לידיעת רוכשי קרקע חקלאית: תשכחו מפיצויים מוגדלים על הפקעה
ביהמ"ש העליון קיבל את עמדת עירייות הרצליה וחדרה וקבע כי בעלי קרקעות חקלאיות שיעודן שונה לקרקע ציבורית, לא יקבלו פיצוי על הפוטנציאל או הציפיות שהיו להפשרת הקרקע לבנייה. "הקופה הציבורית לא תישא בעלות שכרם של חלומות שהיא לא גרמה ליצירתם", טענו העיריות
לא ניתן לקבל פיצוי על קרקע, שכולל מרכיב פוטנציאל השבחה או שינוי ייעוד שלה, רק בגלל ציפיות או חלומות. כך קבע היום (ד') בית המשפט העליון, בפסק דין בסוגיית התחשבות בפוטנציאל תכנוני של קרקע בתשלום פיצויים לבעלי קרקעות נפגעים.
פסק הדין מכריע בערעורים שהוגשו על פסיקות של בתי המשפט המחוזיים, בעניינן של מספר תביעות פיצויים שהוגשו בחדרה ובהרצליה על ידי בעלי קרקעות פרטיים.
התביעות הוגשו לאחר שקרקע חקלאית בהרצליה בה קודמה תוכנית בנייה, הופקעה וייעודה שונה לפארק, ובה מצוי כיום הפארק העירוני, ואילו בחדרה שונה ייעודה של הקרקע החקלאית לייעוד דרך, לטובת סלילת כביש 9.
בשני המקרים הגישו בעלי הקרקעות השונים, ביניהם חברת עופר השקעות תביעת פיצויים נגד הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, וטענו כי יש לפצות אותם גם על הפוטנציאל שהיה קיים לשינוי ייעוד הקרקע לבנייה. כמו כן נימקו בעלי הקרקעות את טענתם בכך שגם מחירי השוק, והעסקאות שמתבצעות בפועל, משקפים את הפוטנציאל התכנוני שקיים בקרקע ומקבל ביטוי המהלך השנים בעליית ערך הקרקע.
קרקע חקלאית (ארכיון) צילום: אוראל כהן
הוועדות המקומיות דחו את תביעות הפיצויים ואלה הגיעו לפתחו של בית המשפט המחוזי. בתי המשפט המחוזיים נתנו החלטות שונות, שעל חלקן ערערו בעלי הקרקע, ועל חלקן הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה.
הפקדת תוכנית בוועדות התכנון
פסק הדין ניתן בהרכב של חמישה שופטים: דפנה ברק ארז, עוזי פוגלמן, יצחק עמית, דוד מינץ ועופר גרוסקופף, וניתן תוך עמדת מיעוט של השופט רוטקופף שסבר כי יש לפצות בעלי קרקעות על פי שווי השוק של הקרקע.
שופטת בית המשפט העליון דפנה ברק ארז, הגדירה בפסק הדין את הגבולות שבהם ניתן לכלול פוטנציאל תכנוני בפיצוי בעלי קרקעות, וקבעה כי המינימום הנדרש לשם כך הוא הפקדת תוכנית בוועדות התכנון. המשמעות: אם שונה ייעוד של קרקע פרטית לפארק או דרך, בעל הקרקע לא יוכל לטעון כי יש לפצות אותו בגין פוטנציאל לשינוי ייעוד הקרקע לבנייה, כל עוד לא הופקדה תוכנית כזאת. במקרה כזה, בעלים פרטיים שציפו חלמו או ניסו לקדם תוכנית בנייה על קרקע חקלאית שייעודה השתנה ולא יאפשר בנייה בעתיד, יפוצו רק על שוויה החקלאי הנוכחי.
שופטת ביהמ"ש העליון דפנה ברק ארז צילום: עמית שעל
"הכרה בטענה לפגיעה במקרקעין מחמת אבדן פוטנציאל תכנוני מסיבות עמומות שבהן הציפייה התבססה על ספקולציות, השערות או פעולות שאינן מאופיינות בוודאות קרובה, ובקונקרטיות, לרבות פעולות שאינן יציר כפיהן של רשויות התכנון, עלולה לפגוע באינטרס הציבורי הרחב" , קבעה השופטת ברק ארז. "למעשה, בנסיבות אלה ככל שנפגעו הם תקוותם ורצונם של בעלי המקרקעין לשינוי תכנוני עתידי שייטיב עמם. אין בתקווה זו כל פסול, אולם לא בכל מקרה היא מצמיחה זכות לפיצוי על חשבון הקופה הציבורית".
עוד קבעה השופטת ברק ארז כי "ניתן לבסס טענה של פגיעה במקרקעין בגין אובדן פוטנציאל תכנוני לצורך הגשת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה רק במקרים שבהם ניתן להצביע על פעלה תכנונית קונקרטית וקרובה לוודאי המבססת את הפוטנציאל התכנוני שעל פי הנטען "אבד". קבעה בפסק הדין "לשם כך נדרשת לכל הפחות הצבעה על תוכנית המצויה בשלב ההפקדה ו"דבר מה נוסף". כלומר, כאשר קיימת עילת לתביעת פיצויים, יש להחשיב פוטנציאל השבחה בתחשיב הפיצויים רק כאשר מדובר ב"פוטנציאל תכנוני קונקרטי וקרוב לוודאי, המתבטא לכל הפחות בתוכנית מופקדת".
השופט וופר גרוסקופף. היה בדעת מיעוט צילום: אתר בתי המשפט
השופטת אמנם כינתה "שובת לב", את טענת בעלי הקרקעות כי אם לא יושלמו להם פיצויים על פי שווי הקרקע "הריאלי" בשוק החופשי, הכולל גם פוטנציאל תכנוני, לא יהיה באפשרותם לקנות קרקע חלופית, אך לא קיבלה אותה.
עו"ד אילנה בראף שניר שייצגה את עיריית הרצליה שכאמור עמדתה התקבלה על ידי בית המשפט העליון הסבירה כי "משמעות פסק הדין שמי שקונה קרקע חקלאית לחיסכון או השקעה ומצפה להפשרה וברבות הימים הקרקע משנה את ייעודה לקרקע ציבורית, לא יקבל פיצוי בגובה המחיר בשוק, שמבטא גם את הפוטנציאל והתקוות של השוק להפשרת הקרקע, אלא רק בגובה ערכם האובייקטיבי כקרקע חקלאית". עוד הוסיפה בראף שניר כי "הקופה הציבורית לא תישא בעלות שכרם של חלומות שהיא לא גרמה ליצירתם. הקופה הציבורית לא מהווה פוליסת ביטוח כנגד אכזבות אלה".
עו"ד אלי וילצ'יק שייצג את עיריית חדרה, שגם את ערעורה העליון מסר כי "פסק הדין הכריע בשאלת הפיצוי בגין פוטנציאל תכנוני של קרקע. עניין זה היה שנוי במחלוקת שנים רבות ובתי המשפט השונים נתנו פסקי דין סותרים. פסק הדין קיבל את עמדת הרשויות המקומיות שגובתה על ידי היועץ הממשלה ולפיה אם שונה ייעוד של קרקע לייעוד ציבורי, אין לפצות את בעל הקרקע לפי שווי השוק של הקרקע אלא יש לנטרל משווי השוק את המרכיב הספקולטיבי המשקף ציפייה שאולי ביום מן הימים ישתנה הייעוד שלה ליעוד מניב" . וילצ'יק הוסיף כי בית המשפט העליון קבע כי שמאים צריכים לקבוע את הפגיעה בשווי הקרקע על פי שוויה ללא הפוטנציאל.
