זכויות בנייה מוגדלות וחזיתות מסחריות: כך תיראה החלופה לתמ"א 38

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

 מאז נובמבר האחרון, אז הכריעה המועצה הארצית לתכנון ובנייה כי תמ"א 38 תזכה למנדט אחרון וסופי בהחלט ותסיים את דרכה באופן רשמי ב-2022, המתינו השחקנים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית לפיזור סימני השאלה באשר לחלופה שתתפוס את מקומה.

בינתיים, במינהל התכנון בראשותה של דלית זילבר, פועלים במרץ לגיבוש אלטרנטיבה שתעוגן בחקיקה, ועקרונותיה נחשפים כעת. הבשורה המרכזית בתוכנית החדשה נוגעת להרחבת סמכויותיהן של הוועדות המקומיות, בשלושה אפיקים עיקריים: אישור זכויות בנייה מוגברות ביחס לאלו שניתנו בתמ"א 38; אישור שימושים ציבוריים וחזיתות מסחריות; וכמו כן אישור הוועדה המקומית יהיה גם בחזקת מתן היתר בנייה.

התיקון לחוק עתיד להיות מוגבל בזמן, כך שהסמכות של הוועדה המקומית לאישורה של תוכנית נקודתית ברמת המגרש תהיה לפרק זמן של 5 שנים, וזאת עד להגשת תוכנית מקיפה להתחדשות עירונית לידי הוועדה המחוזית.

שרת הבינוי והשיכון, יפעת שאשא ביטון. "התוכנית החלופית הרבה יותר רלוונטית" צילום: יעל אורבך

על אף הפלונטר הפוליטי והתפרצות מגפת הקורונה, במינהל התכנון מביעים אופטימיות כי התיקון יאושר וייכנס לתוקף עוד במהלך השנה הנוכחית, כדי למנוע ואקום בין סיום התמ"א לרפורמה החדשה.

לדברי שרת הבינוי והשיכון, יפעת שאשא ביטון, "במשך שנים האריכו שוב ושוב את תמ"א 38 בלי לבחון את יעילותה, בגלל לחץ של בעלי עניין, בעיקר הקבלנים, שבעבורם היא היתה משתלמת מאוד. ראשי הרשויות לא רצו את התוכנית, כי היא לא נולדה מתוך הסתכלות הבוחנת למה היישוב זקוק ומה הוא יכול לשאת מבחינת תושבים ונפח הבנייה בתאי השטח העמוסים ממילא. מצד שני, התוכניות הללו לא היו שוות לרשויות, כי היטל ההשבחה שהן קיבלו עבור הבניינים המשופצים היה נמוך.

"התוכנית החלופית הרבה יותר רלוונטית ותתייחס למה שקורה בעולם ולמצב המבנים. בהתחדשות עירונית מפרקים מהיסוד ובונים מהיסוד, הדיירים לא צריכים לגור באתר בנייה חודשים ארוכים, ואפשר להוסיף הרבה יותר דירות במכפלות של חמש ושש ביחס למספר הדירות הקיימות. בתמ"א 38 היו היבטים שלא נלקחו בחשבון, ולכן נדרשת תוכנית חלופית".

צעד קדימה, צעד לאחור

"במסמך שגיבש מינהל התכנון יש בהחלט ניסיון להתמודד עם החוליים של תמ"א 38 ולהציע התאמות עדכניות ופתרונות הולמים – וזה כבר צעד בכיוון הנכון שיש לברך עליו", אומר עו"ד חובב ביטון, מייסד ושותף מנהל במשרד חובב ביטון עורכי דין, המלווה ומייעץ בפרויקטים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ. "כל מי שמצוי בתחום הבנייה, בטח בכל הקשור להתחדשות עירונית, יודע כי הוא מאופיין בביורוקרטיה ממושכת ומסורבלת שהופכת לא פעם את הליך הוצאת ההיתר לפרויקט בפני עצמו.

"לכן עצם הגדלת סמכויותיהן של הוועדות המקומיות באופן שיוכלו גם לקדם את הוצאת היתר הבנייה פירושה קיצור דרמטי בלוחות הזמנים. מעניין יהיה לראות איך יתפקדו הוועדות הללו בערים שבהן יש התנגדות נחרצת לתמ"א 38, דוגמת רמת גן, ופה תהיה חייבת לצאת אמירה ברורה של המחוקק שתמנע מראשי רשויות לעכב ולדחות מיזמים, אלא אם מדובר במקרים נקודתיים".

ביטון מוסיף כי "כדי שהמהלך החדש ייצר אפקט ממשי והוועדות המקומיות יוכלו להתמודד עם האתגר, הן יידרשו לתוספת כוח אדם משמעותית. המנגנונים הללו במתכונתם הנוכחית, ובטח על רקע הגידול הצפוי בפעילותם, לא יוכלו בכוח האדם הנוכחי להתמודד עם העומסים ולספק מענה הולם ובטווח זמן ריאלי. כחלק מחיזוק ותגבור הוועדות המקומיות, אני הייתי מציע למקבלי ההחלטות להסמיך גוף עצמאי וייעודי מתוך הוועדות, שיתמקד אך ורק בתחום ההתחדשות העירונית ויוכל למקסם את הפעילות".

עו"ד חובב ביטון. "כדי לייצר אפקט ממשי ידרשו הוועדות המקומיות לתוספת כוח אדם משמעותית" צילום: אופיר אייב

בכל מה שנוגע להיטלי ההשבחה, ביטון סבור כי החלופה המוצעת מביאה בשורה של ממש: "כל נושא היטלי ההשבחה במיזמים של תמ"א 38 לא קיבל עד היום התייחסות ראויה. מכוח התוכנית החדשה, הנושא המורכב צפוי להיות מוסדר באופן שייקבעו גבולות גזרה ברורים ואחידים – כך תחום התחדשות עירונית יקבל עוד רוח גבית, כשליזמים יהיה תמריץ לפעול והם יקבלו את הוודאות שכל כך נדרשת".

עם זאת, ביטון מצביע גם על נושא מהותי במיוחד שלדעתו נעדר מהתוכנית החלופית. "מה עם הפריפריה?", הוא תוהה. "איך מניעים את ההתחדשות העירונית גם לשם? אני לא מוצא בתוכנית מענה יצירתי מצד המדינה למשיכת יזמים וליצירת כדאיות כלכלית לפרויקטים בערים המרוחקות. בסופו של דבר, אלו האזורים שבהם ההתחדשות העירונית הכי נדרשת, שכן הם חשופים לרעידות אדמה ולאיומי טילים. חבל מאוד שעם כל הניסיונות לקחת את ההתחדשות העירונית צעד קדימה, הפריפריה שוב נותרת מאחור".