"עלייה של מאות אחוזים בשווי הקרקע": היזמים בחוף התכלת נערכים להפקדה

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

לאחר שורה של גלגולים, שינויים והתאמות, עושה התוכנית לפיתוח חוף התכלת עוד צעד בדרך להפקדה, כשבשבועות הקרובים היא תידון בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב על רקע שינויים שבוצעו בה. התוכנית – בשמה הרשמי הר/2200 – מתייחסת לאחד ממתחמי הנדל"ן הנחשקים בישראל – שטח של כ-2,000 דונמים התחום בין דרום הרצליה לצפון תל אביב, בו עתידות להיבנות כ-12,000 יחידות דיור לצד מאות אלפי מ"ר לתעסוקה ומסחר, מלונאות, שטחי ציבור וריאות ירוקות. 

בספטמבר האחרון הוזנה התוכנית על ידי הוועדה המחוזית באתר "תכנון זמין" של משרד האוצר לקראת הפקדה מתוכננת, אולם נתקלה בין היתר בהתנגדויות מצד בעלי קרקעות במתחם בטענה לחוסר איזון בחלוקת השטח. בחודש שעבר הועלתה באתר תוכנית מתוקנת, המחלקת את חוף התכלת משבעה תתי מתחמים לארבעה בלבד, כששלושה מתוכם מוגדרים מתחמי תכנון עיקריים לצורך איחוד וחלוקה. 

על פי התוכנית במתכונתה הנוכחית, יכלול המתחם הצפוני בחוף התכלת כ-3,000 יחידות דיור, בדגש על עירוב שימושים ושילוב בין מגורים למשרדים ומסחר. המתחם המרכזי יכלול כ-5,800 יחידות דיור, ואילו המתחם הדרומי יכלול כ-3,700 יחידות דיור כמו גם שימושים מעורבים למגורים, מסחר ומשרדים. בתחום התוכנית כ-700,000 מ''ר לתעסוקה, מסחר ומלונאות המרוכזים ברובם בסמוך למחלף הרב מכר וציר הרבת הקלה. המתחם הרביעי, השוכן בקרבה למחלף גלילות, יוקצה לטובת שטחים בייעוד של מתקנים טכניים.  

חוף התכלת. "הרציונל: ליצור מתחמים מאוזנים יותר"

"כמי שעוסק בתוכנית חוף התכלת עוד מ-2007, קשה לי להאמין שעד היום היא טרם הופקדה. עם זאת, הזמן והמאמץ התכנוני שהושקעו השביחו מאוד את איכויותיה של התוכנית", אומר עורך התוכנית, האדריכל דני קייזר. "המרחב האורבני מתוכנן כך שייצור סביבה וריקמה עירונית מגוונת עם פעילות וחיי רחוב עשירים.

"הרציונל מאחורי התיקונים האחרונים היה ליצור מתחמים מאוזנים יותר, באמצעות עבודה יסודית שלקחה בחשבון מגוון רחב של גורמים ובהם בעלי הקרקע, קו רכבת קלה שחוצה את המתחם, הקרבה למצוק הכורכר וההגנה עליו, בעיות שנוגעות לניקוז השטח, וחוק החופים. התוכנית במתכונת המתוקנת, שומרת על האינטרסים של בעלי הקרקע, ובו בזמן גם מתייחסת לכלל הדגשים התכנוניים המתחייבים. בהערכה זהירה אני יכול לומר שבמהלך השבועות הקרובים יסגרו כל הקצוות לקראת הפקדת מסמך מקיף, מאוזן ומתואם".

מעיריית הרצליה נמסר כי "הר/2200 משובצת לדיון בהפקדה בפני הוועדה המחוזית ב-23 במרץ. התוכנית משולבת במסגרת תוכנית המתאר הכוללנית המתוקנת אשר הוגשה לוועדה המחוזית בחודש ספטמבר. התוכנית כוללת כ-11,500 יחידות דיור, ובמסגרתה נלקחו בחשבון כ-5,000 יחידות דיור למימוש עד לשנת 2035. הר/2200 מקודמת במתכונת של תוכנית מתאר עם הנחיות להכנת תוכניות מפורטות על פי החלוקה המוצעת לשלושה מתחמים, כשכל קבוצת בעלים תתארגן ותקדם בכוחות עצמה את התוכנית המפורטת למתחם שבבעלותה, וזאת על פי העקרונות שנקבעו בתוכנית המתאר. במקביל, ובדומה לכל אתר חדש אחר בעיר, העירייה תפתח את התשתיות הנדרשות בהתאם לקצב מתן ההיתרים".

"תוכנית בעלת חשיבות לאומית"

לדברי עו"ד יוסי גיא מוסרי, המייצג לצד עו"ד מורן חביב למעלה מאלף בעלי קרקעות בחוף התכלת, "התוכנית כפי שהוצגה בספטמבר, סבלה מבעייתיות גדולה. החלוקה לשבעה תתי מתחמים היתה בלתי פרופורציונליות, ויצרה חוסר שוויון של ממש בין בעלי הקרקע. אחרי שהתרענו, נעשו בתוכנית שינויים, כשצמצום תתי המתחמים ויצירת איזון ביניהם הוא צעד תואם מציאות, ראוי ומתבקש. אנו מצפים מהוועדה המחוזית לקדם את התוכנית ביעילות, רצינות ותשומת לב, כשבעקבות פינוי שדה דב והסרת מגבלת הגובה, יש לדעתנו להגדיל את זכויות הבנייה במתחם בדומה לתוכנית שדה דב, וזאת באמצעות ציפוף ותוספת קומות. העניין הזה יקבל ביטוי נרחב במסגרת ההתנגדויות".

עו"ד יוסי גיא מוסרי. "חשיבות ההתאגדות היא קריטית"

"על תוכנית חוף התכלת יש להסתכל כעל פרויקט בעל חשיבות לאומית", ממשיך מוסרי. "התוכנית הזו מציעה פתרונות אמיתיים למצוקת הדיור, ומתייחסת לאוכלוסיות מגוונות באמצעות היצע הכולל גם דירות קטנות ודיור בר השגה. אני קורא לכל הגורמים הרלוונטיים להתלכד סביב התוכנית ולפעול בשיתוף פעולה למימושה. כמתחם המאופיין בריבוי חלקות מפוצלות ואלפי בעלים, חשיבות ההתאגדות היא קריטית. מכיוון שהליך איחוד וחלוקה הוא הליך מורכב, על בעלי הקרקעות לפעול יחד, כקבוצות מאוגדות על ידי עורכי דין במסגרת 'איגום זכויות', ולא להתנהל באופן אינדיבידואלי כשהאגו משחק תפקיד מרכזי".

עתיד ורוד לחוף תכול

מי שמיהרה לזהות כבר לפני שנים את הפוטנציאל הגלום בחוף התכלת, היא משפחת צלליכין, שדור ההמשך שלה משווק קרקעות במתחם באמצעות חברת ריף נדל"ן - חברה המתמחה בקרקעות מניבות ברצועות החוף. "קרקע הנמצאת בסמיכות לקו החוף תמיד נהנית מביקוש גבוה, זה נכון לעולם ונכון על אחת כמה וכמה לישראל, מדינה בעלת עתודות קרקע מוגבלות", מסביר ניר צלליכין, מבעלי החברה. "לצד שדה דב בתל אביב ורובע הים בחדרה, חוף התכלת הוא למעשה השטח היחיד באזורי הביקוש בו מתוכננת בנייה ממש בקרבה לים. מדובר באחת הקרקעות האטרקטיביות בישראל חד וחלק. סביב המתחם יש התעניינות אדירה, ועם האצת התהלכים, אין לנו ספק שהיא רק תלך ותעלה. בסופו של דבר יש פה הזדמנות נדלנית יוצאת דופן, ומי שלא ימהר לפעול, יחמיץ את הרכבת".

במתחם מציעה ריף נדל"ן למכירה יחידות שטח של 100 מ"ר, מסכום התחלתי של 770 אלף שקל,  וזכות להיות חלק מהסכם השיתוף הגדול ביותר בחוף בתכלת תחת עו"ד יוסי גיא מוסרי. "היכולת לאתר קרקע עם פוטנציאל השבחה גבוה דורשת הכרה של השטח, מומחיות וניסיון, ופה בעצם טמון הערך המוסף של החברה", מבהיר צלליכין. "בחוף התכלת מדובר בקרקעות צמודות דופן מגורים, שהן למעשה הקרקעות הנחשבות ביותר באזור בשל סמיכותן לתשתיות קיימות. אם לא יקרה משהו חריג, הן גם עתידות להיות הראשונות המופשרות לבנייה".

ניר צלליכין. מסורת משפחתית של רכישת קרקעות

לדבריו, "המשמעות היא קיצור משמעותי בלוחות הזמנים ביחס לקרקעות אחרות במתחם, בהן הבנייה צפויה רק בגלים מאוחרים יותר. מיזם חוף התכלת הוא לא לעשירים בלבד ולא פונה רק לטייקונים. אנחנו פותחים גם בפני בעלי הון צנוע יותר את האפשרות להשקיע. למעשה אנחנו, הנכדים, ממשיכים את הפעילות של דורות המשפחה הקודמים (סבא רבא של ניר, יהודה צלליכין, היה גואל האדמות הראשון בארץ, ר"נ), וכל העת פועלים לקנות קרקעות ולהתחזק בחוף התכלת. מי שרוכש יחידת שטח מצטרף לקבוצה הנכללת בהסכם השיתוף הגדול ביותר בחוף התכלת, יחד עם משפחת צלליכין".

על רקע הדיון הצפוי בסוף החודש בוועדה המחוזית, בריף נדל"ן לא מהססים לשדר אופטימיות. "על אף המהמורות שבדרך, אנחנו מצויים לקראת הישורת האחרונה", מסכם צלליכין. "לצד הפקדת התוכנית, ההערכה שלנו היא שבשנים הקרובות אנחנו נראה בשעה טובה גם את הבנייה הראשונה בחוף התכלת יוצאת אל הפועל, ואיתה גם עלייה של מאות אחוזים בשווי הקרקע".