אטריום מסתערת על נדל"ן למגורים בוורשה ובפראג

חברת הנדל"ן המניב אטריום שבשליטתגזית גלוב(60.1%), שבשליטתו וניהולו של חיים כצמן, מודיעה על כוונתה להיכנס לתחום הנדל"ן למגורים להשכרה בפולין.

אטריום, שמניותיה רשומות למסחר בבורסות של וינה ואמסטרדם וירדו ב־5.5% ב־12 החודשים האחרונים, נסחרת בשווי של 1.24 מיליארד יורו. החברה עוסקת כיום בתחום הנדל"ן המניב המסחרי בלבד. היקף הנדל"ן להשקעה שלה הוא 2.6 מיליארד יורו.

היעד של החברה, שמנוהלת על ידי ליעד ברזילי, הוא שעד סוף 2024 תחום הנדל"ן למגורים להשכרה יהווה 40% מהפעילות של אטריום במונחי שווי נכסים, כשבבעלות החברה יהיו 5,000 יחידות דיור להשכרה. אטריום מתכוונת לחדור לתחום החדש באמצעות מימוש אופציה לרכישת 900 יחידות דיור במרכז ורשה ועל ידי שימוש בזכויות בנייה קיימות לבניית 700 יחידות דיור חדשות בעיר שנמצאות כיום בשלב התכנון.

באטריום מקווים למנף את הנוכחות וההיכרות של החברה בתחום הנדל"ן המסחרי בוורשה כדי ליהנות מיתרון הראשוניות בפעילות החדשה של החברה בתחום הנדל"ן למגורים. באטריום סבורים שהתשואות בתחום הנדל"ן למגורים להשכרה בוורשה, שנעות בטווח של 6%-5.5%, אטרקטיביות ביחס למקובל בערים אירופיות דומות, שבהן התשואות נמוכות מ־4%. אם התשואות בוורשה ירדו ויישרו קו עם אלו שמקובלות כיום בערים מרכזיות אחרות ביבשת, אטריום עשויה ליהנות מרווחי הון.

מה דעתך על מניית ג'י סיטי:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

בחמש השנים האחרונות אטריום מיישמת אסטרטגיה של מיקוד בנכסים מרכזיים וגדולים, תוך מימוש נכסים קטנים יחסית. ב־2014 לאטריום היו 153 נכסים בשווי ממוצע של 17 מיליון יורו לנכס, ובסוף 2019 מספר הנכסים המסחריים המניבים של אטריום צומצם ל־26 בלבד, תוך שהשווי הממוצע לנכס עלה ל־101 מיליון יורו (לא כולל נכסים שמסווגים כמיועדים למכירה).

מבחינה גיאוגרפית, אטריום צמצמה את המדינות שבהן היא פועלת ומתמקדת בערים ורשה ופראג. בסוף 2019 היוו הנכסים בערים אלו 54% משווי הנכסים המניבים של החברה לעומת 29% בסוף 2014. היעד הוא שהמרכזים המסחריים בוורשה ופראג יהוו יותר מ־90% משווי הנדל"ן המסחרי המניב של החברה, וכ־60% מכלל הפעילות שלה ב־2024.

מרכז ורשה צילום: בלומברג

גזית גלוב, בעלת השליטה באטריום, פרסמה ביולי 2019 הצעת רכש ל־40% ממניות החברה־הבת במחיר של 3.75 יורו למניה ובתמורה כוללת של 565 מיליון יורו במזומן. המחיר שיקף פרמיה של 18% על מחיר המניה בשוק ערב פרסום ההצעה, ודיסקאונט של 26% ביחס להון העצמי של החברה בסוף יוני 2019. אולם הצעת הרכש לא זכתה לרוב הנדרש של 75% מקרב בעלי המניות ולפיכך נדחתה. בין המתנגדים להצעת הרכש היתה קרן ההשקעות בנדל"ן ICAMAP שטענה במכתב שנשלח לדירקטוריון של אטריום כי "העסקה המוצעת לבעלי מניות המיעוט היא לא הוגנת ולא מקובלת". בקרן העריכו שעל השווי ההוגן לנוע בטווח של 5.25-4.75 יורו למניה. מתנגדת אחרת להצעת הרכש היתה חברת ניהול ההשקעות הקנדית לטקו, שטענה שהמחיר בהצעת הרכש מגלם לנכסים של אטריום שיעור היוון של 7.5%, בעוד יותר ממחצית מנכסים של החברה נהנים מהמיקומים הטובים ביותר בוורשה ובפראג, ולכן שיעור ההיוון שלהם צריך להיות 4.5%.

בישיבת הדירקטוריון האחרונה של אטריום, בשבוע שעבר, הוחלט שבשנת 2020 החברה תחלק דיבידנד של 0.27 יורו למניה (102 מיליון יורו בשנה), כפי שעשתה בחמש השנים האחרונות. בנוסף, בשנים 2018-2016 אטריום חילקה מדי שנה דיבידנד מיוחד של 0.14 יורו למניה (51 מיליון יורו בשנה), שהביא את החלוקה הכוללת בפועל ל־0.41 יורו למניה. נכון להיום, שער המניה של אטריום הוא 3.28 יורו, ובהינתן שהחברה תממש את מדיניות הדיבידנד שלה, בעלי המניות צפויים ליהנות מתשואת דיבידנד שנתית של כ־8%.

בתרחיש לשפיו אטריום תיישם את אסטרטגית החדירה שלה לתחום הנדל"ן למגורים להשכרה בוורשה, היא תהפוך לחברה הגדולה בתחום. מלאי הדירות להשכרה בוורשה נמוך יחסית ולפי ההערכות מהווה 12%-10% מכלל הדירות בעיר. מלאי זה מוחזק באופן מבוזר, בעיקר על ידי משקיעים פרטיים.