעת מנחה את הרשות השופטת שמסירה של דירה באיחור היא הפרה של חוזה שאינה מכוסה על ידי סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970. סעיף 18 הנ"ל קובע שאם חוזה מופר, כתוצאה מנסיבות שלא היו ידועות בעת כריתת החוזה ולא ניתן היה לצפותן, אזי ההפרה לא תגרור אכיפה של החוזה או פיצוי בגין ההפרה. זו אינה הפרה רגילה לפי הדין, אלא "סיכול" של החוזה. קשה להבין כיצד מגיפת הקורונה והצעדים שבאו בעקבותיה והשלכותיהם, יכולים היו להיות בידיעת מאן דהוא או יכולים היו להיות במסגרת ציפייתו הסבירה בעת כרית החוזה. קשה עוד יותר להבין מדוע השלטון המרכזי סבור שגם בנסיבות כאלה, שבהן השלטון המקומי מושבת, או לפחות אינו מתפקד, הקבלן שנקלע לקשיים אדירים (אם לא קרס), צריך גם לפשוט רגל, כי האיחור במסירת הדירות יוטל על כתפיו, כאילו הוא אחראי לו, גם כאשר הסיבה לכך נעוצה באי מתן היתרי בניה.

ובכן, ייתכן כי הגיע הזמן להוציא מהבוידעם את הכלי הזנוח, אבל לצרף לו "קלף מנצח" - קלף כפול:

1. הקמת מנגנון בקרה/בדיקה שיופעל על ידי 200 אדריכלים ותיקים ומוכרים שיקבלו מינוי חרום מכוח תקנות וצווים מתאימים. אישורם יעניק לאדריכל שייתן היתר ברישוי עצמי הגנה מאחריות פלילית.

2. פוליסת ביטוח אחריות מקצועית שתמומן על ידי המדינה.

כך, תושגנה 2 ציפורים במכה אחת: יצירת מקורות תעסוקה למשרדי תכנון בכירים שיוכלו להימנע מפיטורין ומחופשות ללא תשלום, ובאותה נשימה, הסיכון לאחריות פלילית ואזרחית יוסר, גם מכתפי הקבלן, גם מכתפי האדריכל של הקבלן וגם מכתפי האדריכל הבודק.

ככל שפתרון לא זה לא יתקבל, ניתן להציע גם פתרון אחר, על בסיס המנגנונים הקיימים. פתרון זה מציע להבחין בין עיקר וטפל ובין חשוב יותר וחשוב פחות. החשוב פחות, יידחה באופן זמני מפני מצב החירום:

על פי המוצע, יוסמכו מהנדסי הועדות ואנשי מקצוע בכירים נוספים במוסד התכנון (מנהלי אגפי תכנון, רישוי וכיוב'), לתת היתרים בדרך מקוצרת. כל אחד מהם יהיה מוסמך לבדוק ולחתום על היתר. גורמים אלה, מצויים היטב במאטריה התכנונית הרלבנטית, יש להם כיסוי ביטוחי והסביבה המשפטית שבה הם פועלים מספקת. במידת הצורך עומד לרשותם, גם יועץ משפטי. לזה יש לצרף (לפחות לתקופת החירום ולתקופת צוואר הבקבוק שתבוא לאחריה), ביטול של דרישות רישוי שונות, שמוחלות בשגרה.

בתקופה כזו, יש לחתור לרישוי מהיר זמין וטוב, ולזנוח (באופן זמני), את השאיפה להשגת רישוי מצוין, הכרוך בכל אותן דרישות, שיבוטלו. ברשימת הנושאים לביטול אפשר למנות, חובות היוועצות למיניהן, כגון התייעצות עם המשרד להגנה"ס (ניתן יהיה להיוועץ בהם גם בהמשך במסגרת רישיון העסק), כנ"ל לגבי משרד הבריאות, פקיד היערות ועוד. את כל הדרישות, שביטולו, ניתן להחליף בחוות דעת של יועצים מקצועיים מטעם המבקש, שבמידת הצורך יסייעו לקביעת תנאים בהיתר. זה אולי לא אופטימלי לימי שגרה, אך לעת הזו, זה די והותר.

היתרונות הבולטים לפתרון זה, הינם ההיכרות והניסיון של הסביבה התכנונית, שיש לגורמי המקצוע שיוסמכו והקלת הנטל הרגולטורי, להאצת הליכי הרישוי.

עלינו לזכור כי גם את פירמידות בנינו בלא היתר והן עדיין יציבות. נברך את כולכם

בברכת יציאה מעבדות לחרות ומהקפאה לבניה.

מאת: עו"ד יובל גלאון שותף בכיר ועו"ד דן אור שותף – מחלקת תכנון ובנייה, משרד שביט בר-און גלאון צין ויתקון ושות’, עורכי דין